呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终904号上诉人(原审被告)：内蒙古新世界投资有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安北路东五三零三工厂东。
法定代表人：张景革，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞志萍，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。
法定代表人：王福生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵题刚，男，该公司员工，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：张红娟，女，自由职业，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈潇泓，北京修诚律师事务所律师。上诉人内蒙古新世界投资有限公司（以下简称新世界公司）、中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人张红娟案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人石敏，上诉人中润公司的委托诉讼代理人赵题刚，被上诉人张红娟及其委托诉讼代理人陈潇泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求法院依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2018)内0105民初5588号民事判决书，依法改判。2.驳回张红娟一审诉讼中全部诉讼请求。3、一、二审案件受理费由张红娟承担。事实和理由：
一、一审法院依照《最商人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决停止对北京市朝阳区京通苑10号楼17层20B002号房屋的强制执行属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在金钱债权执行中，关于买受人对登记在他人名下的房屋排除执行的情形，规定在第二十八条与二十九条。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被抗行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除抗行的，人民法院应予支持”；第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”。上述两规定相对比，从立法意图上明显可以看出，第二十九条针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议这一情形，而第二十八条是排除第二十九条所规定的其他情形；在本案中，张红娟为买受人，被执行人中润公司为房地产开发企业，案涉房屋为商品房性质，该案明显应该适用第二十九条，只有张红娟满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，”这三个条件时，才能有权利排除执行，一审判决根据第二十八条判决对案涉房屋停止执行，属于适用法律错误。
二、一审法院在张红娟明确自认案涉房屋非其唯一住房的情况下，判决停止对北京市朝阳区京通苑10号楼17层20B002号房屋的强制执行属于认定事实错误，适用法律错误。在一审诉状中，张红娟已明确自认，其住所为北京市朝阳区小关北里45号院1号楼401号房屋，而不是北京市京通苑10号楼20B002,结合张红娟根本无法提供连续的自2000年至2018年为京通苑10号楼20B002缴纳水、电、暖、燃气的任何一种票据的事实，足以证明，张红娟仍有其他可用于居住的房屋。故张红娟根本不符合第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定。因此张红娟不具有排除执行的权利。此外，根据“谁主张，谁举证”的原则，张红娟对案涉房屋的执行提出异议，便对其符合排除执行的情形负有举证责任。虽然张红娟在庭审过程中提交了《房屋买卖契约》以及发票、收据这些证据，但张红娟却未就案涉房屋用于居住且为张红娟名下无其他用于居住的房屋这一事项进行举证，因此，张红娟应承担举证不能的不利后果，即张红娟不具有对案涉房屋排除执行的权利。
三、一审法院在北京市朝阳区京通苑10号楼17层20B002号房屋产权明确登记在中润公司名下的情况下，认定该房屋为张红娟所有，违反物权法定原则，属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第14条规定“不动产物权的设立变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，除非张红娟有足够的证据证明登记簿记载事项错误，否则应以登记簿记载事项作为判断物权内容与归属的依据。而本案中，不动产登记部门依法确认房地产开发商因事实行为而取得的物权，根本不存在登记错误。此外，即使张红娟与中润公司之间存在案涉房屋的商品房买卖合同关系，但房屋仍登记在开发商名下，张红娟依合同所享有的权利性质，仍系债权，故即便张红娟享有排除执行的权益，也不能因此确认其对案涉房产就享有物权，对上诉人要求确认其为被查封房产所有权人的诉讼请求理应予以驳回。一审法院在此情况下确认案涉房屋为张红娟所有，违反物权法定原则，属于适用法律错误。张红娟辩称，不认可新世界公司的上诉请求及事实理由。张红娟认可一审判决对事实的认定。二十八条是普遍适用的条款，二十九条是在二十八条基础上的特殊条款，是对在没有达到二十八条合法占有不动产的条件下，但是满足用于居住，名下无其他房屋居住的条件。一审适用二十八条正确。涉案房屋已经登记在了中润公司名下，该企业不诚信，在该房屋出售并交付他人使用且首付全款的条件下，将房屋登记在自己名下，用于被执行财产进行执行，违背诚实信用原则，能证明中润公司与新世界公司有恶意串通侵占他人合法购买房屋的嫌疑。中润公司述称，认可新世界公司的上诉请求及事实理由。中润公司上诉请求：1、请求法院依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5588号民事判决书，依法改判，准许继续对北京市朝阳区京通苑10号楼20B002号房屋的执行；2、请求法院依法驳回张红娟的全部诉讼请求；3、诉讼费用由张红娟承担。事实和理由：
一、一审判决认定事实错误。一审判决认定张红娟从2004年开始陆续交付案涉房屋的燃气费……，故
本院认为张红娟将XXX房屋全款支付中润公司，中润公司将XXX房屋交付了张红娟。虽然张红娟与中润公司没有就变更房屋签订书面协议……，双方已达成实际买卖XXX号房屋的意思表示。张红娟提供的《房屋买卖契约》、购房发票、收据以及交付采暖费、燃气费的票据能够形成完整的证据链条，证明其对XXX房屋享有实体权利，遂判决停止对诉争房屋的强制执行，并确认诉争房屋为张红娟所有。一审法院在认定上述事实时，完全凭主观臆断推定，导致认定事实错误，继而作出错误的判决。首先，双方于1999年8月23日签订的《房屋买卖契约》约定张红娟自愿购买的是XXX房而不是本案涉案的京通苑XXX号房屋。其次，中润公司和张红娟之间就涉案的京通苑XXX号从未签订过正式的书面房屋买卖合同，或者其他书面补充协议书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八和二十九规定的案外人排除执行的第一个条件，需要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而不是仅凭主观臆断推测存在买卖合同关系，所以，张红娟对涉案房屋不享有排除执行的权利。第三，京通新城XXX房屋和京通苑XXX号房屋是两套房屋，房屋销售面积也相同。如果这两套房屋调换，无论从房屋楼层位置、朝向等各个方面而言，也应当是处于顶层的京通苑XXX号，调换处在中间黄金区域京通新城XXX时，需要补差价房款才对，根本不存在优势房换顶层房，需要补交房款并且是补交将近20％的总房款，所以不存在调换房一说。第四，张红娟作为一名完全民事行为能力人，知道也应当知道，如果双方真的存在调换房，存在对涉案房屋买卖的意思表示，张红娟肯定会要求与中润公司签订正式的书面购房合同，或者办理相关书面变更手续，并且在合同签订后才交纳剩余的购房款，不可能在没有任何书面合同或补充协议情况下，还交纳全部购房款，否则，自己的权利没有任何保障，随时都有可能会人财两空，最终也是无法办理房屋所有权证书。即使2016年曾起诉中润公司，也早已超出了保护、维护自身合法权益的合理期限，何况中润公司也明确答辩，张红娟与涉案的房屋没有任何关系。而按照张红娟所述，现在的实际情况是，从2000年双方达成换房意愿并且交付全部房款后，在至今已达18年之久的时间里，张红娟在自己权利没有任何保障的前提下，不担心人财两空，也不要求中润公司与其签订书面购房合同或者签订书面补充协议，也不要求办理房屋所有权证，明显有悖常理。只能说明涉案房屋与张红娟没有任何关系，否则不会发生上述实际情形。所以，一审判决认定双方已达成实际买卖XXX号房屋的意思表示，张红娟对20B002房屋享有实体权利，认定错误。第五，张红娟所谓的2004年燃气费票据，其实就是燃气部门随意张贴在楼道门口的交费通知单，可以随意获得，且通知单上没有张红娟的名字，张红娟也不能提供房屋交付手续，不能代表张红娟在居住使用，更不能代表房屋权属是张红娟的。第六，涉诉的京通苑10号楼XXX号房屋至今仍登记在中润公司的名下，根据《中华人民共和国物权法》物权公示原则，不动产物权未经登记的，不发生效力，所以涉诉房屋仍属于中润公司的财产。最后，一审法院在没有有效的书面购房合同、或者书面变更、补充协议，没有涉案房屋交接手续、没有涉案房屋水、电、物业费等票据的情形下，认定双方存在涉案房屋买卖事实，仍将诉争房屋确认为张红娟所有没有任何事实依据，违反《中华人民共和国物权法》和相关法律规定。
二、适用法律错误。一审法院在本案中，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行审查作出判决，适用法律错误。本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房：（三）已支何的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，审查张红娟是否具有能够排除执行的权利。如果张红娟同时具备了上述三个条件，则有权排除执行；如果不能同时具备上述三个条件，或缺一时，人民法院均应依法驳回其异议请求。
三、张红娟完全不具备排除对本案诉争房屋执行的权利。首先，双方在查封前从未签订过与诉争房屋有关的、合法有效的书面买卖合同，或者其他书面补充协议书，张红娟的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定。其次，张红娟没有证据证明所购商品房系用于居住，且没有证明其名下无其他用于居住的房屋。反而是依据张红娟提供的起诉状等材料得知，张红娟现居住在北京市朝阳区小关北里45号院1号楼401号房屋，不是本案诉争的房屋，足以证明张红娟仍有其他可以用于居住的房屋。最后，张红娟支付的诉争房屋购房款是57420元，其支付的价款也没有超过合同约定总价款的百分之五十，张红娟的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定。中润公司当庭补充上诉意见：
一、一审判决认定事实错误。(1)案涉房屋于2015年12月22日已经确权登记在中润公司名下，不动产权证编号为:京(2015)朝阳区不动产权第XXX号，依据《中华人民共和国物权法》规定，该不动产财产权应当属于中润公司财产，张红娟没有案涉房屋的预告登记，不受法律保护。(2)中润公司和张红娟于1997年8月23日签订的《房屋买卖契约》，约定张红娟购买的是京通新城XXX房，而不是案涉的京通苑XXX号房屋。双方从未就案涉房屋签订过房屋买卖合同。再此情况下认定双方已达成实际买卖20B002号房屋的意思表示，明显的缺乏证据支持。(3)张红娟提交的各项第三方缴费凭证没有案涉房屋的针对性，且无法核实真伪，不能作为案涉房屋权属的证据使用。(4)一审法院在张红娟没有案涉房屋购房合同，没有案涉房屋全款购房款发票，没有案涉房屋需要缴纳的公共维修基金、契税，没有涉案房屋交接手续，没有涉案房屋水、电、物业费等票据的情形下，仅凭张红娟一方口述即认定双方存在房屋买卖关系，未经向房产登记机关核查案涉房屋权属登记情况，即将案涉房屋确认为张红娟所有，没有任何事实依据，违反《中华人民共和国物权法》和相关法律规定。
二、张红娟不具备排除对案涉房屋执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》:第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定可知，案外人张红娟只有在同时符合上述执行异议规定的条件时，才能排除对涉案房屋的执行，缺一不可，否则就不具有排除执行的民事权益。(1)在法院查封前，双方从未签订过案涉房屋买卖合同的买卖合同，张红娟不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十八条第(一)项、第二十九条第(一)项的规定。(2)张红娟没有与开发商的房屋交接和物业公司签订的管理合同，其占有案涉房屋非开发商同意，属于撞自占有行为，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项的规定。(3)张红娟没有证据证明所购商品房系用于居住，且没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第(二)项的规定。(4)张红娟出示的所谓案涉房屋的购房款发票，显示的金额仅仅是57420元，且该发票中也并未载明就是案涉房屋所在楼宇，张红娟提交的证据不足以证明该笔款项就是案涉房屋的购房款。退步来讲，假设该笔款项是案涉房屋的购房款，其也没有超过房屋总价款的百分之五十，张红娟亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项、第二十九第(三)项的规定。(5)如果双方存在换房的意思表示，那么张红娟作为完全民事行为能力人，在明知办理房屋过户登记手续所需材料的情况下，仍在18年之久的时间里，不要求中润公司为其完善房屋办理过户登记所需材料，也不向法院起诉请求维护自己的权益，而是在自己权利没有任何保障的前提下，漠不关心不闻不问，不担心会人财两空，既不要求中润公司与其签订案涉房屋的书面购房合同，也不要求中润公司开具购房款全款发票，也不支付案涉房屋契税、公共维修基金等税费，不向法院主张权属维护权益，种种迹象明显的有悖常理和交易习惯，张红娟存在明显的过错，未办理过户登记亦系张红娟原因导致，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项规定。综述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。张红娟辩称，认可一审法院认定事实，中润公司认为XXX号房屋比002号房屋好，张红娟调到了XXX号。当时调换房屋是因为中润公司把XXX号房屋另售他人，张红娟才调换到XXX号房屋，张红娟有与售楼部人员的通信能反映，有与北京巨安京润公司的通信为证，张红娟调换房屋是出于无奈。张红娟在2005年向开发商写了书信，一审时也当庭提交了，书信能反映当时换房的情况。签订合同是XXX号，换到XXX号。张红娟有购房协议，是XXX的，针对XXX支付了两笔房款，后来换到XXX号房屋，最后一张资金往来发票是中润公司开具，有房屋尾款是002的，还有具体的数额，已经达到商品房买卖合同必要的条款。这张发票能证明房屋是调换过来的，张红娟也收房交付尾款。一审法院对中润公司两次合法传唤都拒不出庭，是缺席判决的。张红娟现在占有房屋，中润公司对张红娟的占有含糊其辞。这栋楼在北京市在打官司，2005年有通知可以办理房产证，张红娟一直找不到人，公司也变来变去，没有地方办公。关于楼层的问题，因为开发商说不好听，一直在更换。张红娟有一套房屋居住，给张红娟的是20层，还没有电梯，这么多年张红娟买房屋居住是很正常的事情，不能因为张红娟有房屋居住就把张红娟全款购买的房屋随意处理。这个房屋就没有物业公司。新世界公司述称，中润公司是案涉房屋的开发商，其了解房屋的实际情况，认可中润公司的理由。从中润公司的上诉状看出，结合张红娟的证据，双方只有XXX的合同，没有002的合同，不符合二十八条第一项。一审阶段张红娟没有提交任何关于交房手续的证据。结合张红娟答辩意见，购房后在2005年与开发商沟通过办理房产的事宜，没有证据证明之后也沟通过，信件的内容也是张红娟自述的内容，不能证明对于房产证没有办理不存在过错。新世界公司查封房产的时候，并不是所有的房产都没有办理，只有很少的一部分在中润公司名下，新世界公司只查封很少的一部分。可以看出，张红娟并不享有案涉房屋的任何权益。张红娟向一审法院起诉请求：1、不得执行北京市朝阳区京通苑XXX号房屋。2、确认北京市朝阳区京通苑XXX号房屋为张红娟所有。3、本案的诉讼费用由二被告支付。一审法院认定事实：1997年8月23日，张红娟（乙方）张红娟与北京巨安金润房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定乙方张红娟自愿购买甲方的京通新城D座11-B003房屋，建筑面积103.76平方米，甲方于1997年8月23日收到乙方预购房屋定金2000元，房屋售价每平方米2781元，价款合计288549元，合同还约定了逾期付款、逾期交付房屋的违约责任、产权证的办理以及争议的解决等内容。《房屋买卖契约》签订当日，张红娟以支票支付北京巨安金润房地产开发有限公司XXX房屋预购房款242000元，1997年9月27日，以支票支付北京巨安金润房地产开发有限公司XXX房屋的预购房款30000元，上述购房款由北京巨安金润房地产开发有限公司给张红娟出具收据。2000年8月29日，张红娟支付京通新城XXX房屋的收房尾款57420元，北京巨安金润房地产开发有限公司给张红娟开具北京市房地产开发企业资金往来专用发票。2013年5月16日，张红娟对上述《房屋买卖契约》及购房款发票、收据在北京市方圆公证处进行了公证，影印本与原本相符。2008年11月20日，张红娟支付XXX房屋的采暖费1752.63元，2013年5月16日，张红娟与北京市华兆电器设备有限责任公司签订《北京市居民供热采暖合同》，采暖地点京通新城XXX，采暖面积106.22平方米，由张红娟支付年度采暖费3186.6元。2016年12月10日、2017年12月5日，张红娟支付了2016-2017年度以及2017-2018年度京通苑XXX房屋的采暖费6373.2元。此期间，张红娟相继支付XXX房屋2004年2月、4月、9月的燃气费。京通苑XXX房屋所有权人系中润公司，建筑面积106.22平方米，不动产权证书号：京（2015）朝阳区不动产权第XXXX号，登记时间2015年12月22日。2016年5月19日，张红娟向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求法院判决中润公司履行双方于1997年8月23日签订的《房屋买卖契约》，向张红娟出具购房款发票，办理京通苑XXX房屋的所有权转移登记，支付张红娟违约金。同日北京市朝阳区人民法院给张红娟出具了受理案件通知书。2013年12月18日，一审法院作出（2013）赛商初字第121号民事调解书，中润公司分三次向新世界公司支付借款本金2039万元，如中润公司在2014年3月18日前不能付清所有本金，则需向新世界公司另行支付利息。2014年5月15日，新世界公司向该院申请强制执行，该院作出（2014）赛执字第00387号之一执行裁定书，依据该执行裁定书，北京市朝阳区不动产登记事务中心协助该院查封了案涉房屋，查封期限自2016年7月4日至2019年7月3日。案外人张红娟不服该院查封措施，向该院提出书面异议，2018年6月12日，该院作出（2018）内0105执异135号执行裁定书。另查明，北京巨安金润房地产开发有限公司于2014年6月10日经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，名称变更为中润信投（北京）房地产开发有限公司。内蒙古新世界投资咨询有限公司于2014年7月14日名称变更为内蒙古新世界投资有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，案外人张红娟于法院查封前已与北京巨安金润房地产开发有限公司（中润信投（北京）房地产开发有限公司）签订了《房屋买卖契约》，于2000年8月29日前交付了全部购房款。新世界公司称张红娟提供的《房屋买卖契约》上约定的房屋与案涉房屋并非一处房屋，其提供的购房款收据与发票无法证实交付的房款系案涉房屋的，一审法院认为，张红娟从2004年开始陆续交付京通苑XXX房屋的燃气费，并提交了交付XXX房屋2016年至2018年期间采暖费的发票，由此可以证明张红娟在房屋查封前已经占有、使用XXX房屋。2015年12月22日，中润公司取得了京通苑XXX房屋的所有权证书，对于张红娟居住使用上述房屋，中润公司并未向张红娟主张任何权利，而张红娟却于房屋查封前提起诉讼，主张对房屋的权利，若如新世界公司所称张红娟并未实际购买XXX房屋，那么中润公司从未维护自身权益的行为明显有悖常理。张红娟提供的2000年8月29日，北京巨安金润房地产开发有限公司给其开具的北京市房地产开发企业资金往来专用发票明确载明系京通新城XXX房屋的收房尾款57420元，故该院认为张红娟将XXX房屋全款支付中润公司，中润公司将XXX房屋交付给张红娟。虽然张红娟与中润公司没有就变更房屋签订书面协议，但从开具的发票及之后将该房屋交付与张红娟的事实行为来看，双方已达成实际买卖XXX号房屋的意思表示，故对新世界公司的抗辩理由不予采信。张红娟提供的《房屋买卖契约》、购房发票、收据以及交付采暖费、燃气费的票据能够形成完整的证据链条，证明其对XXX号房屋享有实体权利，而至今未办理过户登记的原因并非案外人张红娟所致，该院对张红娟的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：
一、停止对北京市朝阳区京通苑XXX号房屋的强制执行；
二、确认北京市朝阳区京通苑XXX号房屋为张红娟所有。案件受理费6241元（张红娟已预交），由内蒙古新世界投资有限公司、中润信投（北京）房地产开发有限公司负担。二审中，各方均未提交新证据，张红娟并未提供缴纳燃气费发票，本院对一审法院查明张红娟缴纳燃气费的事实予以纠正，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为张红娟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，张红娟对涉案房屋是否享有物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人在同时满足上述四个条件的情况下，可以排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张红娟提交的《房屋买卖契约》中房号虽非涉案房屋，然张红娟所陈述换房的事实有购房款发票、采暖费发票、供暖合同等证据予以佐证，购房款发票有“尾款”字样，写有“京通新城XXX”字样，采暖费发票系2008年、2017年开具，供暖合同系2013年签订，综合以上证据可以认定张红娟在查封前已签订书面合同且占有该房屋。中润公司虽主张并未与张红娟签订过合同，未收取购房款，然经本院询问，中润公司虽对张红娟证据不认可，却并未对公章真实性发表明确意见，亦未申请鉴定，且未提交足够相反、反驳证据推翻张红娟上述证据，本院对中润公司的此项主张不予采纳。结合上述证据，加之张红娟所提供的收据、发票可以证明其已交纳购房款。而办理产权登记手续需中润公司协助配合，无法办理产权手续非张红娟自身原因。综上，张红娟对涉案房屋享有物权期待权，且足以排除强制执行，一审判决停止执行涉案房屋正确，但判决涉案房屋为张红娟所有不当，本院予以纠正。关于适用法律问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对不动产买受人物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定系对房屋消费者物权期待权的保护。此二者主要区别在于：第一，第二十九条异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，而第二十八条并不限于此，换言之，第二十九条将一般民事主体之间的民事交易排除在外，而第二十八条既可以是一手房买卖，也可以是二手房交易等其他民事交易；第二，第二十九条的保护对象必须是消费者，系为保护个人消费者居住权而设置，直接用于满足生活居住需要，而非用于经营，且名下无其他可供居住房屋，而第二十八条则无此限制。第三，交付的购房款不同。可见，本案情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当。综上所述，新世界公司、中润公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院(2018)内0105民初5588号民事判决第一项，即停止对北京市朝阳区京通苑XXX号房屋的强制执行；
二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2018)内0105民初5588号民事判决第二项；
三、驳回张红娟的其他诉讼请求。一审案件受理费6241元，由内蒙古新世界投资有限公司、中润信投（北京）房地产开发有限公司负担；二审案件受理费12482元，由内蒙古新世界投资有限公司负担6241元，由中润信投（北京）房地产开发有限公司负担6241元。呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105执异135号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。
审判长 戴玉英
审判员 李婷婷
审判员 张蒙江
二〇一九年五月二十三日
书记员 蔡曦琛 搜索“”