四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异42号
申请人（案外人）：罗海峰，男，1971年8月26日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。 原案
申请人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。
法定代表人：郭敬辉。
委托代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 原案
被执行人：宁夏国晟贸易有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区。
法定代表人：赵尧珠。 原案
被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山（宁夏回族自治区）。
法定代表人：张航孝。
委托代理人：马红艳。 原案
被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人罗海峰对查封行为提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人罗海峰称，2015年6月8日案外人与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定以5250.45元/㎡购买星海时代花园15幢03号190.46㎡房屋，价款总计100万元。约定2014年12月31日前交房。该合同因房管部门和开发商疏忽未办理备案登记，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟评估拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，案外人付款购房在前，且已居住该房多年，案外人与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，故提出异议，请依法解除对该房屋的查封。案外人提交了《商品房买卖合同》、2016年3月10日江峰房地产公司开具的收取门牌号工本费、房屋专项维修金的“收据”，2016年3月10日案外人与星海时代花园前期物业服务企业—石嘴山市立昌物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》和《装饰装修管理服务协议》，星海时代花园物业服务企业—石嘴山市宜禾物业服务有限公司2018年9月收取水电费、车辆服务费的收据两张，江峰房地产公司2018年6月9日开具的购房增值税发票两张（金额90万元、10万元）。 原案申请人中铁信托公司称，江峰房地产公司以其开发的石国用（2011）第5723号国有土地（即星海时代花园地块）使用权抵押为宁夏国晟贸易有限公司借款担保，且在2013年11月21日已经通过中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同将涉案房屋登记备案在了中铁信托公司名下，在这种情况下，案外人购买这套房子是有重大过失的，不应享有物权期待权；案外人提交的购房合同签订时间2015年6月8日，交付时间却在2014年12月31日前，其真实性存疑；购房款正式发票是2018年6月9日（查封后）开具，巨额资金无转款记录佐证，其是否付款、付款时间存疑。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人是先付款，后签订的合同。付款时江峰房地产公司出具了收据，后开具增值税发票时，收据已收回。其在查封前购房并支付了全款是事实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 经审查查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。2013年11月21日通过中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同将涉案房屋登记备案在了中铁信托公司名下。2015年6月8日案外人与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定以5250.45元/㎡购买星海时代花园15幢03号190.46㎡房屋，价款总计100万元，但合同中约定交房时间为2014年12月31日前。江峰房地产公司2018年6月9日向案外人开具了有税务监制章的增值税发票两张（一张金额90万元、一张金额10万元）。成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定查封江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括案外人罗海峰所购的15幢03号房屋190.46㎡（查封房屋顺序号为491）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对15幢03号房屋190.46㎡续查封。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。但本案中，案外人罗海峰提交的购房合同内容矛盾，实际付款（金额、时间）依据也不充分，其他入住的证据、正式发票形成时间均在查封之后，不能充分证明其购房、实际付款在查封之前，即不能证明其是“交付购买商品房的全部或者大部分款项”的消费者。其提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
裁定如下： 驳回案外人罗海峰提出的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。
审 判 长 凌 俊 杰
人民陪审员 林华
人民陪审员马劲松
二〇一九年四月二十八日
书 记 员 汪 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 来源：