江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初19505号
原告：江苏中汉房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132132256689404X7，住所地江苏省沭阳县浙江商城C1幢1单元5层。
法定代表人：邱计珲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。
被告：吴丹丹，女，1989年8月25日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
被告：计鹏程，男，1983年10月6日出生，安徽省肥东县人，居民，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：陈以亮，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 原告江苏中汉房地产开发有限公司（以下简称中汉公司）与被告吴丹丹、计鹏程商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理，于2018年3月12日作出（2017）苏1322民初14373号民事判决书，被告计鹏程不服，提出上诉，宿迁市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）苏13民终2555号民事裁定书，撤销本院（2017）苏1322民初14373号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告中汉公司的委托诉讼代理人何刚、被告计鹏程及其委托诉讼代理人陈以亮到庭参加诉讼，被告吴丹丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中汉公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年3月4日签订的商品房买卖合同；2、判令二被告向原告支付违约金91042元。诉讼过程中，原告表示被告计鹏程不是合同相对方，故申请撤回对被告计鹏程的起诉，并表示仅要求被告吴丹丹支付违约金91042元。事实与理由：二被告系夫妻关系。2014年3月4日，被告吴丹丹与原告签订商品房买卖合同，被告吴丹丹购买原告开发建设的城市嘉园小区5幢1单元603号房屋，总价款为455210元，首付款145201元，余款310000元以银行按揭贷款的方式付清。后被告吴丹丹与案外人中国建设银行沭阳迎宾支行签订个人购房借款合同，就购房余款310000元办理按揭贷款手续，并由原告为被告吴丹丹的上述借款提供担保。后因二被告多次未按借款合同约定还款，截止2017年8月24日，银行在原告的保证金账户上扣款288159.01元。此后，二被告一直未按《商品房买卖合同》附件四第九条之约定向原告还款。原告认为，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告吴丹丹支付违约金。原告为维护合法权益，故提起诉讼。 被告吴丹丹未到庭，但在原一审过程中辩称：原告诉称二被告系夫妻关系及购买房屋情况属实，但原告未按合同约定为被告吴丹丹办理产权登记手续。
被告吴丹丹存在八个月房屋按揭贷款未按时偿还的行为，但并不构成根本违约，原告在与被告吴丹丹签订商品房买卖合同时，并未将有违约内容的合同附件交付被告吴丹丹，也未就该部分内容对被告吴丹丹进行说明告知，故不同意解除双方签订的房屋买卖合同。另外，原告主张的违约金数额太高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告计鹏程辩称：二被告于2014年2月19日领取结婚证，涉案房屋是2014年3月4日购买，虽然合同是以被告吴丹丹个人名义签订，但涉案房屋系二被告夫妻共同财产。二被告已经交付涉案房屋首付款145201元，并办理按揭贷款，即已履行完毕商品房买卖合同约定的付款义务。合同履行过程中，由于二被告闹离婚，导致未按时向银行偿还按揭贷款，原告为二被告垫付了房屋剩余按揭贷款，原告对垫付的款项应行使担保追偿权，而不应解除合同。原告所称的商品房买卖合同附件四未向二被告交付，该条款对二被告没有约束力。另外，原告要求二被告支付违约金也没有法律依据，原告没有向二被告交付补充协议，所以该协议中约定的违约金条款对二被告不产生效力。双方签订的合同第七条虽然约定买受人逾期付款违约责任，但该条款并非原告为二被告垫付按揭贷款应当承担的违约责任。综上，请求法庭驳回原告诉求。如果解除合同，因涉案房屋已增值，相应增值应按比例进行分配。 本院
经审理认定事实如下：2014年3月4日，原告中汉公司（出卖人）与被告吴丹丹（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告吴丹丹购买原告中汉公司开发建设的位于沭阳县房屋，房屋单价为每平方米4416元，房屋总价款为455201元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人在签订本合同时付清首付款145201元，余款310000元应在签订本合同之日起一周内办理银行按揭，并提供齐全所需资料交由银行审核。第七条：买受人逾期付款的违约责任约定：买受人未按合同约定的时间付款：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人继续愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。该合同附件四合同补充协议约定：
九、买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任而被银行扣款的，买受人应在两日内将扣款数额归还出卖人，买受人延期归还的，买受人按照应还款数额每延期一天支付出卖人千分之三的利息。买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。 合同签订后，被告吴丹丹向原告支付首付款145201元。后二被告作为借款人与案外人中国建设银行股份有限公司沭阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由二被告以沭阳县城市嘉园小区第5幢第1单元603号房屋作为借款抵押，向中国建设银行股份有限公司沭阳支行借款310000元，借款期限二百四十个月，采用等额本息还款方法，每月还款2380.69元，原告作为二被告该笔抵押贷款的担保人，合同约定：对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划取人民币或其他币种的相应款项。后因二被告未按合同约定按时足额还款，银行于2017年4月28日从原告的保证金账户扣划1800元（偿还罚息7.14元，偿还利息932.11元，偿还本金860.75元），于2017年5月31日从原告的保证金账户扣划200元（偿还罚息7.61元，偿还利息45.64元，偿还本金146.75元），于2017年6月29日从原告的保证金账户扣划2100元（偿还罚息8.76元，偿还利息1223.09元，偿还本金868.15元），于2017年8月24日从原告的保证金账户扣划286159.01元（偿还罚息26.81元，偿还利息2976.53元，偿还本金283155.67元）。2017年8月24日，中国建设银行股份有限公司沭阳支行向原告出具个人贷款结清证明，其中载明：客户吴丹丹，在我行的个人贷款总额310000元，已于2017年8月24日结清，借款合同终止。现原告以被告吴丹丹违约为由，诉至本院要求处理。 另查明：1、被告吴丹丹、计鹏程系夫妻关系，二人于2014年2月19日办理结婚登记手续。 2、二被告已向中国建设银行股份有限公司沭阳支行支付按揭贷款本息85704.84元。庭审中，原告表示合同解除后，同意返还已付的首付款145201元、银行贷款本息21840.99元（310000元-288159.01元）。 上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款还款凭证、结清证明等证据证明，本院予以认定。 本案双方争议焦点为：
一、原告与被告吴丹丹签订的《商品房买卖合同》应否解除；
二、原告要求被告吴丹丹支付违约金有无依据，该违约金是否因过高而应予以调整。
本院认为，关于第一个争议焦点，即原告与被告吴丹丹签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。原告主张二被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定还款，导致银行从原告的保证金账户上扣款288159.01元，且二被告此后也一直未按《商品房买卖合同》附件四第九条之约定向原告还款，故认为被告吴丹丹的行为符合《商品房买卖合同》附件四第九条约定的合同解除条件。二被告则称原告并未将《商品房买卖合同》附件四合同补充协议交给二被告，也未向二被告进行解释说明，故该补充协议对二被告不具有约束力。本院经对原告提供的《商品房买卖合同》进行审查，发现该附件四合同补充协议并不在合同正文文本范围内，且该补充协议上也无被告吴丹丹签名确认，现原告也未能提供证据证明该补充协议系《商品房买卖合同》的组成部分，故本院对二被告的上述辩解意见予以采纳，即原告提供的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议条款对二被告不具有约束力。原告还主张按揭贷款的性质是购房款，被告吴丹丹违约导致银行从原告的保证金账户扣划288159.01元，且至今也未将上述款项交付原告，故被告吴丹丹的行为构成根本违约。对此，
本院认为，原告与被告吴丹丹签订《商品房买卖合同》的目的是获得购房款，双方约定由被告吴丹丹在签订合同时支付首付款145201元，余款310000元则办理银行按揭，此后，被告吴丹丹虽实际办理了按揭贷款手续，但因被告吴丹丹未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定向银行归还按揭贷款，导致银行从原告的保证金账户多次扣款，实际上，原告基于《商品房买卖合同》而获得购房款的目的已实际落空，即被告吴丹丹的违约行为已致使原告不能实现《商品房买卖合同》有关获得购房款的合同目的，现原告要求解除与被告吴丹丹签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，即原告要求被告吴丹丹支付违约金有无依据，该违约金是否因过高而应予以调整。本院上述已认定原告提供的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议条款对二被告不具有约束力，故原告依据合同补充协议的约定要求被告吴丹丹支付违约金91042元，无事实和法律依据，本院不予支持。但二被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定向银行还款，导致银行从原告的保证金账户上多次扣款，且至今未将上述款项给付原告，已实际给原告造成损失，鉴于双方现均未能提供相应证据证实二被告违约行为给原告造成的实际损失数额，故结合双方合同约定、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定被告吴丹丹应当向原告支付违约金数额为3000元。 综上，原告中汉公司与被告吴丹丹签订的《商品房买卖合同》及原、被告与中国建设银行股份有限公司沭阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人应按约定全面履行各自义务。由于二被告未按时足额向银行偿还贷款本息，导致原告承担保证责任，致使原告基于《商品房买卖合同》而获得购房款的目的不能实现，故原告要求解除与被告吴丹丹签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。原告提供的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议条款对二被告不具有约束力，故原告依据合同补充协议的约定要求被告吴丹丹支付违约金91042元，无事实和法律依据，本院不予支持。但被告吴丹丹的违约行为给原告造成相应损失，本院依法认定被告吴丹丹应当向原告支付违约金数额为3000元。庭审中，原告自愿撤回对被告计鹏程的起诉，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，原告同意返还已支付的房屋首付款145201元及银行贷款本息21840.99元，本院予以确认。被告计鹏程虽非涉案《商品房买卖合同》的相对方，但签订该《商品房买卖合同》的时间在二被告夫妻关系存续期间，故被告计鹏程要求将上述款项返还给二被告，符合法律规定，本院予以支持。被告计鹏程还要求原告给付房屋相应增值部分，无事实和法律依据，本院不予支持。被告吴丹丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、解除原告江苏中汉房地产开发有限公司与被告吴丹丹于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：a35552a9c244ebbb）； 二、被告吴丹丹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏中汉房地产开发有限公司支付违约金3000元； 三、原告江苏中汉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告吴丹丹、计鹏程款167041.99元（145201元+21840.99元）； 四、驳回原告江苏中汉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9264元（原告江苏中汉房地产开发有限公司已预交4632元），由被告吴丹丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9264元。
审 判 长 沈小芹
人民陪审员 徐增伟
人民陪审员 黄用文
二〇一九年五月二十五日 法官 助理 曹小小
书 记 员 赵 雪 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”