广西壮族自治区乐业县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1028民初264号
原告：乐业县德高物业服务有限公司，住所地：乐业县城南廉租房小区****。
法定代表人：黎启线，该公司总经理。
被告：温银意，女，1949年12月26日出生，汉族，退休工人，住乐业县。
被告：乐业县大地物业服务有限公司，住，住所地：乐业县水利电业有限公司大院内/div>
法定代表人：黄秀杰，该公司经理。 原告乐业县德高物业服务有限公司与被告温银意、乐业县大地物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐业县德高物业服务有限公司的法定代表人黎启线、被告温银意、被告乐业县大地物业服务有限公司的法定代表人黄秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐业县德高物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告温银意向原告支付自2017年7月至2018年12月的物业管理服务费1449.66元(146.43平方米×0.55元/平方米/月×18个月)；2、被告大地物业服务公司对被告温银意欠付的物业管理费承担连带责任。事实与理由：2017年中旬，被告大地物业服务公司曾多次找原告协商将其原承包的乐业县时代商业广场物业管理权转让给原告，并承诺已得到乐业县时代商业广场所有业主商定许可。随后原告于同年7月1日起就派员入场经营管理，并同月9日委托本公司职员廖家德与被告公司法定代表人黄秀杰签订《物业管理权转让协议书》。协议签订后原告对该小区的各项维修尽职尽责，可截止2018年12月31日，被告温银意无故拖欠原告的物业服务费1449.66元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费，但被告均不予理睬。之后，原告又找被告大地物业服务公司法定代表人黄秀杰商谈此事，可其也敷衍了之，故为维护原告的合法权益而诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告温银意辩称，被告温银意不同意原告的诉讼请求，主要理由有:一是被告与原告不存在物业服务关系，原告没有对8栋楼房进行物业服务；二是被告系安置户，根据县房屋拆迁办公室的《安置补偿方案》相关规定，安置户被告不受物业统一管理。 被告乐业县大地物业服务有限公司(以下简称“大地物业服务公司”)辩称，被告大地物业服务公司不同意原告的诉讼请求，主要理由有:一是2017年7月9日原告委托其公司职员廖家德与其签订《物业管理权转让协议书》属实；二是物业管理费应当由业主支付，不应由被告大地物业服务公司承担，因《物业管理权转让协议书》中已约定，本协议签订后，该项目产生的一切债权债务由原告承担，与被告大地物业服务公司无关。 本院依职权调取的证据有:乐业县市场监督管理局出具的《企业变更通知书》，拟证实乐业县大地物业管理有限公司于2011年7月12日变更登记为乐业县大地物业服务有限公司的事实。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院依职权调取相关证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交的《物业管理权转让协议书》、《物业管理服务协议》和被告大地物业服务公司提交的《物业管理权转让协议书》具有真实性，与本案待证事实相关联，可作为本案的定案依据；当事人提交的其他证据与本案待证事实无关，不作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告乐业县德高物业服务有限公司属一人有限责任公司，成立日期为2016年7月29日，营业期限为长期，经营范围为物业服务、工程维修、居民服务等。被告乐业县大地物业服务有限公司属有限责任公司(自然人投资或控股)，成立日期为2009年11月5日，营业期限为2009年11月5日至2019年11月5日，经营范围为物业管理、建筑工程施工等。2010年9月15日，乐业县时兴房地产开发有限公司(以下简称“时兴房地产公司”)与乐业县大地物业管理有限公司(以下简称“大地物业管理公司”)签订《前期物业管理服务合同》，其中约定时兴房地产公司将乐业县时代商业广场小区(以下简称“商业广场小区”)委托于大地物业管理公司实行物业管理；委托管理期限为2010年9月15日起至2015年9月14日止，合同期满业主委员会未成立本合同继续有效，业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；同时该合同约定物业管理服务费按县物价局和建设局制定的标准执行；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。大地物业管理公司于同年下半年起进驻该商业广场小区进行物业管理及服务工作。在未经涉案商业广场小区业主大会决定或业主共同决定的情况下，2017年7月9日，原告与被告大地物业服务公司签订《物业管理权转让协议书》，其中约定被告大地物业服务公司在与商业广场小区业主(或房屋租户)签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转移给原告；原告从2017年6月30日起至商业广场小区业主委员会成立或该委员会重新聘请新的物业公司对该小区进行物业管理之日止对上述小区进行物业管理。 另查明，2011年7月1日，被告温银意与大地物业管理公司办理住房交接手续时签订一份《物业管理服务协议》，被告温银意为涉案商业广场小区8栋601号住房业主，其中约定大地物业管理公司可委托专业公司承担本物业的专业管理与服务业务，但不是将物业的整体管理责任转让给第三方；自本协议终止时起10天内，大地物业管理公司与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。乐业县大地物业管理有限公司于2011年7月12日变更登记为乐业县大地物业服务有限公司。涉案商业广场小区现尚未成立业主委员会。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案当事人争议的焦点为原告与被告大地物业服务公司签订的《物业管理权转让协议》对被告温银意有无法律约束力。 首先，根据合同的相对性原则，本案中，原告既不是《前期物业管理服务合同》的合同相对方，又不是《物业管理服务协议》的合同相对方，即原告与被告温银意没有签订直接或者间接的书面物业服务合同，两者之间不存在物业服务关系，因此，原告诉请被告温银意支付其物业服务费，缺乏事实依据，本院不予支持。 其次，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。换言之，物业管理公司要么是建设单位依法选聘的前期物业服务企业，要么是业主大会或业主委员会通过合法程序选聘的物业服务企业。在本案中，原告对涉案小区的物业管理权来源均不属于上述情形之一，即原告没有合法取得该小区的物业管理权。 再次，根据我国《物业管理条例》第三十九条、第十一条第（四）项之规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人；选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。本案中，原告不是时兴房地产公司(建设单位)选聘，涉案小区未曾召开业主大会，亦未成立业主委员会，在这种情形下，该小区选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。相反，在原物业服务公司尚未被解聘的情况下，原告和被告大地物业服务公司(原物业服务公司变更登记后的公司)没有遵循上述条例规定，忽视广大业主意愿和利益，自行选聘和解聘物业服务企业，私下协议转让涉案小区的全部物业管理权，属违法行为，因此，该协议的权利及义务的转让对于该小区业主之一温银意不具有法律约束力。原告主张其受让涉案小区的物业管理权已经该小区大部分业主口头同意却未提交相关证据予以证实，且被告温银意对此予以否认，故本院不予采信。 最后，鉴于原告与被告大地物业服务公司签订的《物业管理权转让协议》系物业管理权转让合同关系，与本案物业服务合同关系不是同一法律关系，因此，原告诉请被告大地物业服务公司对被告温银意的物业服务费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。如有争议，当事人可根据合同的相对性，另行解决。 综上所述，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十九条、第十一条第（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 驳回原告乐业县德高物业服务有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告乐业县德高物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。
审判员 黄珍荣
二〇一九年五月二十六日
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