新疆维吾尔自治区奇台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2325民初500号
原告：李志强，男，1971年10月2日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。
原告：刘菊萍，女，1975年10月13日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 二原告共同
委托诉讼代理人：王建勇，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。
被告：新疆恒顺房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城南工业区**12丘**昌吉路西域红公司。
法定代表人：马维亮,公司总经理。
委托诉讼代理人：刘莹，新疆大典律师事务所律师。 原告李志强、刘菊萍与被告新疆恒顺房地产开发有限公司（以下简称：恒顺房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志强、刘菊萍及其委托诉讼代理人王建勇、被告恒顺房产公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李志强、刘菊萍向本院提出诉讼请求：1、解除双方2013年9月3日签订的四份《购房协议书》及四份《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月3日，原告在被告销售人员的介绍下，订购了被告开发的东方明珠国际社区2幢2层主体框架已修好细节还未完工的四间商铺，签订了四份《购房协议》，总面积为832.71平方。2013年9月7日，又签订了四份《商品房买卖合同》，因首付款资金不足被告又给原告借款1600000元，双方签订了借款协议。在协商给付尾款的时候，被告却提出该房屋现在面积是953.99平方，比合同约定面积多出121.28平方，要求原告多支付房款600000元，双方为此发生争议，原告认为被告新疆恒顺房地产开发有限公司欺诈消费者，故将被告诉至法院。 被告恒顺房产公司辩称，本案的商品房买卖不符合双方当事人合同的约定及法定的解除条件，原告已经丧失了合同的解除权，自原告接房2015年7月1日到起诉已经超过了一年的起诉时间，因此丧失了买卖合同的解除权，即除斥期间一年。原告主张解除合同已经超过诉讼时效，原告接受房屋已经四年之久，买卖合同时效为三年，原告要求解除合同已经超过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织进行了质证。对双方当事人无异议的证据：原告提交的购房协议书四份、起诉状一份，被告提交的2015年9月12日原、被告签订的购房补充协议一份、测绘报告一份，本院予以确认，并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的设计图纸一份。被告对该证据表示三性均不认可，该图纸不能明确的显示是原告所购买的商铺。因该证据系复印件，无法与原件核对，本院对该证据的真实性不予确认。 2.被告提交了商品房买卖合同四份。原告对合同上的签字认可，对合同的合法性不认可。本院对此证据的真实性予以确认。 3.被告提交了建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、奇台县房屋建筑工程竣工综合验收意见表、不动产权证各一份。原告对该组证据表示真实性无法核实，因为是复印件。本院对此组证据于2019年5月24日与奇台县不动产登记中心档案核对一致，故对上述证据的真实性予以确认。 本院
经审理认定事实如下：2013年9月3日，二原告与被告恒顺房产公司签订《购房协议书》四份，双方约定由二原告购买被告四间商铺。房屋位于东方明珠国际社区2幢2层。2013年9月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》四份，双方约定由二原告购买被告位于××县第2幢2层15、16、17、18号商铺四间。其中，15号商铺的《商品房买卖合同》约定建筑面积为243.77平方米，套内建筑面积234.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.73平方米。第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4977.74元，总金额1213423.68元。第五条面积确认及面积差异处理：双方自行约定1、最终以房产证面积为准，面积发生变更单价不变，总房款多退少补，双方均无异议，退款与补款均不计息。2、当面积发生差异时，不影响双方约定的其他条款履行。第六条付款方式及期限：双方签订合同三日内，买受人于2013年9月7日之前向出卖人支付50%的房款，剩余50%房款以银行按揭贷款方式支付。第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复视为接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。16号商铺的《商品房买卖合同》约定建筑面积为252.96平方米，套内建筑面积242.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.10平方米。第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4978.12元，总金额1259265.24元。17号商铺的《商品房买卖合同》约定建筑面积为179.53平方米，套内建筑面积172.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.17平方米。第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4974.07元，总金额892994.79元。18号商铺的《商品房买卖合同》约定建筑面积为156.45平方米，套内建筑面积150.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.24平方米。第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4972.02元，总金额777872.53元。16-18号商铺《商品房买卖合同》对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、规划设计变更等约定与15号商铺《商品房买卖合同》一致。 2015年9月12日，原告李志强与被告公司邓祖益签订《购房补充协议》一份，约定的主要内容为“就李志强购买的东方明珠2号楼2层15、16、17、18四间商铺相关问题，经双方友好协商，达成以下补充协议：
二、李志强购买的4间商铺的上下水主管道，双方请相关工程师来，共同协商设计，拿出双方都能接受的方案，由开发商实施。
三、李志强购买的商铺，有一间连接电梯间，李志强可以安装门，作为消防通道使用，二层15号商铺的楼下临街进户门旁边的墙面归李志强做门牌使用，不指定第二家，二楼的楼梯平台也让与李志强使用。
四、李志强应缴纳的剩余购房款127万元，按照双方约定的协议支付，2015年9月20日支付50万元，2015年10月20日支付30万元，2015年11月20日支付20万元，2015年12月20日支付27万元。” 2018年本案被告恒顺房产公司将本案原告李志强诉至法院，要求李志强支付房屋欠款并承担违约金。起诉状事实和理由为“2013年9月4日，被告购买原告所开发的东方明珠国际社区的2号-15.16.17.18号商铺，因资金不足向原告借款1600000元，用于支付该房款。2015年9月12日，被告为经营需要，增加购买面积，达成购房补充协议，经委托第三方测量机构测定，被告四间商铺实际建筑面积953.99平方米，每平方米单价4975.89元，根据实测面积总价款为4746590.62元，被告陆续付款，根据原告财务显示，2015年9月12日前付款1023557.48元，公司收到被告按揭款204万元。2015年9月后，被告陆续付款47万元，目前欠款1213393.76元。” 另查明，被告恒顺房产公司于2016年7月就东方明珠1号、2号、5号工程竣工验收备案，该工程未被确定为抽查对象。2017年奇台县东方明珠国际社区一期工程经相关部门综合验收。2018年4月20日，奇台县不动产管理部门向被告恒顺房产公司颁发了新（2018）奇台县不动产权第0000738号不动产权利证书。 还查明，被告将本案的15、16、17、18号商铺交付原告后，原告已对外出租，且租金由原告收取。 本案争议的焦点为：原、被告签订的四份《购房协议书》及《商品房买卖合同》是否应当解除？
本院认为，原、被告签订《购房协议书》、《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为合法有效的合同。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。现原告将被告诉至法院，要求解除双方签订的协议及合同，理由为：1、房屋实际面积比合同约定面积增加；2、房屋消防验收不合格，未通过整体验收；3、房屋规划设计发生变更，被告未进行相关备案；4、被告至今未给原告办理房屋产权证书。首先，关于原告主张解除的第一个理由，因双方在四份《商品房买卖合同》中均约“面积确认及面积差异处理：双方自行约定1、最终以房产证面积为准，面积发生变更单价不变，总房款多退少补，双方均无异议，退款与补款均不计息。2、当面积发生差异时，不影响双方约定的其他条款履行。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因本案原、被告对此有约定，故应当按照约定处理。关于原告主张解除的第二个理由，根据被告提供的建设工程竣工验收消防备案受理凭证及奇台县房屋建筑工程竣工综合验收意见表，证实本案诉争房屋已经竣工综合验收，且原告并未提供证据证明诉争房屋消防验收不合格。关于原告主张解除合同的第三个理由。原告认为被告交付原告的商铺规划设计发生变更，被告未进行备案，故要求解除合同。但是原告并未提供证据证明诉争房屋楼梯设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能，庭审中原告认可房屋交付时间为2017年4月，原告在接收房屋后并未对变更提出异议，而是认可已将房屋租赁他人并由原告收取租金。且在接收房屋一年后主张解除权，该权利已消灭。关于原告第四个解除合同的理由。因双方在《商品房买卖合同》中约定银行按揭贷款购房，全部房款解押后，直接在当地房产管理机构领取产权证。故原告关于解除原、被告双方签订的《购房协议书》和《商品房买卖合同》的诉讼请求，不符合法定解除和约定解除的事由，本院对原告的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，
判决如下： 驳回原告李志强、刘菊萍的诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由原告李志强、刘菊萍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。
审判员 李小云
二〇一九年五月二十五日
书记员 吕 琴 关注公众号“”