洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初447号
原告：洛阳市泰龙物业管理有限公司。住所地：洛阳市老城区春都路82号1幢2单元304室。
法定代表人：卜世强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卜建设，该公司工作人员。
被告：刘振芳，女，1963年12月9日出生，汉族，住洛阳市老城区。
委托诉讼代理人：闫玉朝，系原告刘振芳丈夫，1962年12月9日出生，汉族，住洛阳市老城区。
原告洛阳市泰龙物业管理有限公司（以下简称洛阳泰龙物业公司）与被告刘振芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳泰龙物业公司的委托诉讼代理人卜建设，被告刘振芳的委托诉讼代理人闫玉朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳泰龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘振芳支付从2016年1月1日到2018年9月30日的物业费3871.23元；2.判令刘振芳支付违约金（从2016年1月1日起计算至付清之日，每日千分之五）；3.律师费由败诉方承担；4.本案诉讼费由刘振芳承担。庭审中，原告洛阳泰龙物业公司放弃第2、3项诉讼请求。事实和理由：刘振芳购买了洛阳市老城区春都路82号巨隆星城1幢1单元1407室房屋一套，于2013年2月27日与洛阳泰龙物业公司办理了上述房屋的交接手续并入住。刘振芳在领受房屋并入住后也就享受到了洛阳泰龙物业公司对巨隆星城的物业管理服务，而刘振芳自2016年1月以来，一直拖欠物业费达33个月之久，经洛阳泰龙物业公司多次催缴后仍置之不理。刘振芳的行为严重的阻碍了洛阳泰龙物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了洛阳泰龙物业公司及其他众多业主的利益。为此，洛阳泰龙物业公司具状诉至法院。
被告刘振芳辩称，一、洛阳泰龙物业公司诉刘振芳2016年1月1日至2018年9月30日的物业费未缴纳与事实不符。刘振芳2016年1月1日至2017年12月31日的物业费已于2018年8月9日交清，洛阳泰龙物业公司并于2018年8月10日公布与众。
二、洛阳泰龙物业公司长期以来提供的物业服务秩序混乱，服务标准低，服务质量差。刘振芳作为洛阳泰龙物业公司的服务对象，对洛阳泰龙物业公司的服务标准及服务项目有知情权。因此，刘振芳多次要求与洛阳泰龙物业公司签订物业服务合同，但洛阳泰龙物业公司置之不理，我行我素，拒不与刘振芳签订物业服务合同，刘振芳于2018年8月9日交清2016年1月1日至2017年12月31日物业费时，又再次要求与洛阳泰龙物业公司签订物业服务合同，但洛阳泰龙物业公司至今也未与刘振芳签订物业服务合同。在此情况下，刘振芳为维护自己的合法权益不受侵害，于2018年1月1日停交了物业费。
三、刘振芳认为，在无任何合同或约定的情况下，洛阳泰龙物业公司不具有提供物业服务的主体资格，不应收取物业管理费用。洛阳泰龙物业公司与刘振芳之间既无合同，就更不存在违约及违约金问题。故刘振芳请求法院依法驳回洛阳泰龙物业公司的诉讼请求，判决刘振芳不承担物业费及违约金。
四、洛阳泰龙物业公司违背事实真相，在已知刘振芳已交清2016年1月1日至2017年12月31日物业费的情况下，还将刘振芳告上法庭，对刘振芳的名誉造成严重侵害，刘振芳要求洛阳泰龙物业公司恢复刘振芳的名誉并赔偿名誉损失费19162元。综上，请求法庭依据事实，依法驳回洛阳泰龙物业公司的诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：刘振芳系洛阳市老城区春都路82号巨隆星城小区1单元1407室（该房屋建筑面积为117.31平方米）业主。2013年，刘振芳入住该小区并与洛阳市福泽物业服务有限公司签订《物业服务协议》一份，约定洛阳市福泽物业服务有限公司向刘振芳提供物业管理服务，刘振芳自开发建设单位交房之日起按照协议约定的交费标准和方式交纳物业服务费等费用，高层住宅的物业服务费按1.20元/月/平方米收取，每六个月收取一次，于15日前交纳，如刘振芳不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，洛阳市福泽物业服务有限公司有权要求刘振芳补交并从逾期之日起每日支付应缴费用千分之五的违约金等内容。后洛阳市福泽物业服务有限公司撤离该小区，洛阳泰龙物业公司入驻该小区并提供物业服务，洛阳泰龙物业公司未与刘振芳签订过物业服务协议。在洛阳泰龙物业公司提供物业服务的过程中，因洛阳泰龙物业公司的物业服务质量问题，该小区业主代表与洛阳泰龙物业公司进行谈判并要求整改，双方就物业服务质量问题未达成一致意见。刘振芳自2016年1月1日起未再向洛阳泰龙物业公司缴纳物业费，为此，洛阳泰龙物业公司诉至本院。另查明：2015年1月7日，《老城区发展和改革委员会关于洛阳市泰龙物业管理有限公司巨隆星城物业服务收费标准的批复》[老城价（2014）10号]显示：核准巨隆星城小区的物业服务收费标准按高层1.00元/平方米·月执行，该批复的有效期至2016年1月6日。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告刘振芳与洛阳市福泽物业服务有限公司签订《物业服务协议》，由洛阳市福泽物业服务有限公司提供物业管理服务。在洛阳市福泽物业服务有限公司撤离该小区后由洛阳泰龙物业公司接替该公司继续提供物业管理服务，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告洛阳泰龙物业公司为该小区提供了物业服务，被告刘振芳也向原告洛阳泰龙物业公司交纳物业服务费至2015年12月31日，双方已形成事实上的物业服务合同关系。关于案涉物业服务费的定价标准问题，原告洛阳泰龙物业公司收取物业服务费的标准已由洛阳市老城区发展和改革委员会作出的老城价（2014）10号批复许可，该批复到期后，根据2015年6月11日《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》[豫政（2015）35号]“放开非保障性住房物业服务收费，实行市场调节价”的规定，价格主管部门不再对洛阳泰龙物业公司的收费许可进行审批，故原告洛阳泰龙物业公司参照该收费标准收费不属于违法违规收费。
被告刘振芳抗辩称，其已向原告洛阳泰龙物业公司缴纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业费，因其未提供相应的收据予以证明，其提供的公示照片的内容真实性无法核实，且原告洛阳泰龙物业公司不认可，故被告刘振芳的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，原告洛阳泰龙物业公司要求被告刘振芳支付自2016年1月1日至2018年9月30日的物业服务费3871.23元（117.31平方米×33个月×1.00元∕平方米·月）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：被告刘振芳于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市泰龙物业管理有限公司自2016年1月1日至2018年9月30日物业服务费3871.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘振芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 袁玲玲
二〇一九年四月二十八日
书记员 钱亚飞 更多数据：