呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终686号上诉人(原审原告）：陈自忠，男，无固定职业，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特鄂尔多斯东街支行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街南侧银联大厦底店一、二层。
负责人：千璐璐，该支行行长。
委托诉讼代理人：贺红燕，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路259号。
法定代表人：白雅力格，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范志强，男，该公司员工。上诉人陈自忠因与被上诉人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特鄂尔多斯东街支行（以下简称内蒙古银行鄂尔多斯东街支行公司）、内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）执行异议之诉一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。陈自忠上诉请求：撤销一审判决，改判停止对位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房(125.2平米)的执行，确认陈自忠为呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区5号楼1号商住两用房的所有权人。事实及理由：一审法院认定事实部分不清，适用法律错误。首先，案涉房屋的实际占有人是陈自忠，不是北方药都公司。北方药都公司早在2006年9月29日将北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房销售给史美荣，并实际交付了房屋。后陈自忠以个人名义购买了上述房产，现由陈自忠实际占有。内蒙古银行鄂尔多斯东街支行向一审法院递交了交易大厅及办公楼委托协议来证明北方药都公司实际占有了涉案房屋，一审法院采纳了这份证据认定事实，明显属于认定事实错误。只有委托协议并没有租金打款凭证，证明不了委托协议实际履行，更证明不了实际占有这套房屋的人是北方药都公司。委托协议中的部分房产早已经由北方药都公司于2005年、2006年销售给业主，于2009年交付业主，委托协议中的部分资产不属于北方药都。陈自忠一审提供的证据股权转让合同被一审法院采纳，这份证据完全可以证明对案涉房屋的抵押是无效的，陈自忠对登记在北方药都公司名下的不动产提出异议，是可以排除执行的。案外人沈某、郭某一案，呼和浩特市玉泉区人民法院(2018)内0104民初1746、1747号民事判决可以证明。股权转让合同签订的时间为2009年8月31日，北方药都公司拿大房本做抵押发生在2014年12月25日、2014年12月26日和2014年12月30日，均在股权转让合同之后，股权转让合同内容明确载明，已经出售的案涉房屋的所有权不再属于北方药都公司，可见在签订《股权转让合同》之时北方药都公司就知晓其曾经出售过北方药都综合园内的房屋，并且依据《股权转让合同》所列举的资产清单中不包括案涉房屋，推定北方药都公司也知晓案涉房屋已出售的事实，北方药都公司为达其目的，以无权抵押的案涉房屋向内蒙古银行鄂尔多斯东街支行提供抵押，其行为以合法形式掩盖非法目的，其对内蒙古银行鄂尔多斯东街支行作出的《承诺书》中关于抵押的部分应认定为无效，北方药都公司的单方故意隐瞒行为导致抵押权无法实现，北方药都公司在不享有案涉房屋物权的情况下，无权在案涉房屋上设定抵押，造成史美荣无法办理房屋所有权证，更造成陈自忠无法办理所有权证的过错在于北方药都公司。因此案涉房屋不应继续执行。案涉房屋在法院查封之前已经卖给陈自忠，且一直由陈自忠实际控制。陈自忠是案涉房屋的所有权人，陈自忠退出北方药都公司以后，以个人财产和个人名义从史美荣处购买了案涉房屋，一审法院认定两份合同是有效的，是双方真实意思表示，实际占有人确实是陈自忠，一审法院没有认定案涉房屋的所有权人为陈自忠属自相矛盾。内蒙古银行鄂尔多斯东街支行公司辩称，一审判决认定事实清楚，一审判决认定陈自忠没有证据证明其已经支付了全部房屋价款和实际占有案涉房屋，陈自忠对登记在北方药都公司名下的不动产提出异议不符合相关法律规定，不能够排除执行是正确的。依据呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证书记载，位于玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼房屋所有权人为北方药都公司。陈自忠在上诉状事实与理由部分“陈自忠一审提供证据股权转让合同已经被一审法院采纳，这份证据完全可以证明涉及到案涉房屋的抵押是无效的，陈自忠对登记在北方药都公司名下的不动产提出异议，是可以排除执行的”是错误的。一审判决认定北方药都公司对内蒙古银行鄂尔多斯东街支行作出的承诺书中关于抵押部分无效，并非办理他项权定义为无效，一审判决认定内蒙古银行鄂尔多斯东街支行依据北方药都公司的房屋所有权证作他项权权利登记属于善意是正确的，且内蒙古银行鄂尔多斯东街支行作为善意第三人，其既得信赖利益即抵押权应当受法律保护。史美荣与北方药都公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，致使陈自忠也无法取得案涉房屋。北方药都公司所有的位于玉泉区南二环路259号北方药都综合园区5号楼至今未取得商品房预售许可证，史美荣与北方药都公司之间的《商品房买卖合同》属无效合同。北方药都公司辩称，案涉房屋的实际占有人为北方药都公司，请求驳回上诉，维持原判。陈自忠向一审法院起诉请求：1、解除对位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房（125.2平米）的查封。2、停止对位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房（125.2平米）的执行。3、请求确认陈自忠为呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房的所有权人。一审法院认定事实：内蒙古银行鄂尔多斯东街支行依据具有强制执行效力的公证债权文书向呼和浩特市玉泉区人民法院申请执行。呼和浩特市玉泉区人民法院在执行过程中，依据已发生法律效力的（2016）呼蒙正证执字第40号、41号、42号执行证书于2017年11月22日向呼和浩特市不动产登记中心发出（2017）内0104执788号、789号、790号执行裁定书和协助执行通知书，依法查封北方药都公司所有的呼房权证玉泉区字第XXXX号商业用房，坐落于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼，建筑面积2002.48平方米，查封期间不得办理转让、过户、抵押等手续。陈自忠不服，以其在人民法院查封案涉房屋之前就购买并实际控制该房为由提出执行异议。呼和浩特市玉泉区人民法院于2018年5月9日作出（2018）内0104执异20号执行裁定，驳回陈自忠的异议请求。陈自忠不服，遂提起本案诉讼。另查明，史美荣与北方药都公司于2006年9月29日签订编号为20061093号商品房买卖合同，约定将位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房屋出卖给史美荣所有，约定该房屋在2007年6月30日完成交付。依据商品房买卖合同附件规定的付款方式，史美荣向出卖人一次性支付全部购房款32万元。2010年5月28日，史美荣与陈自忠签订一份商品房转让协议，约定史美荣同意将其购买的位于呼和浩特市玉泉区南二环西段北方药都公司商住楼西区5幢1号、面积为125.2平方米的商品房转让给陈自忠，转让价为60万元。北方药都公司统一于2009年1月20日向呼和浩特市房地产管理局申请房屋登记办理产权，依据呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证书记载，位于玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼房屋所有权人为北方药都公司。2008年5月26日，北方药都公司作为甲方将北方药都综合园区西北角商住楼64套、总占地面积75亩的土地承租给内蒙古道达物流有限公司、内蒙古鸿图物流有限公司和内蒙古贺斌物流有限公司，租赁期限自2008年8月1日至2013年7月31日止。随后在2009年3月23日北方药都公司与北都物流公司签订了补充（修改）协议，约定内蒙古道达物流有限公司、内蒙古鸿图物流有限公司和内蒙古贺斌物流有限公司已合作注册“北都物流公司”，原合同所有的权利和义务改由北都物流公司承担，对租金的支付方式和租赁期限达成了补充协议。2015年1月1日，北方药都公司与内蒙古中福城市快运有限公司签订关于北方药都交易大厅及办公楼委托经营管理协议，约定北方药都公司将呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区交易大厅及东西八栋办公楼委托内蒙古中福城市快运有限公司全权负责经营管理，有效期从2015年1月1日至2024年12月31日。北方药都公司为新城区福苑阁家具经销部、新城区盛忠家具经销部和新城区苏特美布艺经销部向内蒙古银行鄂尔多斯东街支行借款用其位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区5号楼提供抵押担保，上述借款人及抵押人共同承诺对此情况完全知悉并承诺任何一户借款人不能履行还本付息或其他承诺义务，内蒙古银行鄂尔多斯东街支行对上述抵押物可随时依法强制执行。同时，北方药都公司与内蒙古中福城市快运有限公司和内蒙古北都物流有限公司分别向内蒙古银行鄂尔多斯东街支行作出承诺，出租给承租人的上述房屋作为向银行借款的抵押物抵押给内蒙古银行鄂尔多斯东街支行，出租人已通知了承租人，承租人也对此情况完全知悉。如借款人不能履行还本付息或其他承诺义务，内蒙古银行鄂尔多斯东街支行对上述抵押物可随时依法强制执行时，该抵押物与双方租赁协议及双方债权、债务关系无关。涉案房屋均在一般抵押范围内，房屋的他项权利人也为内蒙古银行鄂尔多斯东街支行。另查明，由案外人转让方上海金悦置业有限公司、上海凌凌企业发展有限公司和受让方蒙苑实业（集团）有限责任公司在2009年8月31日签订了股权转让合同，见证方为呼和浩特市玉泉区人民政府。股权转让合同中列明了“在交割日前已出售给第三方的东八栋及西八栋房产，虽未办理房产权证，但该部分资产已不属于北方药都公司，故该部门资产不在移交的范围内”。为完成资产的转移，列出了资产清单，未列入资产清单的不在移交范围内，本案案涉的西5栋1号不在资产移交清单内。一审法院认为，本案的争议焦点为：陈自忠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合当事人举证、质证及诉辩意见，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，首先，确认本案中史美荣与北方药都公司签订的商品房买卖合同的日期为2006年9月29日，史美荣与陈自忠签订商品房转让协议的日期为2010年5月28日，虽然有商品房买卖合同和商品房转让协议的书面合同，但是史美荣是否向北方药都公司履行了全部付款义务，陈自忠是否向史美荣履行了全部房屋转让款的付款义务，是否实际占有涉案房屋的事实，陈自忠没有向一审法院提供相关证据予以证实，同时内蒙古银行鄂尔多斯东街支行对上述的书面买卖合同和履行房屋的付款、交付义务均不予认可，北方药都公司不能确认其真实性、有效性。陈自忠是北方药都的前任法人，其代表北方药都公司向史美荣出售案涉房屋以及再从史美荣手中受让案涉房屋是陈自忠由进行的，上述商品房买卖合同和商品房转让协议是当事人双方的真实意思表示，但买受人和受让人实际已支付全部价款和合法占有该不动产缺乏证据的支持。其次，本案中的抵押发生在2014年12月25日、2014年12月26日和2014年12月30日，都是在房屋产权证书颁发的2009年之后，也是在史美荣与北方药都公司签订商品房买卖合同和史美荣与陈自忠签订商品房转让协议之后，同时也是在2009年8月31日的股权转让合同之后作出的抵押，依据股权转让合同中明确载明的事实，已经出售的涉案房屋的所有权已不再是北方药都公司所有，可见在签订股权转让合同之时北方药都公司就知晓其曾经出售过北方药都综合园内的房屋，并且依据股权转让合同所列举的资产清单中不包括本案的案涉房屋，推定北方药都公司也知晓案涉房屋出售的事实。第三，案涉房屋至今未办理过户登记，从内蒙古银行鄂尔多斯东街支行提交的房屋所有权和房屋他项权证来看，房屋所有权证自2009年取得后，北方药都公司从2012年开始就用案涉房屋进行抵押登记，在已具备办理案涉房屋相关手续的情况下仍进行抵押登记，迟迟不给办理房屋的相关手续，不能办理房屋过户登记的过错责任不在买受人自身原因上。内蒙古银行鄂尔多斯东街支行依据北方药都的房屋所有权证作他项权利登记属于善意。综合上述认定，呼和浩特市玉泉区人民法院于2017年11月22日依法查封北方药都公司所有的呼房权证玉泉区字第XXXX号商业用房，在此之前史美荣与北方药都公司签订了商品房买卖合同、史美荣与陈自忠签订了商品房转让协议，但没有证据证明陈自忠已支付了全部房屋价款和实际占有案涉房屋，故陈自忠对登记在北方药都公司名下的不动产提出异议，不符合上述法律规定，不能够排除执行，一审法院对此不予支持。关于陈自忠请求确认其为案涉房屋的所有权人问题，案涉房屋的所有权人登记在北方药都公司名下，北方药都公司将案涉房屋出卖于史美荣，史美荣又将该房屋转让给陈自忠，基于共同合意签订商品房买卖合同和商品房转让协议，但现有证据不能证明该合同得到实际履行，即陈自忠在没有取得物权凭证的情况下，债权履行没有证据支持，案涉房屋的所有权没有发生转移，应认定北方药都公司是案涉房屋的所有权人，陈自忠请求确认其为案涉房屋的所有权人证据不足，一审法院不予支持。对于内蒙古银行鄂尔多斯东街支行关于案涉房屋没有预售许可证，对外签订的房屋买卖合同无效的辩称，因案涉房屋是在未取得预售许可证的情况下由北方药都公司进行了预销售。商品房买卖合同的说明中载明出卖人应当向买受人出示相应的证件和文件，但是史美荣亦未要求查看相关证明，北方药都公司并未向其出示过预售许可证，根据法律规定，没有取得预售许可证，对外签订的房屋买卖合同无效，考虑到房地产开发项目存在大量后续补办取得预售许可证的情形，如果取得预售许可证，对外签订的房屋买卖合同可以认定有效。有了预售许可证具备办理房屋所有权证的条件。本案陈自忠在提起本案诉讼诉时涉案房屋已取得房屋所有权证书，因此涉案的商品房买卖合同应为有效合同。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回陈自忠的诉讼请求。案件受理费100元，由陈自忠负担。二审中，陈自忠围绕争议焦点提交三组新证据。陈自忠提交的第一组新证据为视频资料两份，拟证明陈自忠实际占有案涉房屋，陈自忠将案涉房屋出租给了承租人李某。内蒙古银行鄂尔多斯东街支行发表质证意见认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据无法证明案涉房屋的实际占有人为陈自忠。北方药都公司发表质证意见认为，对该组证据的真实性及其拟证明的问题不予认可，陈自忠未出示租赁合同，且案涉房屋一直由中福物流区整体出租。结合本案的其他证据材料，该组证据能够证明陈自忠的承租人李某实际占有使用案涉房屋的情况，对该组证据所证事实本院予以确认，对该组证据本院予以采信。陈自忠提交的第二组新证据为李富、李某的证人证言，拟证明陈自忠实际占有案涉房屋。内蒙古银行鄂尔多斯东街支行发表质证意见认为，没有证据证明陈自忠委托李富管理案涉房屋，也没有证据证明陈自忠与李富是朋友关系，证人李某称其放在案涉房屋内的白酒用于个人饮用，从视频资料可以看出房屋内的酒远远超出了个人饮用的范围，陈自忠出租该房屋也没有任何文字材料，这些均与常理不符。北方药都公司发表质证意见认为，陈自忠未出示任何租赁合同也没有租金的打款凭证，相关的物业费、案涉商铺的燃气费都应该是北方药都公司收取的，上述费用的票据都没有，案涉房屋均属于中福物流集团统一管理租赁，承租人至少应该知道这个情况，租金的支付也不符合常理。结合陈自忠提交的视频资料，该组证据能够证明陈自忠实际占有使用案涉房屋的事实，对该组证据所证事实本院予以确认，对该组证据本院予以采信。陈自忠提交的第三组新证据为史美荣的证人证言、收据一份，拟证明陈自忠个人从史美荣处购买了北方药都公司的商品房，支付了购房款，从史美荣处购买的时间早于北方药都公司将案涉房屋抵押给银行的时间，因此陈自忠有权阻止银行的拍卖，陈自忠对案涉房屋享有物权。内蒙古银行鄂尔多斯东街支行发表质证意见认为，陈自忠称其向史美荣支付的购房款是60万元，与收据的32万元不符。北方药都公司发表质证意见认为，收据的32万元与陈自忠之前陈述其用60万元购得案涉房屋不一致，史美荣称当时陈自忠已经不是北方药都公司的负责人，但购房合同是公司出具的，如果存在买卖，应该找北方药都公司，而不是陈自忠。该组证据所证事实与本案其他证据证明的事实一致，故对该组证据所证事实本院予以确认，对该组证据本院予以采信。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：陈自忠请求解除对位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房（125.2平米）的查封、停止对位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房（125.2平米）的执行并确认其为呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房的所有权人的诉讼请求是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，2006年9月29日史美荣与北方药都公司就案涉房屋签订商品房买卖合同。2010年5月28日，史美荣与陈自忠签订一份商品房转让协议，史美荣将案涉房屋转让给陈自忠，转让价为60万元。史美荣认可陈自忠向其支付了全部购房款的事实。陈自忠所提交的证据能够证明其占有使用案涉房屋的事实。自2009年北方药都公司取得房屋所有权证后，在已具备办理案涉房屋相关手续的情况下仍进行抵押登记，迟迟不为史美荣或陈自忠办理房屋过户登记，史美荣或陈自忠非因其自身原因未办理过户登记。史美荣、陈自忠对案涉房屋的购买行为和占有行为均早于2017年11月22日呼和浩特市玉泉区人民法院的查封。但陈自忠未提交证据证明史美荣向北方药都公司支付购房款32万元的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，陈自忠因其不能证明史美荣是否想北方药都公司支付购房款的事实，对其主张排除内蒙古银行鄂尔多斯东街支行对案涉房屋强制执行承担举证不能的后果。因此，陈自忠请求解除对位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房（125.2平米）的查封、停止对位于呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房（125.2平米）的执行并确认其为呼和浩特市玉泉区南二环路259号北方药都综合园区西5号楼1号商住两用房的所有权人的诉讼请求不能成立。综上，陈自忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈自忠负担。本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 张蒙江
审判员 李婷婷
二〇一九年五月二十三日
书记员 蔡曦琛 微信公众号“”