福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1975号
上诉人（原审被告）：厦门和一物业服务有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路****。
法定代表人：范勇建，总经理。
委托诉讼代理人：李朝东、周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：中国人民解放军31659部队保障部，住所地，住所地厦门市集美区后溪镇坂头村iv>
负责人：余小明，部长。
委托诉讼代理人：李宗泰、李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门和一物业服务有限公司（下称和一物业公司）因与被上诉人中国人民解放军31659部队保障部（下称31659部队保障部）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初17688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人和一物业公司的上诉请求：请求判令撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人31659部队保障部的起诉或诉讼请求。事实和理由：1、原审法院已经认定，东浦苑自治小组依法成立，该小组作为讼争小区业主委员会的主体资格合法。自治小组与上诉人所签订的物业管理服务合同亦合法有效，被上诉人代行小区业主委员会的资格已经丧失，被上诉人显然不具备本案原告主体资格。2、原审判决以东浦苑自治小组于2018年10月17日任期届满，在任期内没有选聘物业服务公司等为由，认定应当由被上诉人负责涉案小区的公共事物管理，该事实认定和法律适用明显错误，不能成立。小区自治小组任期届满不等于该自治小组不复存在或者失去主体资格。任期届满只是该组织成员依法存在换届需要，该组织作为合法民事主体的资格和身份始终存在，与换届没有关系。3、原审判决违反了解放军总后勤部相关文件精神，也违反了国务院物业管理条例等法规和政策规定。 被上诉人30659部队保障部答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 31659部队保障部向原审法院提出的诉讼请求：1.判令和一物业公司立即退出址于厦门市思明区东浦路170-200号家属住宅小区（以下简称涉案小区）的物业管理；2.判令和一物业公司立即搬离址于涉案小区的物业管理用房并将物业管理用房及附属配套设施移交给31659部队保障部；3.判令和一物业公司立即向31659部队保障部移交址于涉案小区的物业管理相关资料（如竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，物业管理所必须的其他资料等）；4.判令和一物业公司立即向31659部队保障部移交址于涉案小区的公共维修金（自2012年11月1日起至实际返还之日剩余的金额，具体以人民法院查明的金额为准）；5.判令和一物业公司立即向31659部队保障部移交址于涉案小区的代收水电费（自2012年11月1日起至实际返还之日剩余的金额。事实与理由：2012年10月30日，31659部队保障部（名称变更前为中国人民解放军73111部队后勤部）与和一物业公司签订《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》，约定31659部队保障部将其厦门家属住宅小区（包含厦门市思明区东浦路170-200号等）物业管理服务委托和一物业公司管理，合同期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止。根据合同约定，合同终止时，和一物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于31659部队保障部所有的财务及时完整地移交给31659部队保障部。和一物业公司在受托进行物业管理期间，物业管理不善并在小区内肆意违章搭建，遭到小区住户的多次投诉均未能得以改善，故31659部队保障部决定在合同期限届满后，不再与和一物业公司签订物业服务合同。经31659部队保障部了解，2015年10月31日，厦门市思明区东浦苑小区自治小组（以下简称东浦苑自治小组）未经31659部队保障部同意，擅自与和一物业公司订立《东浦苑小区物业服务延期协议书》，顺延物业管理服务期。然东浦苑自治小组自成立以来，怠于履行管理职责，且无法正常开展日常工作，在《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》期限届满至今，一直未能依照小区管理规约和自治委员会章程相关规定选聘出新的物业服务公司，现东浦苑自治小组备案期限已经于2018年10月18日届满，且小区目前难以选举产生新一届的自治小组，致使小区公共事务处于无人管理的混乱状态。依据厦门市思明区人民政府莲前街道办事处《关于对东浦苑小区成立自治小组事宜的回复》，东浦苑小区的公共管理事务仍由31659部队保障部参照相关法律及相关规定牵头组织进行，积极维护小区居民及业主的合法权利。鉴此，31659部队保障部为维护小区居民及自身合法权益，多次通过面谈、书面告知等方式要求和一物业公司撤出小区，均遭拒绝，和一物业公司至今强占东浦苑小区物业管理用房并拒不移交相关物业管理材料、拒绝办理任何移交手续，给31659部队保障部和小区住户的权益造成了严重的侵害。 原审法院
经审理查明：中国人民解放军31659部队的原名称为中国人民解放军73111部队。 2012年10月30日，中国人民解放军73111部队后勤部与和一物业公司签订《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》，约定由和一物业公司为73111部队厦门家属住宅小区（包括厦门市思明区东浦路170-200号、东浦路58号、美头山13号、莲花北路9号1-4，共四个独立小区）提供物业管理服务，合同期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止。该合同还约定，合同终止时，和一物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于73111部队后勤部所有的财务及时完整地移交给73111部队后勤部或业主委员会。 2015年10月14日，“东浦路170（东浦苑）小区自治小组筹备组”向小区全体业主发布《关于召开首次业主代表大会的通知》。中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室、厦门市思明区龙山桥社区居民委员会在该通知的落款处盖章。该通知载明“大会任务：1.表决《东浦苑小区管理公约》《东浦苑小区自治小组议事规则》和《东浦苑自治小组成员候选人产生办法及名额分配、自治小组成员产生办法》。2.选举产生第一届自治小组成员5名，选举主任1名和副主任1名”。 2015年10月20日，“东浦苑小区自治小组筹备组”向小区全体业主发布《东浦苑小区自治小组成员选举结果公示》。中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室、厦门市思明区龙山桥社区居民委员会在该公示的落款处盖章。该公示载明“2015年10月18日……自治小组成员（5人）选举办法由17名梯位代表实行无记名投票、差额选举、现场唱票产生；主任、副主任由当选成员（5人）召开会议推荐和协商产生……同时会议现场表决并通过了《东浦苑小区管理公约》《东浦苑小区议事规则》《东浦苑小区自治小组成员候选人产生办法及名额分配、自治小组成员产生办法》”。东浦苑自治小组每届任期三年。 2015年10月31日，东浦苑自治小组与和一物业公司签订《东浦苑小区物业服务延期协议书》，约定“因东浦苑自治小组刚成立，物业选聘相关工作未及时展开，经与和一物业公司协商，仍按照《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》约定的物业服务及收费标准对东浦苑小区（东浦路170-200号）提供物业服务，服务期顺延，待东浦苑自治小组依据相关规定和程序选聘出新的物业服务公司后本协议终止”。 2016年4月22日，厦门市思明区人民政府莲前街道办事处向中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室作出《关于对东浦苑小区成立自治小组事宜的回复》，载明“东浦苑小区居民及业主在贵办组织下，选举了自治小组对贵办的物业进行管理，该行为不违反法律的规定，且有利于物业小区的内部管理，应予鼓励。日后，该小区的公共管理事务仍由贵办参照相关法律及相关规定牵头组织进行，积极维护小区居民及业主的合法权利，严格遵守相关法律，并与所在地的社区居委会保持密切沟通和联系”。 2017年6月20日，中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室向和一物业公司发出《关于东浦路170号小区物业公司清退的函》，载明“你公司与我部签订的关于东浦路170号小区物业管理协议于2015年10月31日已经到期，我部决定与贵公司不再续签物业管理协议，请贵公司于2017年7月31日前办理相关交接手续，清算双方资产，腾退场地”。 2017年7月6日，和一物业公司作出《关于东浦路170号小区物业公司清退函的回复》，载明“根据物业法律和部队有关文件规定，小区自治小组成立后，我司与贵部物业前期合同已于2015年10月31日法定终止。小区物业管理相关权责转移至小区自治小组，我司相关经营服务活动业已围绕小区自治小组展开。贵部来函要求我司退出小区物业管理既无法理依据也无事实基础，同时也违反贵部总部关于物业社会化后必须与军队营房管理体系剥离的相关政策和规定”。 2017年7月25日，中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室向和一物业公司发出《关于东浦路170号小区物业公司撤场的函》，载明“你公司与我部签订的关于东浦路170号小区物业管理协议于2015年10月31日已经到期，我部决定与贵公司不再续签物业管理协议，请贵公司于2017年7月31日前办理相关交接手续，清算双方资产，腾退场地，届时我部将对小区进行接管重新安装停车场管理系统，一切外来车辆不允许入内。望你司按时搬离”。 2017年7月26日，和一物业公司向小区全体业主发出《公告》，载明“一、根据物业法律规定，小区自治小组成立后，我司与73111部队后勤部签订的前期物业合同已于2015年10月31日法定终止，同时小区物业管理相关权责已转移至小区自治小组。我司相关经营服务已围绕小区自治小组展开，资源办现通告要求我司退出小区物业服务既无法理依据也无事实基础。在小区自治小组未选聘出新的物业服务公司之前，我司仍是小区唯一合法的物业管理单位，并继续负责任的在为小区全体业主提供相应的物业服务。
二、根据部队文件规定，170号部队小区物业必须实行社会化管理，必须与军队现有营房管理体系脱钩。资源办通告称由其自行接管小区物业管理是严重违反其上级文件规定的，是一种历史倒退，是对小区全体业主极其不负责任的行为”。 原审法院认为，中国人民解放军73111部队后勤部与和一物业公司签订的《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方具有约束力。根据该物业服务合同的约定，和一物业公司自2012年11月1日起进入涉案小区提供物业管理服务，合同期限至2015年10月31日届满；合同终止时，和一物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于73111部队后勤部所有的财务及时完整地移交给73111部队后勤部或业主委员会。在该物业服务合同期限届满之前，东浦苑自治小组在73111部队房地产资源管理办公室、辖区社区居民委员会的组织指导下成立，并得到辖区街道办事处的认可，对涉案小区物业亦负有管理职责。但是，一方面，东浦苑自治小组与和一物业公司系在“物业选聘相关工作未及时展开”的情况下签订《东浦苑小区物业服务延期协议书》，约定和一物业公司的物业管理服务期限顺延；另一方面，东浦苑自治小组（第一届）于2018年10月17日任期届满，在任期内没有“依据相关规定和程序选聘出新的物业服务公司”。鉴于该延期协议书未明确具体的顺延期限，东浦苑自治小组（第一届）任期已届满，根据辖区街道办事处作出的《关于对东浦苑小区成立自治小组事宜的回复》，应当由31659部队保障部负责涉案小区的公共事务管理。因此，现31659部队保障部要求和一物业公司退出涉案小区的物业管理，搬离址于涉案小区的物业管理用房，并将物业管理用房及附属配套设施移交给31659部队保障部，有事实与合同依据，对上述诉讼请求，予以支持。关于物业管理相关资料和公共维修金、代收的水电费，因31659部队保障部未提出明确主张，亦未提供相关证据佐证，对31659部队保障部要求和一物业公司移交上述资料和资金的诉讼请求，实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：
一、厦门和一物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内退出位于厦门市思明区东浦路170-200号家属住宅小区的物业服务区域；
二、厦门和一物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内搬离位于厦门市思明区东浦路170-200号家属住宅小区的物业管理用房并将物业管理用房及附属配套设施移交给中国人民解放军31659部队保障部；
三、驳回中国人民解放军31659部队保障部的其他诉讼请求。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对上述事实予以确认。 本院另查明，东浦苑小区包括公寓房139户，经济适用房72户，集资房53户。31659部队保障部确认，该小区的产权仍属于部队。
本院认为，东浦苑小区自治小组（第一届）任期已届满，该事实双方均无异议，应予认定。因东浦苑小区的房产产权并未办理到各住户名下，其产权结构单一，现该小区自治小组任期已满，而新的自治小组成员尚未由部队组织产生，部队作为产权人，有权收回小区的物业管理权。原审判令物业公司退出涉案小区的物业管理，搬离址于涉案小区的物业管理用房，并将物业管理用房及附属配套设施移交给31659部队保障部，并无不当。上诉人和一物业公司为此而提出的上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门和一物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 叶 青
审判员 林丽珊
审判员 纪荣典
二〇一九年五月七日
书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注公众号“”