贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1882号
上诉人（原审原告）：曹继斌，男，1943年12月24日出生，汉族，贵州省毕节市人，住六盘水市钟山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：曹德立，贵州朗意律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：毕节市七星关区房屋征收管理局，住所地毕节市七星关区天河路2巷**，组织机构代码78977859-9。 法定代表人张正伦，局长。
委托诉讼代理人（特别授权）：李海龙，贵州本芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人（一般代理）：吴海，贵州本芳律师事务所律师。
被
上诉人（原审第三人）：李义远，男，1961年10月22日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。
委托诉讼代理人（特别授权）：田华，贵州毕节经济律师事务所律师。
原审
第三人：唐玉珍，女，1958年3月9日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人曹继斌因与被上诉人毕节市七星关区房屋征收管理局、李义远和原审第三人唐玉珍房屋拆迁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7940号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人曹继斌提出上诉请求：请求二审法院撤销原判并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：被上诉人李文远购买争议房屋不构成善意取得。1、未以“拟评判是否为善意取得”的交易行为作为产权来源的产权登记，不能成为该交易行为构成善意取得的登记要件。2、不能以恶意捏造事实申报取得的产权登记，反过来作为构成善意取得的登记要件。3、应以不动产物权转移登记为时间点，判定受让人此时是否善意。4、涉案不动产登记违法，不属于依法登记，不发生物权设立、变更、转移的效力。5、本案证据表明李义远一直明知261号房屋是上诉人所有，唐玉珍无处分权，仍与唐玉珍进行交易，其主观上不具备善意，故请求二审法院支持其上诉请求。 被上诉人毕节市七星关区房屋征收管理局二审答辩：原判认定事实清楚，证据充分，房屋拆迁时李义远已取得合法的房屋产权证，拆迁合同合法，请求维持原判。 被上诉人李义远二审答辩：原判认定事实清楚，证据充分，其购买房屋的行为符合善意取得的条件，请求维持原判。 原审第三人唐玉珍二审未提交答辩意见。 曹继斌一审诉讼请求：请求判决被告毕节市七星关区房屋征收管理局参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定对原告曹继斌及已去世的曹继虞位于毕节市翠屏路××号房屋予以赔偿，赔偿金额为669262.8元。如261号已经包含在260号中，则判决由第三人李义远支付相应补偿款。 一审法院认定事实：毕节市翠屏路××号房屋系原告之父曹树清于解放前修建。1986年11月1日，原毕节地区中级人民法院作出（86）民上字第65号民事终审判决，判决该房屋归曹继斌、曹继虞所有。因曹继斌、曹继虞未在毕节居住，该房屋由原告姨妈杨顺娣、表妹唐玉珍居住管理。1998年1月，第三人唐玉珍向原毕节市房产事业局提供材料，申请办理该房屋产权证，房产管理部门审查后，于1998年1月19日向第三人唐玉珍颁发了字第9800026号《房屋所有权证》，该证载明：所有权人为唐玉珍，所有权性质为私产，房屋坐落为毕节市翠屏路××号，房屋状况为木结构二层二间，建筑面积22.8平方米。附图载明该房屋长3.95米、宽3.85米。第三人唐玉珍为此向房产管理部门交纳登记费、工本费、测量费。1998年2月19日，第三人唐玉珍将261号房屋卖给了第三人李义远之妻龚梅，双方签订《房屋买卖契约》约定：“立卖房人唐玉珍将坐落于毕节市翠屏路××号房屋前半间，是木瓦结构之瓦房。经双方议定，卖房价款人民币壹万元整，从立约之日起，互相交房交款。房屋出卖后唐玉珍亲属等无权干涉，今后涉及产权、界线、争端、有事，均属卖方负责，与买方无关。房屋四至界线，前抵公路为界，后抵陈姓房共壁为界，左抵谢姓房壁为界，右抵李姓房共壁为界。以上四至清楚，界线分明，并无夹杂。恐口无凭，特立卖约为据。”第三人唐玉珍还向龚梅出具《买卖房屋协议说明》载明：“龚梅购买唐玉珍房子，共计人民币是贰万捌仟元正，但在卖约上只写壹万元，另壹万捌仟元未写在卖约上，但两笔款均分开打有收条为据。另此房款付清之后，唐玉珍已交给李姓壹本房屋所有权证。注明：李姓买房之后立即将此房拆来维修，如今后曹姓或唐玉珍之亲属等，有意见或反悔，李姓在此房内所花去的一切损失均由唐玉珍赔偿。”同日，第三人李义远夫妇付清了28000元买房款，第三人唐玉珍将产权证交及房屋交给李义远、龚梅夫妇占有、使用。李义远、龚梅夫妇买房后，将原来的木瓦结构房屋翻修为三层平房，并与其原来购买的毕节××××号房屋共同申请办理《房屋所有权证》，房产管理部门审查后向其颁发了字第00969号《房屋所有权证》。2004年，第三人李义远将字第00969号《房屋所有权证》申请更换为毕节市房权证毕节市（验）字第（1999）00969号《房屋所有权证》，载明房屋坐落于毕节××××号。2011年8月31日，在曹继斌、曹继虞起诉吉章成（房屋租赁者）返还涉案房屋的庭审中，得知该房屋的产权证已颁发给第三人唐玉珍，遂向本院提起行政诉讼，本院审理后于2012年1月17日作出（2011）黔毕行初字第42号行政判决，撤销原毕节市人民政府于1998年1月25日颁发给第三人唐玉珍的字第9800026号《房屋所有权证》。因毕节市翠屏片区综合环境整治的需要，2011年11月12日被告毕节市七星关区房屋征收管理局（原毕节市人民政府房屋征收与补偿办公室）与第三人李义远、龚梅夫妇签订《房屋征收安置补偿合同》，第三人李义远夫妇获得安置补偿款后，被告于2011年11月22日拆除该房屋。因涉案房屋被拆除，原告向本院提起诉讼，请求参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定判决被告或第三人李义远赔偿原告，赔偿金额为669262.8元。被告认为其与第三人李义远签订《房屋征收安置补偿合同》时未侵害原告合法权益，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人李义远认为261号房屋是第三人唐玉珍卖给自己的，当时唐玉珍持有房屋所有权证，且第三人李义远已经支付合理价款，并已经办理了产权登记，构成善意取得，不应对原告进行赔偿。 另查明：根据《房屋征收补偿方案》及《房屋征收安置补偿合同》的约定，该地段门面房放弃安置的补偿价为28600元/平方米，住房的货币补偿为2800元/平方米，如为两层房屋的另加55%的奖励，三层房屋的另加50%的奖励。2016年1月4日，曹继斌、曹继虞向大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决确认毕节市七星关区人民政府“毕市房权证毕节市（验）字第（1999）00969号”中包含261号房屋面积的登记行为违法并予以撤销。大方县人民法院于2018年1月11日作出（2017）黔0521行初360号行政判决，以“第三人李义远在办理房屋产权登记时，将其向唐玉珍购得的261号房屋申报为继承，与实际不相符存在过错，而房产管理部门未尽到审慎审查义务”为由，确认毕节市七星关区人民政府为李义远颁发的毕市房权证毕节市（验）字第（1999）00969号《房屋所有权证》中登记毕节市七星关区翠屏路××号房屋部分的行政行为违法。第三人李义远不服，提起上诉。毕节市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）黔05行终84号行政判决，驳回上诉，维持原判。2018年10月23日，原告曹继虞死亡，其生前向原告曹继斌出具申明，载明“不参与此案的一切办理事宜，案件的赔偿分文不要。” 一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全，保护交易的信赖利益。本案当事人之间争议的是,第三人李义远购买261号房屋是否构成善意取得。若构成善意取得，则原告诉请被告毕节市七星关区房屋征收管理局、第三人李义远对其进行赔偿的请求，依法不能获得支持；反之，原告的诉讼请求应获得相应的支持。结合善意取得的构成要件，应从以下几个方面进行认定：（一）第三人李义远受让该财产时是否是善意的。第三人唐玉珍将涉案房屋转让给第三人李义远夫妇时，双方虽然在房屋买卖协议中特别说明“李姓买房之后立即将此房拆来维修，如今后曹姓或唐玉珍之亲属人等，有意见或反悔，李姓在此房内所花去的一切损失均由唐玉珍赔偿。”但这应认定为合同当事人为最大限度地防范交易风险所作的特别约定，该行为符合常理，且原告提供的证据不足以证明李义远夫妇与唐玉珍就涉案房屋转让时存在恶意行为。更为重要的是，签订买卖协议时第三人唐玉珍向第三人李义远夫妇出具了261号房屋登记在唐玉珍名下的房屋所有权证，并将房屋所有权证原件交给了第三人李义远保管。即使261号房屋产权登记存在问题，根据物权公示公信原则，对于信赖该登记而从事交易的买受人李义远，已经尽到了合理注意义务，应属于善意。（二）第三人李义远是否以合理的价格购买261号房屋。第三人李义远夫妇购买261号房屋，支付给第三人唐玉珍购房款28000元。根据当事人陈述，原260号房屋是曹继斌、曹继虞卖给第三人李义远的，原告曹继斌陈述购房款是几千元，第三人陈述购房款是一万元。虽然两次购买的时间间隔较长，但结合261号与原260号房屋购买价格相差较大，261号房屋面积小于原260号房屋，房屋所处位置相同（两隔壁）等信息，应认定第三人李义远当时以28000元购买261号房屋，属于合理价格。（三）转让房屋后第三人李义远是否已完成登记。原告认为第三人李义远获得的房屋所有权登记，已被2018年5月28日的行政判决确认毕市房权证毕节市（验）字第（1999）00969号《房屋所有权证》中登记包含261号房屋部分的行政行为违法，故第三人李义远不构成善意取得。本案中，第三人李义远将261号与原260号房屋共同登记为坐落在毕节××××号，并获得字第00969号《房屋所有权证》的时间为1999年，将房屋产权证变换为毕市房权证毕节市（验）字第（1999）00969号《房屋所有权证》的时间为2004年。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权以登记为公示方法，以登记时间作为认定不动产所有权转移的时间标志。据此，第三人李义远于1999年获得字第00969号《房屋所有权证》时，261号房屋的登记已完成，所有权已经发生了转移。综上，第三人李义远购买261号房屋构成善意取得，其已基于善意取得的法律规定获得该房屋的所有权。被告根据第三人李义远提供的产权证书，与李义远签订拆迁补偿合同，并于2011年11月22日拆除该房屋，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，该房屋因拆除行为物权已消灭。此后原告通过行政诉讼确认登记行政行为违法，并不能使261号房屋的物权回复到物权转移及消灭前的状态，而应向原告承担赔偿责任的也并非被告及第三人李义远。故对原告请求判决被告、第三人参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定对原告予以赔偿669262.8元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第三十条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告曹继斌的诉讼请求。案件受理费人民币7300元，由原告曹继斌负担。 本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。 经二审审理查明：原判认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人李义远购买涉案房屋是否属于善意取得，毕节市七星关区房屋征收管理局与李义远签订拆迁协议是否违法，其对上诉人曹继斌是否承担房屋拆迁补偿款的给付责任。经查，本案争议房屋系上诉人曹继斌和曹继虞于1986年通过本院（86）民上字第65号民事判决取得所有权，之后由其姨妈杨顺娣及其女唐玉珍管理使用，唐玉珍于1998年1月19日向房产部门申请办理了该房屋的9800026《房屋所有权证》，取得该房屋的所有权后，于1998年2月19日以28000元的价出卖给被上诉人李义远之妻龚梅，龚梅、李义远夫妻随即将房屋翻修为三层并办理了《房屋所有权证》和《土地使用权证》，后此房屋被毕节市七星关区房屋征收管理局征收拆迁的事实，各方当事人均不持异议，本院予以确认。对被上诉人李义远给唐玉珍购买涉案房屋时是否属于善意取得的问题。经查，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，本案中唐玉珍通过9800026《房屋所有权证》取得争议房屋的所有权，于同年2月19日与上诉人李义远之妻龚梅签订房屋买卖契约时，其是争议房屋的合法产权人，双方以28000元的价格交易，根据原一、二审证人证言证明属于合理价格，该房屋交付后上诉人李义远即进行了改建，将原来22.8平方米的木瓦结构房屋翻修为三层平房，并与其原有的相邻房屋一并办理了260号《房屋所有权证》和《土地使用权证》。虽然唐玉珍办理的9800026《房屋所有权证》于2012年1月被原审法院撤销，但此证权利已于1999年1月8日登记在上诉人李义远办理的260号《房屋所有权证》上，且李义远于2004年9月21日合并办理《土地使用权证》，现260《房屋所有权证》虽然经大方县人民法院2018年1月11日作出的（2017）黔0521行初360号行政判决，以“第三人李义远在办理房屋产权登记时，将其向唐玉珍购得的261号房屋申报为继承，与实际不相符存在过错，而房产管理部门未尽到审慎审查义务。”为由，确认毕节市七星关区人民政府为李义远颁发的毕市房权证毕节市（验）字第（1999）00969号《房屋所有权证》中登记毕节市七星关区翠屏路××号房屋部分的行政行为违法，但此证并未被撤销，并不能否定李义远对该房屋的所有权。另虽然在唐玉珍向龚梅出具的买卖房屋说明上注明：龚梅将此房屋买得后即撤除修建，如今后曹姓或唐玉珍之亲属人等，有意见或反悔，李姓在此房内所花去的一切损失，均由唐玉珍负责赔偿。但此说明没有买主龚梅、李义远的签字，只是唐玉珍出卖该房屋时对所有权的保证承诺，并不能推翻唐玉珍是当时争议房屋合法所有权人的事实，故被上诉人李义远之妻龚梅与唐玉珍签订的房屋买卖契约有效，符合法律规定善意取得的条件，被上诉人李义远取得争议房屋的合法所有权。对于被上诉人毕节市七星关区房屋征收管理局与李义远签订拆迁协议是否违法，是否对上诉人曹继斌承担房屋拆迁补偿款的给付责任问题。经查，因本案中被上诉人李义远之妻龚梅与唐玉珍签订的房屋买卖契约有效，符合法律规定的善意取得条件，李义远已取得该争议房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零八条：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。”和第一百二十一条：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”之规定，被上诉人毕节市七星关区房屋征收管理局依照李义远提供的《房屋所有权证》和《土地使用权证》对争议房屋享有的物权，而将所应获得的相应补偿支付给李义远正确，其不应对上诉人曹继斌承担房屋拆迁补偿款支付责任。对于上诉人曹继斌原来对争议房屋享有的权利损失，根据唐玉珍出卖争议房屋时的补充保证承诺说明和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人依照善意取得规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，故上诉人曹继斌的损失，可依法另行向唐玉珍主张损害赔偿。 综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人曹继斌负担。 本判决为终审判决。
审判长 舒 平
审判员 李厚军
审判员 张 伟
二〇一九年五月二十六
书记员 张 金 更多数据：