安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1602民初6390号
原告：张林，男，1983年3月27日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。
被告：赵苗苗，女，1991年4月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
被告：杨瑞，男，1992年1月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 二被告共同
委托代理人：王秀娟，安徽智立律师事务所律师。 原告张林与被告赵苗苗、杨瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序。于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告张林及其委托诉讼代理人郑慧慧、被告赵苗苗、杨瑞及委托诉讼代理人王秀娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张林向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告履行2018年8月1日与原告口头《房屋买卖协议》约定的义务；2、依法判令两被告将位于亳州碧桂园钻石郡G217住宅91幢102室（产权证号：皖（2018）亳州市不动产权第0034641号）房产过户至原告张林名下；3、本案诉讼费、保全费等其他费用均由两被告承担。事实与理由：2018年8月1日，两被告与原告达成口头《房屋买卖协议》，两被告将其所有的位于亳州碧桂园钻石郡G217住宅91幢102商品房（合同编号：BZ201707090000340）以227.5万元的价格出售给原告。由原告支付l2O万元定金，后续办产权证及过户费用均由原告承担，购房余款分别于2018年9月份和12月份二次付清或者如果两被告急用钱，由原告用该房产产权证贷款，贷的钱给两被告，原、被告担利息。原告于2018年8月1日当日按约定将120万元定金支付给了两被告，两被告也将该房产的钥匙及相关手续交给了原告，实际履行了交房义务。原告也找装修公司做了装修图纸，并签订了装修合同，对该房产进行装修。之后原、被告就开始办理该房产的产权证手续，期间原告多次联系两被告，要求与两被告一起去办理产权证并交纳办产权证的费用，两被告无正当理由拒绝，明确表示该房产不卖了。原告为维护合法权益，申请诉前财产保全，诉前财产保全期间该房产产权证已作出，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，原告特提出上列诉求，望贵院依法予以裁决。 被告杨瑞、赵苗苗辩称，1、被告杨瑞并不否认与原告就关于赵苗苗名下房产的买卖事宜进行了协商，先不管杨瑞有无权利处置涉案房产，但就算其有权处置，杨瑞就具体涉案房屋价款、履行方式、履行期限等与原告均未达成一致合意，双方关于房屋买卖，无论是口头或者是书面均未成立转让协议，不存在交房之说。2、2018年8月1日，双方达成的是书面的《借款协议》，原告汇款至杨瑞账户120万元，系履行借款协议约定的出借义务，原告并未向被告杨瑞支付所谓的＂定金＂120万元。3、涉案房屋系赵苗苗与开发商签订的合同，且登记在赵苗苗名下，原告对此情形明知，而赵苗苗并未与原告就房屋买卖进行过任何的协商，原告明知其与杨瑞之间的沟通需要赵苗苗的同意，而赵苗苗并未同意将涉案房屋转让给原告，从原告自己举证亦能够看出，赵苗苗拒绝将房屋转让给原告。足以说明，原告并未与二被告达成口头的房屋买卖协议，不存在二被告履行约定义务之说。综上，原告所述与事实不符，诉请无事实及法律依据，请驳回原告对二被告的全部诉讼请求。 原告张林围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对原告张林提交的身份证、电话录音、结婚证、涉案房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房买卖合同、不动产信息查询、银行卡交易清单，本院予以确认并在卷佐证。对被告杨瑞、赵苗苗提交的身份信息，本院予以确认并在卷佐证。对被告杨瑞、赵苗苗提交的商品房买卖合同、不动产权属证书、银行卡交易明细、证明、证人证言，上述证据不能证明其目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨瑞与赵苗苗系夫妻关系，2018年8月1日，杨瑞、赵苗苗与张林达成口头《房屋买卖协议》，杨瑞、赵苗苗将其所有的位于亳州碧桂园钻石郡G217住宅91幢102商品房（合同编号：BZ201707090000340）以227.5万元的价格出售给张林，由张林先支付l2O万元，后续办产权证及过户费用均由张林承担，购房余款分别于2018年9月份和12月份二次付清。张林于2018年8月1日当日按约定将120万元购房款以银行转账方式支付给了杨瑞、赵苗苗，杨瑞、赵苗苗也将该房产的钥匙及相关手续交给了张林。张林亦找装修公司做了装修图纸，并签订了装修合同。后张林多次联系杨瑞、赵苗苗，要求与杨瑞、赵苗苗一起去办理产权证并交纳办产权证的费用，杨瑞、赵苗苗明确表示该房产不卖了。
本院认为，张林与杨瑞、赵苗苗虽未签订书面房屋买卖合同，但根据张林提交的该房产的钥匙、该房产相关手续及装修图纸、装修合同，杨瑞、赵苗苗已将案涉房屋的钥匙、该房产相关手续交付张林以及银行转账记录，能够形成证据锁链，能够相互印证张林与杨瑞、赵苗苗就案涉房屋的买卖达成了口头合同，已形成事实上的房屋买卖合同关系，双方协议内容系其真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故双方之间的房屋买卖合同关系应属合法有效。根据张林提交银行转账记录，可以认定张林已向杨瑞、赵苗苗支付了购房款120万元。 杨瑞、赵苗苗已将房屋交付给张林使用，且张林已给付杨瑞、赵苗苗大部分房款，双方均已履行大部分合同义务，而张林未全部结清房款，杨瑞、赵苗苗亦将房屋产权登记到自己名下，双方均存在违约行为，但双方违约行为并没有达到合同解除的法定条件，双方应依法继续履行合同义务，故对张林要求杨瑞、赵苗苗履行2018年8月1日与张林口头《房屋买卖协议》约定的义务的诉讼请求，本院予以支持。 现张林已交纳了大部分房款，杨瑞、赵苗苗亦已将房屋交付给张林，双方均已履行了大部分合同义务。但张林尚欠部分房款未支付，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在张林未给付杨瑞、赵苗苗全部购房款之前，杨瑞、赵苗苗享有同时履行抗辩权，张林无权要求杨瑞、赵苗苗协助其办理争议房屋的产权过户手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张林只有在全部履行合同义务后即将全部购房款支付给被告杨瑞、赵苗苗后，才享有要求杨瑞、赵苗苗协助其办理产权过户登记的权利，进而取得房屋所有权。 综上所述，被告杨瑞、赵苗苗辩称的理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，
判决如下： 一、被告杨瑞、赵苗苗与原告张林于2018年8月1日达成的口头《房屋买卖协议》继续履行。 二、原告张林于本判决生效之日起三十日内一次性支付给被告杨瑞、赵苗苗购房款107.5万元。 三、被告杨瑞、赵苗苗在原告张林全部付清其购房款之日起三十日内，协助原告张林将位于亳州碧桂园钻石郡G217住宅91幢102室（产权证号：皖（2018）亳州市不动产权第0034641号）房产过户登记至原告张林名下，办理过户登记的相关费用由张林负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，由原告张林负担80元，被告杨瑞、赵苗苗负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 邢丽侠
人民陪审员 崔钰婷
人民陪审员 郭 永
二〇一九年五月一日
书 记 员 刘 曼 微信公众号“”