北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4079号
上诉人（原审被告）：北京马泰物业管理有限公司，住所地北京市房山区大石窝镇下庄村小学路**。
法定代表人：姜德云，总经理。
委托诉讼代理人：谭耀光，北京市恒嘉律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：王霞，女，1977年5月25日出生，。
委托诉讼代理人：李树，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑文超，北京市京师律师事务所律师。
原审
被告：任化刚，男，1969年4月17日出生。
原审
被告：北京盛方静隆商贸有限公司，，住所地北京市房山区大石窝镇下庄村长河湾**
法定代表人：任静波，总经理。二原审被告共同
委托诉讼代理人：谭耀光，北京市恒嘉律师事务所律师。上诉人北京马泰物业管理有限公司（以下简称马泰物业公司）与被上诉人王霞和原审被告任华刚、北京盛方静隆商贸有限公司（以下简称盛方静隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初16950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马泰物业公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法将本案发回一审法院重审。马泰物业公司的主要上诉理由为：我公司是受张立军的委托代理其向王霞出售案涉房屋，收到王霞的款项也是向张立军转款95至96万元，故我公司认为一审判决遗漏必须共同参加诉讼的当事人张立军，案件应当发回重审。王霞答辩称，同意一审判决，不同意马泰物业公司的上诉请求和理由，马泰物业公司在一审诉讼中提出的是受李华委托代理出售房屋，现在又说受张立军委托，前后矛盾，且无论他们是受谁委托，都未向我披露，我在缔约时都是不清楚的。我签订案涉房屋买卖代理合同是向任化刚及马泰物业公司购房，因为我给了支票，需要找一个公司入账，马泰物业公司没有公司账户，后找来盛方静隆公司入账的。任化刚、盛方静隆公司述称，我们不同意一审判决但未提出上诉，具体意见与马泰物业公司一致。王霞向一审法院起诉的请求为：1.判令《房屋买卖代理合同》无效；2.判令任化刚、马泰物业公司、盛方静隆公司退还我购房款143万，给付我因任化刚、马泰物业公司、盛方静隆公司违约造成的利息损失（自2015年11月14日至实际支付之日）；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由任化刚、马泰物业公司、盛方静隆公司承担。一审法院查明的事实：双方当事人对任化云、任化刚、任静波、姜德云之间的身份关系，涉案房屋位于北京市房山区×××B03栋，王霞与任化刚、马泰物业公司签订《房屋买卖代理合同》,王霞将购房款143万元打到盛方静隆公司账户等事实意见一致，法院予以确认。本案的争议焦点为：
一、2015年10月14日，王霞与任化刚、马泰物业公司签订的《房屋买卖代理合同》的效力问题。
二、任化刚、马泰物业公司的行为是否为委托代理行为。王霞主张《房屋买卖代理合同》无效，认为从房屋买卖代理合同的签订、购房款的支付等方面，涉案房屋的实际交易主体为任化刚、马泰物业公司。同时涉案房屋系小产权房，占用了农村集体土地，没有土地使用证、规划许可证、施工许可证，属于违法建筑。王霞提交以下证据：1.2015年10月14日，王霞与任化刚、马泰物业公司签订的《房屋买卖代理合同》一份，证明双方之间为买卖合同关系。2.购房款收据一份以及转账支票一份，证明王霞支付了购房款。任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司认可证据1的真实性，对关联性与证明目的不予认可；认为购房收据是王霞自己写的，转账支票不是原件，未发表质证意见，但认可王霞以支票的方式将143万元购房款打到了盛方静隆公司的账户。任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司主张其受李华委托出售房屋，购房款已支付给李华。任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司提交以下证据：1.《委托情况说明》一份，证明任化刚受李华委托出售涉案房屋。2.收据一份，证明购房款143万元已支付给李华。王霞对上述证据均不予认可，认为其未与李华进行交易，对于143万以现金方式支付不予认可。案件审理过程中，一审法院依法向北京市规划和国土资源管理委员会房山分局调取材料，并与北京市房山区大石窝镇下庄村村民委员会以及大石窝镇镇政府的相关负责人进行谈话。王霞对以上证据均没有异议，同意作为案件审理依据。任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司对以上证据的真实性没有异议，但认为大石窝镇政府与下庄村的相关负责人不清楚涉案房屋的情况，对他们发表的意见不予认可，并表示不知道涉案房屋已经移交给大石窝镇政府管理。一审诉讼中，任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司申请证人雷某出庭作证，雷某证实：我与任化刚是朋友关系，在工程上有合作。当时王霞想买别墅，任化刚帮忙联系的，王霞去过现场，知道是小产权房。王霞购买房屋的价格明显低于市场价，当时说过房屋产权就是在村里办理。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案房屋所占用的土地属于集体所有，在集体土地上所建的住宅房屋是不能流转到集体组织之外的。此外，因未办理相关用地审批手续，2009年12月1日，原北京市国土资源局做出京国土（房）分局罚字【2009】第46号行政处罚决定书，将包括本案B03在内的20栋别墅没收并对下庄村村民委员会处以罚款。2010年4月19日，原北京市国土资源局房山分局做出京国土房文【2010】116号文件，将涉案房屋移交给相关乡镇安排处理，并指出相关乡镇不得以任何方式将违法违规建设的建（构）筑物返还给违法者占用、使用。因此，双方于2015年10月14日签订的《房屋买卖代理合同》应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司主张其系受李华的委托出售房屋，涉案购房款143万元由任化刚以现金的方式支付给李华。王霞不认可任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司的主张，认为交易过程中任化刚、马泰物业公司没有出示过李华的授权委托手续，真正的交易主体为任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司。2009年4月7日，原北京市国土资源局房山分局的工作人员与时任下庄村村主任、党支部书记任化云的询问笔录中，任化云表示违法建设的别墅均未向外出售过。《房屋买卖代理合同》中甲方（售房人）处为下庄村委物业公司，亦非李华。并且，任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司无法提供李华的任何身份信息、联系方式、向李华支付购房款过程中的银行流水以及李华系涉案房屋所有权人的证据。因此，对任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司的主张，法院不予采信。根据查明的事实，任化刚、姜德云均为马泰物业公司的股东，任静波为马泰物业公司的监事。房屋买卖代理合同的主体与出具收据的主体均为任化刚与马泰物业公司，但因马泰物业公司没有账户，经双方协商，王霞将购房款支付给了盛方静隆公司。因此，在合同无效的情形下，应由任化刚、马泰物业公司共同返还王霞143万元购房款。因涉案房屋并未交付，因此王霞无需向任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司返还房屋。此外，王霞明知涉案房屋占用大石窝镇下庄村土地建设，对涉案房屋没有相关审批手续应属明知，因此，王霞要求任化刚、马泰物业公司及盛方静隆公司支付因违约造成的利息损失于法无据，法院不予支持。王霞的其他诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，一审法院于2018年11月判决：
一、王霞与任化刚、北京马泰物业管理有限公司于2015年10月14日签订的《房屋买卖代理合同》无效；
二、任化刚、北京马泰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还王霞购房款一百四十三万元。
三、驳回王霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，马泰物业公司补充提供张立军与北京云居长河湾生态农业有限公司签订的会员加盟定金协议一份、付款人为张立军的收据两份；及收房确认单一份，用以证明该公司系受张立军委托代理向王霞出售案涉房屋。对此证据，王霞主张不认可真实性，因一审诉讼中马泰物业公司陈述系受李华委托代理向王霞出售案涉房屋，现又说受张立军委托，两次陈述的付款数额及方式均不同，认为马泰物业公司的前后陈述矛盾，所涉及内容缺乏证明力。任化刚、盛方静隆公司对该证据的质证意见同于马泰物业公司。
本院经审查认为一审判决已查明事实准确，本院予以确认。
本院认为，本案中《房屋买卖代理合同》涉及交易房屋位于北京市房山区大石窝镇下庄村，系×××B03栋，该房屋坐落土地为集体土地性质。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因涉案房屋所占用的土地属于集体所有，在集体土地上所建的住宅房屋是不能流转到集体组织之外的。且在案证据反应，因涉案房屋未办理相关用地审批手续，2009年12月1日，原北京市国土资源局做出京国土（房）分局罚字【2009】第46号行政处罚决定书，将包括本案B03在内的20栋别墅没收并对下庄村村民委员会处以罚款。2010年4月19日，原北京市国土资源局房山分局做出京国土房文【2010】116号文件，将涉案房屋移交给相关乡镇安排处理，并指出相关乡镇不得以任何方式将违法违规建设的建（构）筑物返还给违法者占用、使用。综合以上因素，交易双方于2015年10月14日签订的《房屋买卖代理合同》应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。目前二审争议的焦点问题为上述《房屋买卖代理合同》无效后购房款返还责任主体问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马泰物业公司于一审诉讼中主要抗辩意见系受李华委托代理出售涉案房屋，二审诉讼中，该公司在上诉理由中推翻之前陈述，主张系受张立军委托代理出售涉案房屋，但未就其前后所涉相关陈述不一致作出合理解释，故此
本院认为马泰物业公司系无合理理由推翻前诉就此问题之陈述；且无论是马泰物业公司先前主张的受李华委托，还是现主张的受张立军委托，该公司均未在代理协议中就售房人在协议载明的“下庄村委物业公司”之外另有他人一节向购房人王霞予以披露，王霞对合同之外另有委托售房人一节亦不予认可，在此情况下，马泰物业公司也未能提供充分有效证据证明已将王霞给付到盛方静隆公司账户的购房款项另支付给其他主体。此外，2009年4月7日，原北京市国土资源局房山分局的工作人员与时任下庄村村主任、党支部书记任化云的询问笔录中，任化云表示违法建设的别墅均未向外出售过。综合以上事实，本院就马泰物业公司主张系受张立军委托售房一节，不予采信。马泰物业公司以遗漏必须共同参加诉讼当事人张立军为由上诉主张发回重审，本院不予支持。任化刚、姜德云均为马泰物业公司的股东，任静波为马泰物业公司的监事。《房屋买卖代理合同》的主体与出具收据的主体均为任化刚与马泰物业公司，但因马泰物业公司没有账户，经双方协商，王霞将购房款支付给了盛方静隆公司。因此，在合同无效的情形下，应由任化刚、马泰物业公司共同返还王霞143万元购房款。一审判决对《房屋买卖代理合同》无效后其他返还问题及王霞主张的赔偿责任之处理亦正确，本院不再赘述。综上所述，马泰物业公司的上诉请求和理由，缺乏相应依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17670元，由北京马泰物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一九年四月二十九日
书记员 李 慧 来源：