湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0503民初1072号
原告：曾昭国，男，1955年11月10日出生，汉族，住邵阳市大祥区。
委托诉讼代理人：阮飞舟，邵阳市大祥区和谐法律服务所法律工作者。
被告：刘卫华，女，1975年3月13日出生，汉族，住邵阳县。
委托诉讼代理人：罗铁雄，湖南富强律师事务所律师。
被告：刘青良，男，1970年9月15日出生，汉族，住邵阳县。
被告：周三兵，女，1974年2月8日出生，汉族，住邵阳县。系被告刘青良之妻。
原告曾昭国与被告刘卫华、刘青良、周三兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理阶段，因被告刘卫华的申请本院追加刘青良、周三兵为本案被告。原告曾昭国及其委托诉讼代理人阮飞舟，被告刘卫华的委托诉讼代理人罗铁雄到庭参加诉讼，被告刘青良、周三兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾昭国向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告刘卫华将房屋退还给原告，解除租赁关系，并支付租金及水费229000元，另支付以上费用至今的同期银行贷款利息约50000元（延续照计）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月1日，被告刘卫华与合伙人李玉勇、唐亮共同租赁原告位于邵阳市大祥区的房子一栋，用于经营宾馆（同心商务宾馆）。当时经原被告协商：以前三年每年60800元（租金为基础），后二年加6000元／年的租金价格租赁至2028年。被告因对房屋需进行装修且费用较高，原告同意出资11万元以抵扣房租的形式扣除，从2013年起至2015年，每年抵扣房租3万元，2016年抵扣房租2万元。2014年7月1日，被告刘卫华与合伙人李玉勇、唐亮达成宾馆转让协议，李玉勇和唐亮退出合伙，由被告刘卫华单独经营。2015年至今，被告刘卫华又以将宾馆转让给他人为由，拒付房屋租金199000元（其中：2015年扣除装修款3万后为30800元，2016年抵扣装修款2万元后为46800元，2017年为66800元，2018年至今为54600元）。另被告刘卫华拖欠以原告名字开户的水费30000元，被告刘卫华还应承担因拖欠租金、水费产生的逾期付款利息50000元，以上共计279000元。经原告多次催收，被告刘卫华以种种理由拒付。请求支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、原告身份证及户口本复印件，拟证明原告诉讼主体资格；证据2、被告刘卫华身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格；证据3、房屋图片资料复印件，拟证明涉案房屋的外观、形状及所在位置；证据4、房屋转让协议复印件，拟证明被告刘卫华接手涉案房屋的租赁情况；证据5、证明材料复印件，拟证明涉案房屋的归属权为原告所有及管理；证据6、房屋租赁合同及李训发、郑长庚、杨良、马仕平的门面租金复印件，拟证明相邻房屋目前的租赁价格及涉案房屋租赁价格合理；证据7、水表记录照片复印件，拟证明被告刘卫华承租涉案房屋至今所欠水费的数量。
被告刘卫华辩称：刘卫华不是本案适格的被告主体。2014年7月1日的《同心商务宾馆转让合同》（以下称转让合同）实际受让方应为刘青良等，刘卫华只代为签名，刘卫华与原告之间的租赁关系又于2014年11月1日发生了变更，双方的租赁关系早已不存在，刘卫华的权利义务已转移给了本案追加的被告刘青良、周三兵；在刘卫华与原告之间的实际租赁有效期内，刘卫华并没有拖欠租金，原告也没有证据显示刘卫华拖欠房屋租金；刘卫华不应当承担本案原告诉请中所列出的租金和水费，请求法院驳回原告对刘卫华的诉讼请求。被告刘卫华为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1、（2017）湘05民终487号民事判决书、刘青良出具的欠条及对周战国的调查笔录复印件，拟证明：⑴、2014年7月1日，刘青良、周战国购买唐亮、李玉勇所占同心商务宾馆的股份并支付了转让款，刘青良、周战国才是《同心商务宾馆转让合同》的实际受让方；⑵、2014年11月1日，刘青良收购了刘卫华、周战国所占同心商务宾馆的股份，之后，该宾馆一直由刘青良、周三兵夫妇经营；证据2、对曾昭国的调查笔录复印件，拟证明：⑴、原告对刘青良、周三兵夫妇从2014年7月1日入股同心商务宾馆并于同年11月1日全面收购该宾馆股份的整个过程知情并同意；⑵、原告明确指认拖欠房租费的相对方是刘青良、周三兵；⑶、刘卫华与刘青良、周三兵夫妇一直未签订宾馆转让协议的原因是刘青良、周三兵要求刘卫华办理宾馆经营的消防手续，由于原告出租的房屋系安置房自建的特殊原因，消防手续办理不了；证据3、户籍证明、家庭成员信息复印件，拟证明刘青良、周三兵身份情况及二人系夫妻关系。被告刘青良、周三兵未到庭应诉，亦未在举证期限内向本院提交书面答辩意见和证据。对原告提供的证据，被告刘卫华的质证意见如下：对证据1、证据2、证据3，证据5，无异议；证据4，有异议，这份合同是刘卫华代刘青良、周战国签的字，实际宾馆受让方是第三方刘青良、周战国，并不是合同上的签字人刘卫华，并不能证明同心宾馆都归刘卫华经营；证据6，有异议，与本案无关联，房屋租赁价格与面积、朝向均有影响，原告提交的证据跟原告房屋不具可比性，证人如果收取相应的租金应当提供相应原始凭证，口头证言不具备真实性；证据7，证据的三性有异议，水表的来源不清楚，也并不能证明图片上的数字就是所涉租赁房屋的用水量，如果拖欠了几年水费，自来水公司必定有相关的书面催款通知。对被告刘卫华提供证据，原告的质证意见如下：证据1，与本案无关联性。被告刘卫华提供的证据是与次承租人之间的关系，从生效的判决可以看出，刘卫华在转租时没有办理转租手续，原告对转让并不知情，在没办手续前，因未履行协议，应由刘卫华来承担租赁责任，支付租金及水电费；对证据2，原告认可口头同意，但有条件，在对原告调查笔录中的第二页第二排已阐明：“我说宾馆转让给周三兵、刘青良我同意，但周三兵、刘青良应将欠我的房租费交清”、倒数第十二排：“我一直同意刘卫华将宾馆转让给周三兵，以前同意，现在也同意，只要他们之间签订宾馆转让协议，我同意并愿意签字。但周三兵要将拖欠的房子租金交清，并且以后要每年按时交清房租。”这二段文字说明要签字后才认可，被告刘卫华提交这份证据系断章取义，不能证明其目的；证据3，无异议。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年5月1日，原告曾昭国将位于邵阳市大祥区层楼自建房及管理的房屋出租给被告刘卫华及案外人李玉勇、唐亮用于合伙开办同心商务宾馆，刘卫华及案外人李玉勇、唐亮对承租房屋进行了装修，刘卫华与曾昭国签订了房屋租赁合同，合同中约定租金的计算方法及因装修而抵扣租金等相关内容。在经营期内，该宾馆未办理消防安全检查合格证明。2014年7月1日，案外人李玉勇、唐亮退出合伙，并与被告刘卫华作为共同转让方（甲方）与作为受让方的被告刘卫华（乙方）及原告曾昭国（丙方、房主方）三方签订《同心商务宾馆转让合同》，合同约定：甲方于2014年7月1日前将其直营的同心商务宾馆转让给乙方使用，宾馆面积777㎡，客房23间；该宾馆产权为丙方，丙方与甲方签订了《房屋租赁合同》，合同到期时间为2028年，年租金按租赁合同约定缴纳，乙方向丙方履行租赁合同；该宾馆现有装修、装饰、工具、设备等全部无偿归乙方使用，该合同期满后，按《房屋租赁合同》约定，不动产归丙方所有，其他归乙方所有；乙方在2014年7月X日前一次性向甲方支付转让费580000元，具体财产包括：…，乙方应于本合同签字中前同甲方一起清点转让物品，乙方在本合同签字后即视为乙方已同意并接受了宾馆设施和物品；宾馆的卫生许可、税务登记等部分手续已由甲方办理，乙方在租用期内继续以甲方名义办理卫生许可等相关手续，相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关；…。该协议签订后，经被告刘卫华丈夫朱绍刚介绍，被告刘青良和案外人周战国购买案外人唐亮、李玉勇所占该同心商务宾馆的股份并按《同心商务宾馆转让合同》的约定支付了转让款，并与被告刘卫华一起三人共同经营。2014年11月1日，被告刘卫华和案外人周战国均退出该宾馆的合伙经营，但被告刘卫华、案外人周战国及被告刘青良未签订相关退伙转让协议，该宾馆由刘青良一人实际经营，当日被告刘青良付给案外人周战国宾馆转让款95000元，另向被告刘卫华出具了一份支付宾馆股份转让款的欠条。曾昭国明知转让一事，但要求刘卫华与刘青良、周三兵有转让合同并付清合伙期间所欠的租金才认可转租赁事实。后因刘青良、周三兵未按欠条约定的期限支付刘卫华宾馆股份转让款，双方发生纠纷，2016年1月21日经邵阳市公安局大祥分局东湖寺派出所调解，刘卫华和周三兵达成《调解协议书》，约定周三兵欠刘卫华本息合计205253元，由刘卫华作出让步，实收140000元，同时还约定由刘卫华负责把宾馆转让协议和房东一起办好相关手续，另由周三兵支付5000元给刘卫华，由刘卫华办好自来水的相关手续。后刘青良、周三兵向刘卫华交付60000元，又向派出所交款80000元。5月10日东湖寺派出所将该80000元退还给刘青良、周三兵，6月17日刘卫华也将该60000元退还给东湖寺派出所。后刘卫华向本院提起诉讼，要求刘青良、周三兵偿还转让欠款145253元，刘青良、周三兵对该案提起反诉，要求解除与刘卫华（转让）合同关系，归还转让款400900元并承担利息损失及宾馆停业损失。本院通过审理做出（2016）湘0503民初514号民事判决，判决周三兵、刘青良支付刘卫华140000元，利息5075元及驳回刘卫华的其他诉讼请求及周三兵、刘青良的全部反诉请求。因周三兵、刘青良不服一审判决，提起上诉，2017年5月31日，邵阳市中级人民法院做出（2017）湘05民终487号民事判决，该判决认定刘卫华和周三兵在派出所达成了《调解协议书》系有效协议，调解协议确定刘卫华的义务是办理房屋租赁转让协议以及自签订调解协议之日止的自来水费结算手续。周三兵、刘青良的义务是支付140000元的转让款以及5000元的相关费用。周三兵、刘青良依照该调解协议的约定将支付款交给了主持调解的东湖寺派出所，但刘卫华未按约定办理房屋租赁转让协议以及自来水费结算手续，东湖寺派出所遂将周三兵、刘青良履行调解协议的款项退还给周三兵、刘青良，双方暂停了调解协议的履行。刘卫华在未履行调解协议义务的前提下要求周三兵、刘青良继续履行支付义务，违反了诚实信用原则。故改判：周三兵、刘青良支付145000元给刘卫华，限刘卫华办理好房屋租赁转让手续以及对2016年1月21日之前自来水费结算手续后的三日内付清。在此期间，刘卫华找曾昭国办理房屋转租赁事项，曾昭国以拖欠租金未付及刘卫华与刘青良未签订书面退伙协议为由，房屋转租事项至今未办妥。另查明，刘卫华与案外人李玉勇、唐亮合伙期间（2013年5月1日至2014年5月1日）的房租费已全部交清，2015年5月期间，刘青良向曾昭国支付其在合伙及个人经营期间（2014年5月1日至2015年5月1日前）的房租费30800元；曾昭国在将房屋交付给刘卫华前，曾承租给他人使用，刘卫华在接收该房屋时，曾昭国与刘卫华未就租赁房屋的原水表用量进行交接；庭审中，曾昭国未提供其与刘卫华在2013年5月1日签订的房屋租赁合同原件及复印件，刘卫华对曾昭国主张房屋租金的计算方法及因装修而抵扣租金的相关事实未予认可；刘青良、周三兵在经营宾馆期间，曾昭国向刘卫华、刘青良收取所欠的房租费及水费，刘卫华以合伙已解除且宾馆现非其经营使用为由未付，刘青良以租赁一事与其无关为由亦未支付相关费用。后因周三兵、刘青良经营的宾馆关门停业，曾昭国遂于2017年5月1日亦将宾馆大门上锁停用。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点：1、刘卫华、刘青良及周三兵的诉讼主体资格是否适格；2、曾昭国提出与被告解除合同，并要求被告退还租赁物及支付房屋租金、水电费的主张是否有理。
一、关于刘卫华、刘青良及周三兵的诉讼主体资格是否适格的问题。本案中，刘卫华于2013年5月1日与曾昭国签订涉案房屋租赁合同用于开办宾馆，刘卫华与案外人李玉勇、唐亮合伙经营一段时间后，刘卫华与案外人李玉勇、唐亮共同作为出让方与受让方刘卫华于2014年7月1日签订转让合同，根据转让合同的三方约定，刘卫华仍系涉案房屋的承租人，后刘卫华又与刘青良及案外人周战国合伙经营，刘卫华与案外人周战国2014年11月1日退出合伙，由刘青良、周三兵夫妇使用涉案房屋继续经营宾馆，因曾昭国对刘卫华与案外人周战国的退伙转让一事明知，且已收取刘青良、周三兵在合伙人共同经营期间及个人经营期间的房租，同时依据《调解协议书》中的约定“刘卫华的义务是办理房屋租赁转让协议，周三兵、刘青良的义务是支付股份转让款”及曾昭国的证言“同意转租，但要交清房租”，虽然刘卫华未在分伙时与曾昭国就涉案房屋的转租签订相关协议，但从上述事实可以认定，曾昭国对刘卫华将宾馆的承租权转让给刘青良、周三兵的事实予以认可，刘青良、周三兵以支付租金的方式体现实际承租事实的发生，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”故刘卫华提出在退伙时将宾馆的承租权转让给刘青良、周三兵的观点，本院予以采信；对曾昭国提出不认可刘青良、周三兵为租赁相对方的观点，与事实不符，本院不予采信；因刘卫华在分伙时就承租权的转让未与曾昭国签订相关协议，曾昭国在合法利益受到侵害时依据租赁合同及转让合同向刘卫华主张权利，符合法律规定，但起诉权与胜诉权无必然性，故对刘卫华辩称其不是本案适格被告主体的观点，理由不成立，本院不予采信。因刘青良及周三兵系实际承租人，与本案有直接利害关系，其成为本案当事人，符合法律规定。根据上述分析，本案中，刘卫华在退伙时将宾馆的承租权转让给刘青良、周三兵，故在客观事实上，曾昭国与刘卫华的租赁关系已终止，由刘青良、周三兵与曾昭国另承继租赁关系，该租赁关系的民事权利及义务应由刘青良、周三兵承担，刘卫华在本案中不承担责任。由于刘青良、周三兵在承租后拖欠租金，显属违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故曾昭国提出要求解除租赁合同并要求刘青良、周三兵支付租金及退还租赁物的主张，理由成立，本院予以支持。由于刘青良、周三兵实际占有使用涉案房屋又拖欠租金，造成曾昭国既得利益损失的发生，因曾昭国未提供与刘卫华签订租赁合同的原件，对租金的计算无法核定，但根据刘青良、周三兵在分伙后交纳租金的情况（刘青良支付2014年5月1日至2015年5月1日的房租费30800元，12个月），本院酌定后期月租金为2800元；因刘青良、周三兵在经营宾馆期间，于2017年5月前关门停业，曾昭国于2017年5月1日亦将宾馆大门上锁，曾昭国的该行为，应视为对刘青良、周三兵租赁关系的终止；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故刘青良、周三兵未交纳租金的时间段为2015年5月1日至2017年5月1日，共计24个月；因涉案房屋在承租给刘卫华前已承租给他人使用，由于刘卫华在接收租赁物时，曾昭国未与刘卫华核对用水量，且庭审中曾昭国自认原承租人在承租期内存在用水量，因曾昭国无充分证据证明承租人刘卫华、刘青良、周三兵的实际用水量，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对曾昭国提出要求支付水费的主张，本院不予支持；诉讼中，被告刘青良、周三兵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律之行为，其放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告刘青良、周三兵在本判决生效后五日内支付原告曾昭国租金67200元（从2015年5月1日算至2017年5月1日止，月租金为2800元）；
二、被告刘青良、周三兵在本判决生效后五日内退还承租原告曾昭国位于邵阳市大祥区****单元*号、*号门面的*间*层楼房屋一栋；
三、驳回原告曾昭国的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费计5485元，由原告曾昭国承担1000元，被告刘卫华承担1500元，被告刘青良、周三兵共同承担2985元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 张红兵
人民陪审员 袁 洁
人民陪审员 王志平
二〇一九年五月一日代理
书记员 黄丽霞附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”