江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0902执异39号案外人：王彦平，男，1958年7月11日出生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区。
申请执行人：曾冬莲，女，1955年12月20日出生，汉族，宜春市铜鼓县人，退休干部，住宜春市袁州区。
被执行人：江西恒泰丰实业发展有限公司，住所地：南昌市青山湖区京东大道沈桥商业街4号综合部4楼。
法定代表人：陶火生，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：陶火生，男，1961年6月16日出生，北京市人，住南昌市青山湖区。
被执行人：龚新华，女，1955年11月6日出生，宜春市高安市人，退休干部，现住南昌市青山湖区。在本院执行申请执行人曾冬莲与被执行人江西恒泰丰实业发展有限公司、陶火生、龚新华借款合同纠纷一案中，案外人王彦平于2019年5月9日对执行坐落于宜春市袁州区中央公馆1栋4单元1204室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王彦平（以下简称案外人）称，请求法院解除对位于宜春市袁州区中央公馆1栋4单元1204室房产的查封。事实和理由：案外人与被执行人龚新华于2016年10月2日签订《房屋抵债协议》，约定被执行人龚新华征得丈夫同意，将位于宜春市中央公馆1栋4单元1204室(建筑面积80.95平方米)的房产作价33万元用于抵偿龚新华欠案外人40万元债务的部分本金。抵债房产因当时中央公馆开发商的问题无法办理房产证，但龚新华同意将上述房产的《商品房买卖合同》原件交付案外人，并同意配合案外人逐步依法办理有关房屋产权证书及产权变更的一切手续。2019年3月26日，案外人从龚新华处得知该房屋被法院查封，案外人认为房屋抵债行为先于法院的查封，至于抵债后案外人未及时办理房屋变更手续系开发商所致，不是案外人的责任，不能排除案外人是上述房产的实际所有人和产权人的事实，法院的查封行为侵犯了案外人的财产权益，要求法院查明事实并解除该房屋的查封。案外人为支持其主张，向本院提供了房屋抵债协议、欠条、商品房买卖合同等证据材料。
本院查明，曾冬莲与江西恒泰丰实业发展有限公司、陶火生、龚新华民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月17日作出（2016）赣0902民初5369号民事判决书，判决：限被告江西恒泰丰实业发展有限公司、陶火生、龚新华在判决生效后十五日内偿还给原告曾冬莲借款本金人民币740000元以及自2015年1月28日起至还清本金之日时止的利息（利息按月利率2%计算），案件受理费14524元，财产保全费5000元，共计人民币19524元，由被告江西恒泰丰实业发展有限公司、陶火生、龚新华负担。该判决生效后，曾冬莲于2017年5月27日向本院申请执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，因严时期与被执行人龚新华系夫妻关系，2017年7月18日，本院作出（2017）赣0902执1200号之二执行裁定书，裁定冻结严时期的银行存款108万元或查封、扣押其同等价值的财产。同年10月23日，本院查封了严时期名下位于宜春市学府路49号1号楼12层4-1204室房屋（即案外人所称宜春市袁州区中央公馆1栋4单元1204室房屋），2019年4月，本院委托房地产评估机构对该房屋市场价值进行司法评估，现已作出了评估报告。案外人向本院提供的房屋抵债协议（由龚新华、严时期作为甲方，案外人作为乙方签订）中约定：甲方（龚新华）在担任江西恒泰丰实业发展有限公司聘用为副总经理期间，受公司委托，分别于2013年10月8日及2014年1月21日两次共借款本金40万元，一、鉴于公司暂时无法偿还上述债务，甲方征得丈夫同意将宜春中央公馆一栋四单元1204室，建筑面积80.95平方米，作价33万元用于抵偿公司所欠乙方的部分本金，尔后由甲方向陶火生追讨欠款。
二、抵债房产目前由于中央公馆开发商问题，暂时无法办理房产证。
三、本协议签订后，甲方将上述房产的商品房买卖合同原件交付乙方。
四、甲方有义务配合乙方逐步依法办理有关房屋产权证书及产权变更的一切手续……。另查明，严时期名下位于宜春市学府路49号1号楼12层4-1204室房屋，从2012年10月起就一直拖欠物业费，没有完成交房手续，案外人亦未在本院查封之前拿到该房屋钥匙占有使用该房屋。
本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人是否系涉案房屋的权利人，该权利能否排除本院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”换言之，案外人须同时符合上述四项情形，其异议主张才能得到本院支持。从本案看，案外人声称就涉案房屋与龚新华、严时期签订《房屋抵债协议》，即使双方以借款抵作房款，买卖关系成立，但案外人在本院查封涉案房屋之前并未合法占有该涉案房屋，案外人不符合上述第二项情形，不享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：驳回案外人王彦平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 漆建忠
审 判 员 殷京生
审 判 员 袁 军
二〇一九年五月四日代
书记员 汤 俊 来源：百度搜索“”