海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终1522号上诉人（原审被告)：连华民，男，1981年11月9日出生，汉族，现住北京市东城区。
委托诉讼代理人：宋钦永，海南肖明德律师事务所律师.
被
上诉人（原审原告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市美兰区振兴路**美兰区政府大楼**。
法定代表人：张泰史，董事长。
委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。
上诉人连华民因与被上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初7137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连华民的上诉请求：1.撤销（2018）琼0107民初7137号民事判决的第一、二、三、四项；2.判令被上诉与上诉人履行签订《商品房买卖合同》的应尽义务，并为上诉人办理该房屋的产权登记、过户手续；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。在本案二审询问过程中，上诉人当庭撤回第二项上诉请求。上诉人连华民上诉的事实和理由：上诉人要求被上诉人尽快履行签订《商品房买卖合同》的义务，希望早日得到该楼房的房产证。被上诉人称上诉人不签订购房合同无事实依据。首先，上诉人需向一、二审法官说明的是:一审没有出庭应诉是由于岳父老人家病情严重住院治疗，上诉人夫妻分工照顾老人、孩子；上诉人与一审
书记员电话联系提出延期审理，但法院年底急需结案。上诉人想到“百善孝为先”，所以，一审未出庭应诉。在一审诉讼中上诉人与被上诉人联系和解，有关人员答复一次性支付房款可以，但上诉人因以上原因未回到海口进一步落实。上诉人认为一审民事判决认定事实存在漏洞：1.上诉人于2013年10月13日，与被上诉人签订了《海南保发儒俊雅苑商品房认购书》，（以下简称认购书）并于当天交付了定金5000元，又于同年11月13日支付了房款193993元。2.双方于2014年8月17日，签订了涉案楼房《儒俊雅苑住宅小区房屋交接验收表》、《装修许可证》、《装修特别注意事项》、《防护网安装申请》、《装修管理协议》；上诉人还支付了契税6599元，有《往来凭证》为据；装修了大约2个多月，花费了10万多元。3.上诉人于2015年初入住，在当年11月份去北京开展业务至今。所以，上诉人与被上诉人都是以手机、邮寄的方式进行沟通、联系。一审判决认定“后被告未找原告签订《商品房买卖合同》”不是事实，“被告居住至今”无事实依据。上诉人不欠被上诉人的物业费，最后这次是通过网上银行转账支付的。4.被上诉人给上诉人邮寄的《催促签约通知单》存在恶意性。一是被上诉人的业务员“小萍”在2016年11月2日前，与上诉人有电话联系，让上诉人邮寄身份证复印件五张，用于签订《商品房买卖合同》，上诉人邮寄的时间是2016年11月2日,邮寄的接收单位是儒俊雅苑售楼部，快递信封内还有一张纸条写道“联系地址北京市东城区××街号，联系人连华民，电话136XX****XX”等内容，这个手机号是海南的；二是被上诉人又于2016年10月31日，给上诉人往海口市南海大道168号邮寄了《催促签约通知单》，上诉人不在这里工作确实没有收到；三是被上诉人收到上诉人的身份证后，得知上诉人在北京，并没有给上诉人往北京邮寄《催促签约通知单》。5.在2016年底、2017年初，大陆出现了很严重的雾霾，很多人来到海南过春节、大量购房、房价快速上涨，个别商家以各种理由解除购房合同。当时，上诉人并不知情，所以，始终等待被上诉人签订购房合同。从13年10月到16年11月一直到今天，被上诉人没有签订购房合同的主要原因，是被申请人至今不能给业主办理房产证，从其一审提供的《海口市商品房预售许可证》，可以看到已经延期三次，前一次间隔达五年，后两次间隔都是一年期限。综上所述，上诉人不存在不签订购房合同的行为，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人保发公司答辩称：一审法院对本案认定事实清楚和适用法律正确。被上诉人和上诉人于2013年10月13日签订的认购书是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。被上诉人多次口头催促并于2016年10月31日按认购书上载明的通讯地址邮寄《催促签约通知书》，书面通知上诉人来签订《商品房买卖合同》和支付购房款，但上诉人置之不理未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，也未办理贷款或支付剩余的大部分房款297000元。虽然，上诉人称其曾于2016年11月2日给被上诉人工作人员邮寄过身份证复印件用于签订合同，但其本人并未前来与被上诉人签署《商品房买卖合同》。这也说明了上诉人已知晓被上诉人催促其签合同和办付房款手续，但其拒绝办理，系恶意违约。根据认购书第四条第四款和第一款约定，被上诉人有权解除本认购书。被上诉人和上诉人签订的认购书是预约合同，是为订立《商品房买卖合同》的担保。因上诉人违约，根据《中华人民共和国合同法》适用定金罚则和根据认购书第四条第一款约定，定金5000元被上诉人可不予退还给上诉人。同时，上诉人没有约定或法定理由占有使用涉案房屋，应立即退还给被上诉人。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人保发公司一审的诉讼请求：1.判令解除保发公司、连华民于2013年10月13日签订的认购书；2.判令确认保发公司收取的定金5000元不予退还给连华民；3.判令连华民向保发公司退还海口市琼山区新大洲大道西侧328号儒俊雅苑2栋10E号房；4.判令连华民向保发公司支付儒俊雅苑2栋10E号房的房屋使用费（自2014年8月17日起每个月按总房价款1%的标准计算至实际退还房屋之日止，暂计至2018年10月17日为247996.5元）；5.本案全部诉讼费用由连华民承担。一审法院查明：2013年10月13日，保发公司与连华民签订认购书。双方约定，连华民认购保发公司开发建设的位于海口市××区号房，建筑面积84.41平方米，总房价款为495993元。连华民应在签订认购书的同时向保发公司支付定金5000元，用以担保《商品房买卖合同》的签订。连华民应在认购书签订后，在保发公司通知之日起7个工作日之内，主动与保发公司签订《商品房买卖合同》，并同时支付首期房款或全部房款。若逾期未与保发公司签订，保发公司有权解除本认购书，有权将上述房产另行出售，并不再返还连华民已支付的定金。双方的联系方式以本认购书载为准，采用快递方式通知的，在寄出三天后（本市），七天后（外市）视为送达。若按上述方式联系不到对方，责任由被通知方自行承担。连华民分别于2013年10月13日、11月13日向保发公司支付了定金5000元和首期房款193993元，保发公司于2016年10月31日向连华民按认购书上载明的通讯地址邮寄《催促签约通知书》通知连华民签订《商品房买卖合同》和催促其办理297000元银行按揭贷款以支付剩余购房款，后连华民未找保发公司签订《商品房买卖合同》，连华民至今未办理银行按揭贷款手续以支付剩余房款297000元。2014年8月17日保发公司向连华民交付了上述涉案房屋，连华民居住至今。现保发公司诉至一审法院，要求支持其诉讼请求。一审法院认为：保发公司与连华民双方签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照认购书严格履行各自的义务。保发公司于2016年10月31日向连华民按认购书上载明的连华民通讯地址邮寄《催促签约通知书》通知连华民签订《商品房买卖合同》和催促其办理297000元银行按揭贷款以支付剩余购房款，尽管缺少邮寄的回执单佐证，但综合连华民于2018年11月1日收到一审法院邮寄的起诉状副本及《催促签约通知书》等证据材料后没有提出异议的事实，应认定连华民已经收到《催促签约通知书》，连华民没有与保发公司签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款有违诚信原则，责任在连华民一方，故认购书应予解除。认购书解除后，保发公司应向连华民退还收到的首期房款193993元，连华民向保发公司支付的定金5000元不予退还，连华民应向保发公司退还海口市琼山区新大洲大道西侧328号儒俊雅苑2栋10E号房，关于保发公司提出的前三项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于保发公司要求连华民支付房屋使用费的第四项诉讼请求，因双方并没有在认购书中约定房屋使用费，故保发公司提出的第四项诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。连华民经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院缺席判决。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、保发公司与连华民于2013年10月13日签订的认购书于2018年11月13日解除；
二、保发公司向连华民收取的定金5000元不予退还；
三、连华民于本判决生效后十日内向保发公司退还海口市琼山区新大洲大道西侧328号儒俊雅苑2栋10E号房；
四、保发公司于本判决生效后十日内向连华民退还首期房款193993元；
五、驳回保发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2547元，由保发公司负担1747元，由连华民负担800元。二审中，上诉人提交以下证据：1.圆通速递详情单，证明：上诉人于2016年11月2日向被上诉人邮寄身份证复印件用于办理签订房屋买卖合同事宜；2.返还身份证联系函、快递单、手机信息，证明：上诉人以书面、信息等形式要求被上诉人返还身份证复印件，但上诉人至今未返还。经庭审质证，本院认证如下：上诉人提交的圆通速递详情单，未注明邮寄的文件内容，故不能证明与本案房屋买卖合同具有关联性，证据2与本案无关，故对上诉人提交的上述证据，不予采信。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议的焦点问题如下：
一、上诉人与被上诉人于2013年10月13日签订的认购书是否应予解除；
二、如果认购书解除，被上诉人是否可以不向上诉人退还收取的定金5000元；
三、上诉人是否应向被上诉人退还位于海口市××区号房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人在认购书中约定，上诉人签订认购书后，应在被上诉人通知之日起7个工作日之内，主动与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并同时支付首付款或全部房款，逾期签订，被上诉人有权解除认购书，有权将涉案房产另行出售，并不再向上诉人返还已支付的定金；双方的联系方式以认购书的记载为准，采用快递方式通知的，在寄出三天后（本市），七天后（外市）视为送达。认购书签订后，被上诉人于2016年10月31日按照认购书记载的地址向上诉人邮寄送达了《催促签约通知书》，虽然被上诉人未提供有上诉人签收的回执单，但根据认购书的约定，按照认购书记载的地址寄出，地，地址在本市的天即视为送达，被上诉人提供了邮寄投递的单据，故应认定该通知书已向上诉人送达。上诉人逾期未与被上诉人签订房屋买卖合同并支付余款，已违反认购书的约定，被上诉人解除合同的条件已经成就。因此，被上诉人诉请解除认购书，不予返还上诉人交付的定金5000元，并诉请上诉人退还涉案房屋有合同和法律依据，一审法院予以支持并无不当，一审法院在判令解除认购书的同时判令被上诉人向上诉人退还首期房款193993元亦无不当，本院予以维持。综上，上诉人连华民的上诉请求理由成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2547元，由上诉人连华民负担。本判决为终审判决。
审判长 潘 娜
审判员 王法坚
审判员 周慧娟
二〇一九年四月二十九日
书记员 王 震速录员刘梦微附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”