北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异577号案外人：蒋明，女，1975年11月20日出生，汉族，身份证住址安徽省滁州市。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所北京市西城区阜成门内大街293号。
负责人：黄宪辉，总经理。
委托代理人：于茜，女，中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司职员。
委托代理人：吴键，北京市国联律师事务所律师。
被执行人：北京超音波电器城有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路**红阶大厦****。
法定代表人：赵军。
被执行人：北京超音波电器销售中心，住所地北，住所地北京市朝阳区工人体育场北路****楼****v>
法定代表人：韩庆远。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融北分公司）与北京超音波电器城有限公司（以下简称超音波电器城公司）、北京超音波电器销售中心（以下简称超音波销售中心）金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2012）二中执字第00292号]过程中，案外人蒋明对执行北京市石景山区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人蒋明称，我于2004年6月29日向超音波销售中心购买涉案房屋，房屋总价款423000元，我已交纳首付款133000元。购房后，超音波销售中心未在合同规定期限内为我办理涉案房屋产权证书。2006年4月25日，北京市石景山区人民法院作出民事调解书，要求超音波销售中心为我办理涉案房屋所有权证，但超音波销售中心至今未执行。我认为涉案房屋归我所有，贵院查封不合理，故请求中止对涉案房屋的执行并解除查封措施。申请执行人华融北分公司称，不同意案外人的异议请求。
本院查明，原中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称农行亚运村支行）与超音波电器城公司、超音波销售中心金融借款合同纠纷一案，本院于2010年12月13日作出（2010）二中民初字第15887号民事判决书，判决：“一、北京超音波电器城有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行返还借款人民币一千八百三十八万元并支付利息（自二ＯＯ三年十二月八日起至二ＯＯ四年十二月七日止的利息按年利率百分之六点三七二计算，按季结息，计收复利；自二ＯＯ四年十二月八日起至付清之日止的利息，按日利率万分之二点一计算，计收复利）；
二、北京超音波电器城有限公司不履行本判决第一项确定的债务时，中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行对京房石国他字第XXX号《中华人民共和国房屋他项权证》载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权”。上述民事判决生效后，农行亚运村支行向本院申请强制执行，本院以（2012）二中执字第00292号立案执行。执行过程中，本院于2012年3月29日作出（2012）二中执字第00292号协助执行通知书，查封被执行人超音波销售中心所有的位于北京市石景山区XXX号楼（京房石国他字第XXX号《中华人民共和国房屋他项权证》项下载明的抵押物）。涉案房屋在查封范围内。另查明，京房石国他字第XXX号《中华人民共和国房屋他项权证》载明：房屋他项权人为农行亚运村支行，房屋所有权人为超音波销售中心，房屋所有权证号为京房权证石国字XXXX号，房屋坐落为石景山区XXX号楼，权利种类为抵押，权利价值2350万元，权利范围（附记）为海特花园1号楼除7、8、9、10层和102、301、502、601、602、606、1302、1502、1602、1606号房屋不在抵押登记范围之内，剩余面积全部抵押。抵押权设定日期为2003年12月2日。涉案房屋在抵押范围内。再查明，2017年4月7日，本院作出（2017）京02执异59号执行裁定书，查明：2016年9月9日，农行亚运村支行与华融北分公司签订《委托资产分户转让协议（债权）》，将（2012）二中执字第00292号案件主债权及一切从权利全部转让给华融北分公司。并据此裁定本院（2012）二中执字第00292号案件申请执行人由农行亚运村支行变更为华融北分公司。本院审查过程中，案外人蒋明提交如下证据：1、蒋明与超音波销售中心于2004年6月29日签订的《房屋买卖合同》，用以证明蒋明已合法购买涉案房屋。该《房屋买卖合同》载明涉案房屋购房款为423000元。2、超音波销售中心于2004年6月29日为蒋明开具的涉案房屋首付款发票，载明金额为133000元，用以证明蒋明已实际支付首付款133000元。3、超音波销售中心于2004年7月12日为蒋明开具的涉案房屋基金及有线入网费收据；开票时间为2004年9月27日的供暖费发票，其中载明付款人为蒋明，经营项目为“代收XXX号04-05年供暖费”，以上用以证明蒋明已合法占有使用涉案房屋。4、北京市石景山区人民法院（2006）石民初字第1867号民事调解书，用于证明蒋明曾因涉案房屋过户事宜起诉超音波销售中心，经法院调解要求超音波销售中心办理房屋买卖过户手续。申请执行人华融北分公司对上述证据4的真实性认可，对其他证据的真实性及证明目的均不予认可。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院方予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人蒋明仅提供了涉案房屋首付款发票，并未支付全部购房价款，故其所提执行异议请求，不符合法律及司法解释规定的情形，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：驳回案外人蒋明的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 姜高华
审 判 员 詹 同
审 判 员 贾奕良
二〇一九年四月二十九日
法官助理 雷 洋
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