广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初7648号
原告（反诉被告）：张文标，男，1972年2月20日出生，汉族，住广东省封开县，
委托诉讼代理人：谢春雨，广东信科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东莞市瑞茂实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇雁田村怡红路72号厂房。
法定代表人：张筱华，总经理。
委托诉讼代理人：张海，广东格明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张庭豪，广东格明律师事务所实习律师。
原告张文标与被告东莞市瑞茂实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告东莞市瑞茂实业投资有限公司在法定期限内提起反诉，本院合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2017年8月11日作出（2017）粤1973民初5920号民事判决。
原告不服该判决，上诉于广东省东莞市中级人民法院。广东省东莞市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）粤19民终8491号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤1973民初5920号民事判决，本案发回本院重审。本院受理重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了重审。原告的委托诉讼代理人谢春雨,被告的委托诉讼代理人张海、张庭豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文标向本院提出本诉诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房屋租赁合同书》；2.被告退还原告押金17400元；3.被告向原告支付违约金15600元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月24日，原被告双方签订了《房屋租赁合同书》。约定被告将位于东莞市凤岗镇雁田村围岭工业区厂房一楼101出租给原告经营使用，面积约500㎡，租赁期限为六年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，月租金为7000元，房租和管理费从第三年开始按当时物价行情递增。合同还约定原告应支付相当于两个月租金和管理费即15200元的押金给被告。另外，合同第五条约定合同期间，被告要求提前解除合同的，被告应提前60天通知原告，原告支付完一切经营产生的费用后，被告无息退还保证金，并向原告支付相当于二个月租金作为损失赔偿金后，方可解除合同。合同签订后，原告于2013年4月24日向被告支付了15200元押金，于2013年6月5日向被告支付了两个月的宿舍租赁押金2200元。每月的租金、水电费等原告均按时缴纳，全面履行了合同义务。2016年11月19日，被告向原告发出通知，以“厂房属政府三旧改造范围内，接政府通知厂房需要进行拆除，租赁合同无法继续履行”为由，明确提出双方的租赁合同在2016年12月31日终止，并要求原告于2016年12月31日前搬离厂房。
原告一直就被告违约一事与被告协商，但被告态度强硬，多次停原告水电，逼迫原告搬走，自2016年11月19日起原告无法正常生产经营。最后，迫于生产需要，原告于2017年1月初搬离了厂房。但截至目前为止，被告并没有按合同约定退还押金给原告，也没有给原告相应的赔偿。被告的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。
被告东莞市瑞茂实业投资有限公司辩称：1.原告与被告签订的房屋租赁合同因案涉的厂房没有办理建设工程规划许可，属于无效合同，所以原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据。2.原告使用被告的厂房到2017年1月13日，原告尚欠被告2016年12月1日至2017年1月13日期间的房屋使用费、水电费等费用未支付。因此，被告无需退回押金，相反原告还应当支付所欠差额。
被告东莞市瑞茂实业投资有限公司向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告签订《房屋租赁合同书》无效；2.原告支付被告自2016年12月1日至2017年1月13日期间的房屋使用费15680元、电费1010元、水费121元、卫生费600元、厂长聘请费600元、宿舍费2200元、税金168元，合计20379元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2013年4月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》。约定：被告将位于东莞市凤岗镇雁田村围岭工业区厂房一楼101出租给原告经营使用，使用期限为六年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，使用费为7000元/月、电费为1.53元/度、水费为5.5元/立方米，卫生费300元/月，厂长聘请费300元/月。另计，原告承租被告的宿舍二间，每间为550元。鉴于该涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条及《合同法》第52条的规定，该房屋租赁合同自始无效。2017年1月13日，原告搬离厂房，但拖欠被告两个月房屋使用费及水电费等未付清。
原告张文标针对被告的反诉辩称：1.原告认为合同有效，案涉房屋是否有建设许可证，原告不清楚，请求法庭调查；2.该厂房属于东莞市凤岗镇雁田村委会的，属于农村的集体组织及乡村范围内的厂房，根据最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释第一条的规定，乡村庄范围内的房屋租赁合同纠纷案件是可以参照该司法解释处理，言外之意可以不参照该司法解释处理，即便该房屋没有建设工程许可证，也不会必然导致合同无效；3.被告称原告拖欠2016年12月的房屋租金，实际上在2016年11月初原告交完2016年11月的房屋租金后，房屋就因为被告的提前毁约而一直闲置。因此其请求支付房屋使用费没有事实和法律依据，既然闲置，相关的水电费等均不可能产生。另，被告主张的厂长聘请费、宿舍费也不可能存在，原告在2017年1月1日彻底搬离案涉厂房。2016年12月到2017年1月1日的租金按合同约定应该是7000元。
经审理查明，2013年4月24日，原告张文标（合同乙方）与被告东莞市瑞茂实业投资有限公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：1.甲方将位于雁田村围岭工业区厂方一楼101出租给乙方经营使用，租赁期限六年，从2013年5月1日至2019年4月30日；2.厂房第一、二年租金标准14元/㎡/月（含管理费），月租金为7000元，房租及管理费从第三年开始按照当时物价行情递增，厂长聘请费300元/月、卫生费300元/月；3.甲方向乙方收取相当于2个月租金和管理费作为租赁保证金，共计15200元；4.合同期内，甲方提前解除合同的，甲方应提前60天通知乙方，乙方支付完一切经营产生的费用后，甲方无息退还保证金，并向乙方支付相当于2个月租金作为损失赔偿金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了厂房保证金15200元及2个月宿舍押金2200元，并履行支付房租合同义务到2016年11月止（含11月）。其后，被告要求解除房屋租赁合同，双方遂产生争议，原告停止了继续履行相关合同义务。原告主张接到被告解除合同的通知后，于2017年1月1日即搬离了厂房，被告则认为原告实际搬离时间为2017年1月13日，被告没有提供相应证据证明。被告曾在2016年11月19日、12月23日分别发出通知，要求原告在2016年12月31日前搬离厂房，村委将在12月31日拆除工业园变压器，被告将停水停电。为证明原告尚应支付的水电费、宿舍租金，被告提交了12月客户缴费单、瑞茂公司用水收费单、普通用电收费单佐证。原告对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为因被告的违约，11月底的时候工人已遣散，案涉厂房已经闲置，事实上不可能产生水电费、宿舍租金。被告提交2016年6月至11月客户缴费单、收款收据，虽无原告的签名确认，但是，原告均按照相应月份缴纳了房租、宿舍、厂长费、卫生费、水费、电费等费用，视为原告对2016年6月至11月客户缴费单、收款收据的收费方式无异议，本院对此组证据予以采信。根据2016年6月至11月客户缴费单、收款收据显示，宿舍租金为1100元/月。被告主张，原告拖欠2016年12月1日至2017年1月13日期间的水费121元、电费1010元，为此提交的瑞茂公司用水收费单、普通用电收费单，此组证据没有原告的签名确认，也没有收费部门的印章，水电表编号是否是由原告唯一使用，被告未举证证明。本院对被告提交的此组证据不予采信。被告主张，案涉房屋没有办理建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同书无效。原告申请本院调查案涉房屋是否具有建设工程规划许可证或其他合法有效证件，本院予以准许。经本院向东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局进行调查，调查复函称，案涉房屋没有查找出相关档案。以上事实，有房屋租赁合同书、押金收据、收款明细单、通知、12月客户缴费单、瑞茂公司用水收费单、普通用电收费单、2016年6月至11月客户缴费单、收款收据、调查复函，以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《城市房地产管理法》第二十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，城、镇规划区内的房屋建设，应依法取得建设工程规划许可证，出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给承租人的，租赁合同无效。本案中，案涉房屋经调查取证未取得建设工程规划许可证。因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，虽属双方当事人的真实意思表示，但违背了法律的强制性规定，依法应认定为无效。合同无效，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，原告为履行《房屋租赁合同书》义务，向被告支付的租赁保证金17400元，依法应由被告予以返还；合同无效，除独立存在的解决争议方法的条款外，其余条款均无法律效力，原告要求被告按照合同约定赔偿两个月租金损失，因其依据的相关合同条款无效，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中原、被告并未举证证明双方因合同无效所造成的损失，双方可待确定损失后，另案主张。被告要求原告支付案涉房屋的占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院予以支持，该占有使用费，包含房屋占有期间的费用支出，还包含占用期间根据合同约定应产生的其他实际费用支出，但占用使用费的支付时间应据实计算。被告主张原告实际搬离时间为2017年1月13日，原告不予确认，被告亦无证据证明，故本院不予采信。根据被告2016年11月19日、12月23日发出的，要求原告在2016年12月31日前办理结算手续以终止合同，12月31日起将停水停电的通知，本院采信原告的主张，确认原告已于2017年1月1日搬离案涉厂房。因此，厂房占用使用费按实际占用从2016年12月1日至31日一个月核算为7000元、厂长聘请费从2016年12月1日至31日一个月核算为300元、卫生费从2016年12月1日至31日一个月核算为300元、宿舍占有使用费从2016年12月1日至31日一个月1100元。被告要求原告支付2016年12月1日至2017年1月13日期间的水费121元、电费1010元，证据不足，本院不予支持。因被告无证据证明原告在2017年1月1日后仍占有使用案涉产房，要求被告支付2017年1月1日后的厂房使用费、卫生费、厂长聘请费、宿舍费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、确认原告张文标与被告东莞市瑞茂实业投资有限公司于2014年7月10日签订的《房屋租赁合同书》无效；
二、限被告东莞市瑞茂实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内返还原告张文标租赁保证金17400元；
三、限原告张文标自本判决发生法律效力之日起五日内支付给被告东莞市瑞茂实业投资有限公司厂房占有使用费7000元、厂长聘请费300元、卫生费300元、宿舍占有使用费1100元；
四、驳回原告张文标的其他本诉诉讼请求；
五、驳回被告东莞市瑞茂实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费625元，由原告张文标负担295元，被告东莞市瑞茂实业投资有限公司负担330元；反诉受理费155元，由原告张文标负担66元，被告东莞市瑞茂实业投资有限公司负担89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 代小静
审 判 员 吴鹏飞
人民陪审员 曾想祯
二〇一九年五月二十五日
书 记 员 陈卫真谭艺附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十三条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”