安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1282民初43号
原告：肖俊伟，男，1980年8月25日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。
委托诉讼代理人：崔辉群，安徽意扬律师事务所律师。
被告：袁帅，男，1987年2月3日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告肖俊伟与被告袁帅租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖俊伟及其委托诉讼代理人崔辉群，被告袁帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖俊伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告2016年10月14日签订的厂房租赁协议无效；2、判令被告退还厂房；3、判令被告给付占用厂房使用费自2017年10月14日起直至退还厂房之日，每月3750元（暂定52500元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月14日被告与原告签订厂房租赁协议，约定被告使用原告占有的位于界首市占地面积约4亩的厂房，每年租金45000元，先付租金后使用。可被告只付了第一年的租金45000元后，第二、三年的租金总是不付。由于被告不付厂房使用费且该厂房未办理建设工程规划许可证，为此，原告提起诉讼。 被告袁帅辩称，原告当时通过中间人说要出租房屋，中间人找到被告问是否租赁。租房子的时候说好路通水通电通，但是我搬进去一个月后一直也没有水电，后来水电都是被告找人弄好的。当时中间人说通水电的钱由原告承担一半，被告先垫付。通水电花了90000多元，这些钱被告都已支付，原告应承担一半，但原告一直没有给付被告。 原、被告围绕诉讼请求依法提交相关证据，本院组织当事人进了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，由被告袁帅起草，原告肖俊伟与被告袁帅签订了《厂房租赁协议》一份，协议约定：“乙方（被告）为了所需现租赁甲方（肖俊伟）位于吕寨行政村占地面积约4亩厂房进行养殖使用，租期15年，每年租金肆万伍仟元，乙方自行修理装饰。甲方房租每年不得上涨，但可随市下浮进行下调，如甲方将该厂房对外出售，乙方优先购买，乙方每年先交房租后使用房屋，甲方如要收回该厂房，需提前半年通知乙方，乙方有自由使用权，如有一方违约，按法律规定付违约金”。合同签订后，被告支付原告一年房租45000元，原告于2016年11月将租赁房屋将付给被告使用。 另查明，该租赁房屋未取得建设工程规划许可证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案原告肖俊伟将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告袁帅，其房屋租赁合同应属无效合同。对原告肖俊伟确认其与被告袁帅于2016年10月14日签订的《厂房租赁协议》无效的请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，原、被告应当将依据合同所取得的财产返还给对告。庭审中，原告肖俊伟对已收到被告袁帅的租金45000元予以认可，因此，原告肖俊伟应将租金45000元返还给被告袁帅，被告袁帅应将租赁房屋返还给原告肖俊伟。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，对原告要求按照租金标准计算厂房使用费的要求，本院予以认可。双方签订的《厂房租赁协议》中约定，每年的租赁费为45000元，即每月3750元（45000元÷12个月＝3750元），故对被告的使用费按每月3750元计算。原告于2016年11月交付房屋给被告使用，使用费应从2016年11月开始计算至判决之日（2019年4月30日），以后使用费按此标准计算至租赁物实际返还给肖俊伟之日。本案中，因原、被告在签订厂房租赁协议时，都明知租赁厂房未取得建设工程规划许可证，双方对合同无效的后果都应承担相应的责任，结合本案情况，本院酌定双方对合同无效的后果承担同等责任。因此，被告袁帅应支付原告肖俊伟房屋使用费56250元（3750元×30月×50%＝56250元）。被告袁帅称租房屋时说好路通水通电通，但该租赁房屋一直没有通水通电，后来是被告找人办理的水电，共花了90000多元，都是被告垫付的，当时中间人说通水电的钱由原告肖俊伟承担一半，所以办理水电所花的费用原告应承担一半，因其未举出相应的证据予以证明，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下： 一、原告肖俊伟与被告袁帅于2016年10月14日签订的《厂房租赁协议》无效； 二、原告肖俊伟自判决生效之日起三十日内将厂房租赁费45000元退还给被告袁帅； 三、被告袁帅自判决生效之日起三十日内将租赁厂房返还给原告肖俊伟； 四、被告袁帅自判决生效之日起三十日内支付原告肖俊伟房屋使用费56250元（该使用费计算至2019年4月30日，以后使用费按此标准计算至租赁物实际返还给原告肖俊伟之日）； 五、驳回原告肖俊伟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1112元，减半收取556元，由原告肖俊伟负担445元，被告袁帅负担111元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 应 铭
二〇一九年四月三十日
书记员 杨嫒嫒 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自