四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初3958号 原告陈德如，男，生于1958年10月1日，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人李健，四川法之缘律师事务所律师。 被告巴中市雄政房地产开发有限公司 法定代表人刘伟樑，系该公司董事长。 委托代理人邓勃，男，生于1967年9月20日，系该公司职工，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人严政，四川明矩（巴中）律师事务所律师。 被告熊维东，男，生于1972年8月27日，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人任海波，四川龙正律师事务所律师。 原告陈德如（反诉被告）与被告巴中市雄政房地产开发有限公司（反诉原告）、熊维东（反诉被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈德如及其委托代理人李健，被告巴中市雄政房地产开发有限公司（以下简称雄政房产公司）的委托代理人邓勃、严政，被告熊维东的委托代理人任海波等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈德如诉称：被告熊维东挂靠在被告雄政房产公司自筹资金开发建设位于巴中市巴州区江北大道西段二环路北侧府台御都商住楼，土地使用权性质为出让，土地使用年限为70年。被告雄政房产公司于2009年3月18日向熊维东出具《法人授权委托书》，熊维东事实上是府台御都的全权负责人和实际投资人。2013年9月12日，原告与被告雄政房产公司、被告熊维东订立《商品房认购合同》，约定：原告（乙方）购买被告雄政房产公司（甲方）开发的位于巴中市巴州区江北大道西段二环路北侧“府台御都”四号楼1至5层全部面积约2400平方米的房屋，价款4700元/平方米，房屋总价款1128万元（含水、电入户及甲方应交纳的相关税费）。付款方式及时间约定首付款按单价的50%计付2350元/平方米，即564万元，下差50%的房款由甲方（被告）向银行为乙方办理按揭贷款；乙方于2013年9月12日交付房款50万元作为首付款。2013年9月28日前计付房款200万元，2013年10月20日前计付房款150万元，2013年10月30日前计付房款100万元，房款余额64万元在签订网上正式合同时付清，电梯费用在房款外，由乙方另行承担，消防、供水、供电设施按设计评审规划完善费用由甲方承担。交房时间约定，甲方（被告）在2014年10月12日前将该商品房交付乙方使用，违约责任约定违约方向守约方赔偿房款总额30%的违约金，并承担相关损失费用。合同成立后，原告于2013年9月12日向被告雄政房产公司付款50万元，2013年9月12日付款70万元（此款由熊维东当场给付承建施工人终止合同的费用）；2013年10月25日原告向被告雄政房产公司支付房款30万元，当日向被告熊维东支付120万元；2013年9月28日向被告熊维东支付房款130万元，2013年11月30日向被告熊维东支付房款80万元，合计共支付房款480万元，其中被告雄政房产公司财务出据收房款100万元，被告熊维东出据收取房款400万元。
原告与被告在履行付款时间上，被告于2013年9月12日因办理建设手续和基础施工需用资金，原告提前预付现金70万元，被告熊维东于2013年11月20日向原告出具书面承诺：“同意德如原定2013年10月30日前交购房款100万元延期到2013年12月30日前交清”。原告按合同约定履行义务后，要求被告雄政房产公司、被告熊维东履行网签备案合同义务，二被告均以未办理《商品房预售许可证》为由搪塞。2015年6月，被告取得《商品房预售许可证》后，原告要求二被告办理商品房网签备案合同，被告雄政房产公司向原告出具《催告函》不认可原告给付熊维东的房款。2015年6月20日原告以特快传递的方式向被告雄政房产公司回函，主要内容是：原告已按合同的约定方式足额支付房款500万元；在此函送达后15日内办理网签（备案）合同，原告给付下余款项600万元，逾期追究被告的违约责任；合同约定于2014年10月12日交付房屋，因被告逾期交房造成重大损失，请立即交付房屋，将保留追究违约的权利。2015年6月24日，被告雄政房产公司送达《解除合同通知书》，以原告交付给被告熊维东的房款400万元不予认可，单方要求解除合同。2015年7月2日，原告给被告雄政房产公司《回复》内容是：被告雄政房产公司无权解除合同，府台御都的实际投资人是熊维东，而且合同中没有特别明确约定房款给付的特定对象，原告将房款交付给熊维东符合合同的规定，逾期未交付房屋将追究被告的违约责任。后经原告委托律师协调无果，酿成纠纷。原告认为：熊维东是“府台御都”的实际投资人，挂靠被告雄政房产公司从事房地产开发，而且雄政房产公司已给被告熊维东出具法人授权委托书，同时，在《商品房认购合同》中，熊维东作为项目负责人签字，证明被告雄政房产公司知道熊维东是项目负责人，原告将房款给付被告熊维东的行为是基于完全有理由相信等同于雄政房产公司的收款行为，同时《商品房认购合同》中亦未特别约定房款给付的特定对象。原告于2013年向二被告共缴纳房款480万元，时至今日，二被告既不能向原告交房，也未退还原告的购房款。原告认为，二被告事实上已不能完成合同中约定的义务，因此，原告要求解除合同，但二被告应依法承担违约金338.4万元。违约金是对被告已签合同中约定的条款未能履行的一种惩罚和对原告不能实现合同目的的赔偿，但2014年10月12日二被告未能交房，还应承担原告已缴480万元购房款的年利率6%的利息损失。故此，原告提起诉讼，请求：1、解除原告与被告雄政房产公司于2013年9月12日签订的《商品房认购合同》并判令被告雄政房产公司立即返还原告已缴纳的购房款480万元，被告熊维东承担连带返还责任；2、依法判令被告雄政房产公司承担违约金338.4万元，并承担损失115.2万元，被告熊维东承担连带返还责任；3、本案案件受理费由二被告承担。 被告雄政房产公司辩称：
一、陈德如的真实意思是收取借款人熊维东处的借款本息，不是商品房买卖，本案的基础法律关系应为陈德如与熊维东之间建立的民间借贷法律关系。陈德如基于《商品房认购合同书》在2015年提起的商品房买卖合同纠纷案【案号：（2015）巴州民初字第2169号】的审理过程中，答辩人方知陈德如多批次、大金额向熊维东提供借款，并收取月息3分、2分、5分不等的利息。陈德如与答辩人签订的《商品房认购合同书》明为买卖，实为熊维东与陈德如恶意串通将答辩人建设的房屋为熊维东的借款向被答辩人提供担保。陈德如与熊维东之间建立的是民间借贷法律关系，陈德如的真实意思是收取借款人熊维东处的借款本息，因此，本案案由应为民间借贷纠纷，而不是答辩人与被答辩人之间建立的商品房买卖合同法律关系。否则，熊维东不应是本案的被告。
二、熊维东为从陈德如处获得借款，陈德如为保障借款本息的安全，欺骗答辩人签订的《商品房认购合同书》属于无效合同。在（2015）巴州民初字第2169号案的审理过程中，答辩人方知，熊维东为从陈德如处获得借款，陈德如为保障借款本息的安全，欺骗答辩人签订《商品房认购合同书》，将答辩人开发的“府台御都”4号楼1—5层2400平方米房屋为其民间借款提供担保，答辩人误以为陈德如的真实意思是购房而签订的《商品房认购合同书》，实为熊维东向被答辩人民间借贷的抵押担保，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，陈德如与答辩人签订的《商品房认购合同书》依法属于无效合同。
三、熊维东不是“府台御都”房地产项目的项目负责人和项目投资人。2009年3月8日，被告雄政房产公司《法人授权委托书》明确载明：授权熊维东同志负责办理我公司开发的“府台御都”房地产项目相关国土、规划、建设等手续。该《法人授权委托书》授权熊维东的事项仅为国土、规划、建设手续的办理，从未委托其为项目负责人；且该《法人授权委托书》非常明确表述为“是我公司开发的府台御都房地产项目”；据此，“府台御都”房地产项目不是熊维东开发，而是答辩人开发建设的项目。
四、假使陈德如与答辩人签订的《商品房认购合同书》有效，因陈德如不按照约定支付首付款构成根本违约，答辩人已依法解除了双方签订的《商品房认购合同书》。《商品房认购合同书》签订后，陈德如仅向答辩人支付首付房款100万元（2013年9月12日50万元、2013月10月25日30万元、2013年12月12日20万元），在答辩人多次催收无果的情况下，答辩人于2015年6月24日向陈德如发出了《解除合同通知书》，通知解除2013年9月12日签订的《商品房认购合同书》，陈德如于2015年7月2日《回复》收到《解除合同通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条之规定，答辩人向陈德如书面发出的《解除合同通知书》已经发生法律效力。
五、被答辩人陈德如的诉讼请求应当依法予以驳回。陈德如为保障与熊维东之间民间借贷债权的受偿，与答辩人签订的《商品房认购合同书》无效；即使，《商品房认购合同书》有效，因陈德如根本违约，答辩人已依法解除了双方签订的《商品房认购合同书》。所以，被答辩人的诉讼请求应当被驳回。
六、陈德如本次提起的诉讼构成恶意诉讼。在（2015）巴州民初字第2169号案发回重审【重审案号：2017川19**民初2381号】的过程中，陈德如于2018年7月28日以希望与熊维东、答辩人协商达成和解为由，提出撤诉申请，在法院未作出准许陈德如撤回起诉前，其又于2018年8月7日另行书立与2015年民事起诉状基本一致的《民事起诉状》，即在未与任何一方商洽和解的情况下，又基于同一事实提出相同的诉讼。即陈德如为收回熊维东处的借款，虚构事实真相先后二次对答辩人提起恶意诉讼、二次申请法院查封答辩人价值1500万元的房产时间长达3年有余，导致答辩人的资产不能流转，给答辩人造成不可估量的损失，陈德如的起诉属于典型的恶意诉讼。根据最高人民法院《（法【2018】）1号文件》严禁利用保全手段侵害企业正常生产经营、进行虚假诉讼和恶意诉讼等要求，人民法院应当依法予以纠正，裁定驳回陈德如起诉，并依法进行制裁，将答辩人的损失降到最低。
七、本案漏列诉讼主体，应当追加郑江参与本案的诉讼。在（2015）巴州民初字第2169号案的审理过程中，答辩人方知2013年9月12日陈德如、郑江与熊维东就案涉房屋签订的《补充协议书》中的乙方为陈德如、郑江，即陈德如、郑江为所为的购房人。所以，郑江也应同为本案必要共同诉讼人，应当通知其参与本案诉讼，以利查清案件事实真相，确保案件审理程序合法，保护各方当事人的合法权益程序。综上，陈德如与答辩人签订的《商品房认购合同书》属于无效合同，假使《商品房认购合同书》有效，答辩人也已依法解除。陈德如为收回熊维东处的借款，先后二次对答辩人提起恶意诉讼，应裁定驳回其起诉，尽快解除恶意诉讼申请查封的房产。同时，本案漏列诉讼主体应予追加。据此，请求人民法院依法驳回陈德如对答辩人的诉讼请求。 被告熊维东辩称,一、本案在程序上漏列必要诉讼参与人，答辩人与本案原告和郑江形成民间借贷关系，郑江与原告属于共同出借人，这一事实在双方履行出借合同过程中，郑江也予以参与同时在2013年9月12日原告与答辩人签订的补充协议书中明确约定有郑江，所以本案无论是买卖合同关系是否成立，还是借款关系的存在，都应当通知或追加郑江为诉讼参与人。
二、本案基础法律关系是民间借贷而并非商品房买卖合同关系，原告错立法律关系确定的所有诉讼请求应予以驳回。1、仅从证据分析，原告与被告之间签订的《商品房认购合同》已被被告雄政房产公司依法予以解除，如原告作为合同相对人对此解除有异议，也应诉请人民法院确认被告雄政房产公司该解除行为无效，而非诉求人民法院判决解除《商品房认购合同》。故该诉讼请求错误，应予以驳回。2、答辩人与原告陈德如以前就认识，因答辩人其他经营需周转资金，也避免不了需在外四处举债，答辩人与陈德如也一直存有借贷关系。雄政房产公司与原告陈德如签订的《商品房认购合同》明为买卖，实际是为答辩人的借款提供担保，商品房买卖并不是原被告签订认购合同时的真实意思表示，因此，答辩人与原告陈德如间不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。原告诉状中所称向答辩人个人交付的房款均是答辩人在其名下的借款。当时陈德如为了保障其出借的借款顺利收回，要求答辩人让雄政房产公司与之签订商品房认购协议，所以雄政房产公司在不知答辩人与陈德如真实借贷意思表示下与其签订了商品房认购协议，此事实从原告陈德如只向被告雄政房产公司财务支付较少部分房款印证。同时这些借款不是用于被告雄政房产公司开发的府台御都项目，更未进入被告雄政房产公司帐户，与雄政房产公司及项目均无关。另答辩人向原告陈德如出具的收条并非在收条落款时间书写，这系雄政房产公司向原告发出解除合同通知书后答辩人应原告的请求出具的收据，被告雄政房产公司并不知情。
三、答辩人没有代理雄政房产公司收受过任何购房款。答辩人不是府台御都项目的全权负责人，对此，原告陈德如是明知的。在签订认购合同时，答辩人就向原告提供了《法人授权委托书》，表明答辩人在项目中的身份仅仅是受公司委托负责办理国土、规划、建设等手续。答辩人无权代雄政房产公司收取房款，更无权在原告违约的情况下，代雄政房产公司同意其延期交款。
四、原告根本违约且违约在先，其主张的违约金和损失依法不应得到支持。如经人民法院依法审理认定陈德如有购买商品房的行为，那么双方在履行《商品房认购合同》中，也是原告陈德如违约在先，且属于《合同法》规定的根本违约。从原告在民事起诉状中陈述的交款情况看，其也清楚知道所有购房款需向雄政房产公司财务支付房款，雄政房产公司设有专门账户，而雄政房产公司却未收到这些房款。答辩人无权代表雄政房产公司收受任何项目款项，事实上答辩人也没有收受过其他购房人的购房款。虽然原告陈德如持有答辩人出具的所谓购房款收条，但这并非是其支付购房款有效依据，答辩人为其出具的房款收条实系借款借条。故退一步讲，即使认购合同被人民法院认定有效，而原告支付借款的时间也与认购合同约定相悖，原告仅向雄政房产公司交款100万元。原告违约在先，其主张违约和损失也没有事实和法律依据，不应支持。 综上，答辩人认为，原告陈德如与雄政房产公司签订认购合同的最初目的是答辩人与原告约定为了保证原告借款安全而提供的担保，答辩人与原告的关系是民间借贷关系，而不是房屋买卖合同关系。原告的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。 被告雄政房产公司（反诉原告）反诉称，2013年9月12日，被反诉人陈德如与反诉人雄政房产公司签订的《商品房认购合同》约定：被反诉人购买反诉人开发建设的“府台御都”4号楼1—5层房屋，面积2400平方米，房屋价款1128万元；首付款564万元，下差款564万元；首付款分期缴纳时间：①签订合同时交50万元；②2013年9月28日前交200万元，③2013年10月20日前交150万元，④2013年10月30日前交100万元，⑤下余64万元正，双方签订正式合同时付清；违约方向守约方赔偿房款总额30%的违约金，并承担相关损失费用。 合同签订后，陈德如仅向雄政房产公司支付首付房款100万元（2013年9月12日50万元、2013年10月25日30万元、2013年12月12日20万元），未付房款为应付房款的80%。因陈德如不按照《商品房认购合同》足额支付首付款，反诉人多次催收无果，于2015年6月24日向被反诉人发出《解除合同通知书》，通知解除2013年9月12日签订的《商品房认购合同书》，并通知其按照《商品房认购合同书》第八条的约定支付违约金。 基于《商品房认购合同》在陈德如2015年提起的商品房买卖合同纠纷案【案号：（2015）巴州民初字第2169号】的审理过程中，反诉人方知被陈德如与熊维东之间长期存在多批次、大金额的民间借贷，熊维东为从陈德如处获得借款，陈德如为保障借款本息的安全，欺骗答辩人签订的《商品房认购合同书》实为熊维东向被反诉人陈德如民间借贷的抵押担保，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，陈德如与反诉人签订的《商品房认购合同书》属于无效合同。 假使反诉人与陈德如签订的《商品房认购合同书》有效，因陈德如不按照约定支付首付款构成根本违约，反诉人于2015年6月24日向陈德如书面发出的《解除合同通知书》，解除了2013年9月12日双方签订的《商品房认购合同书》，陈德如于2015年7月2日《回复》收到《解除合同通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条之规定，反诉人于2015年6月24日向陈德如发出书面的《解除合同通知书》已经发生法律效力。 综上，陈德如为保障与熊维东之间民间借贷债权的受偿，与反诉人签订的《商品房认购合同书》无效；假使《商品房认购合同书》有效，因陈德如根本违约，反诉人已依法解除了双方签订的《商品房认购合同书》。为了维护反诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》第51条、第119条及《民事诉讼法司法解释》第233条“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”及相关法律规定诉至贵院，敬请依法支持反诉人的反诉请求。1、判令被反诉人陈德如向反诉人雄政房产公司支付违约金338.4万元。2、判令被反诉人以房屋总价款1128万元为标准，自2013年9月12日起按中国人民银行同期贷款利率向反诉人支付资金利息至2015年6月24日止。3、判令本诉及反诉案件受理费及其他诉讼费用由被反诉人陈德如承担。 原告陈德如对被告雄政房产公司的反诉辩称：
一、按照反诉原告的事实及理由中的说法，如果是合同无效，那么反诉原告第一条诉请的违约金从何而来；如果是合同有效，反诉原告收取反诉被告的100万元有什么法律依据，让反诉被告承担资金利息。
二、反诉原告回避了本案中两个焦点问题1、反诉原告与熊维东的关系，如果反诉原告称本案由其自身开发那么应当向人民法院提供相关的投资依据或者派出人员进行施工的依据。2、反诉原告不能说明收取100万元与反诉被告和熊维东的所谓借贷关系。3、反诉原告在本反诉中滥用了二难推理因为本案不存在合同有效或合同无效可以任由确定的状态，同时反诉原告在2015年解除合同的理由与反诉被告今天本诉中要求解除合同的理由完全不一致。 被告熊维东对被告雄政房产公司的反诉辩称，对被告雄政房产公司的反诉请求及事实理由予以认可。
经审理查明，被告雄政房产公司在巴中市巴州区开发建设府台御都项目，2009年3月18日被告雄政房产公司向被告熊维东出具《法人授权委托书》，其内容为：“授予熊维东同志负责办理我公司开发的府台御都房地产开发项目相关国土、规划、建设等手续”，该委托书加盖了被告雄政房产公司的印章，并加盖了时任法定代表人邓勃的印章。 2013年9月12日，以被告雄政房产公司为出卖人（甲方）、原告陈德如为认购方(乙方)签订了《商品房认购合同书》,约定乙方认购房屋为甲方开发建设的巴中市巴州区江北大道西段二环路北侧“府台御都”四号楼一至五层全部，在签订《商品房买卖合同》前达成如下协议：“一、认购房屋情况：购买雄政房产公司开发的位于巴中市巴州区江北大道西段二环路北侧府台御都4号楼1至5层全部，房屋建筑面积约2400㎡，单价4700元/㎡，总房款为1128万元（含水、电入户及应当缴纳的相关税费）；
二、付款方式及其付款时间：首付款按单价的50%给付2350元/㎡即564万元，下差50%房款由甲方向银行为乙方办理按揭贷款，本套商品房总房款为11280000元；认购方于2013年9月12日交购房款50万元作为首付款；乙方在接到甲方通知后10日内持本合同在府台御都销售中心签订《商品房买卖合同》，认购方补足余下房款，认购方在收到通知后逾期不签订合同，则视为自动放弃，出卖方有权自行处理该套房屋，退还首付款。
七、交房时间：甲方在2014年10月12日前将该商品房交付乙方使用；
八、违约责任：违约方向守约方赔偿总房款30%的违约金，并承担相关损失费用。
九、补充条款，首付款分次交纳时间为：1、签订合同时交50万元，2、2013年9月28日前交付200万元；3、2013年10月20日前交付150万元；4、2013年10月30日前交付100万元，5、下余房款64万元，甲乙双方签订网上正式合同时付清；电梯费用在房款外由乙方另行承担；6、消防、供水、供电设施、设计评审规划完善费用由甲方承担”。被告雄政房产公司在该合同尾部甲方处加盖了被告雄政房产公司的印章，被告熊维东在项目负责人处签字，原告陈德如在乙方处签字。 2013年9月12日，以被告熊维东（雄政房产公司白云台府台御都项目负责人）为甲方，原告陈德如及案外人郑江为乙方签订了《补充协议》约定：
一、乙方在甲方认购的商业房产，乙方同意在认购合同签订后13个月内，甲方可另行销售，但必须告知乙方并将乙方已交的购房款按资金占用时间，按月利率3.5%计算资金利息，甲方将购房款及应付资金利息一次性退还给乙方，依法将认购合同及购房发票退还给甲方，同时合同终止；
二、认购合同确认时间以双方签订的合同时间为准；
三、乙方所交购房款以公司收据和项目负责人熊维东的手续、借据为准（借据按公司承诺转为购房收据）。被告熊维东在甲方处签字，乙方处仅有原告陈德如签字。2016年3月15日案外人郑江在向本院受理的(2015)川1902民初2169号原告陈德如与被告巴中市雄政房地产开发有限公司、熊维东房屋买卖合同纠纷一案作出的说明，证实因陈德如购买府台御都房屋资金不足向自己借款，为了保证借款的用途以及陈德如为了让自己放心，临时在补充协议上乙方打印了“郑江”的名字，自己并非补充协议上的购房人，也未在该协议上签字，房屋属陈德如个人购买。本案审理中，法庭对案外人郑江进行调查核实证实其内容与前述一致。 合同签订后，原告陈德如向被告雄政房产公司及被告熊维东缴纳了部分购房款。1、2013年9月12日被告雄政房产公司向原告陈德如出具购房款金额50万元的《收据》一张，载明“收到陈德如购房款定金（府台御都四号楼1-5层、约2400㎡）伍拾万元”，并加盖了被告雄政房产公司的财务专用章。2、2013年9月12日被告熊维东向原告出具收条一张，载明，今收到陈德如预交购房款70万元，注：2013年8月29日预收40万元，2013年9月12日预收30万元，原告提供了其于2013年8月29日及2013年9月12日通过银行账户向被告熊维东转账40万元、30万元的中国农业银行转账凭证两张。3、2013年9月28日被告熊维东向原告出具收条一张，载明，今收到陈德如预交购房款130万元，注：此款属按合同二次交款200万元中的部分房款，在此前预交70万元，共计200万元，按合同约定时间及金额交清.网签合同前出具公司财务收据，原告提供了2013年9月28日其通过银行账户向被告熊维东转账100万元、30万元的银行转账凭证。4、2013年10月25日被告熊维东向原告出具收条一张，载明，今收到陈德如预交购房款120万元，注：按合同应交150万元，其中30万元打入公司账户，网签合同前收款总额全部入公司账户，原告主张该笔房款120万元为银行转账49万元，被告熊维东原借款71万元，并提供了2013年10月25日其通过银行账户向被告熊维东转账49万元的银行转账凭证、2010年10月21日通过银行转账向被告熊维东转款30万元银行交易明细单及2013年7月18日通过银行转账向被告熊维东转款20.1万元的银行转账凭证。5、2013年10月25日被告雄政房产公司向原告陈德如出具收款金额30万元的《收据》一张，载明“收到陈德如购房款定金30万元（府台御都四号楼1-5层、约2400㎡）”，并加盖了被告雄政房产公司的财务专用章，原告提供了2013年10月25日通过银行账户向被告公司转账30万元的银行转账凭证。6、2013年11月30日被告熊维东向原告出具收条一张，载明，今收到陈德如交府台御都购房款80万元，注：网签合同时由我开具公司正式收据，并原告提供了2013年11月19日两次通过银行账户向被告熊维东转账40万元、2013年12月12日通过银行账户向被告熊维东转账10万元的银行转账凭证。原告主张该笔房款80万元，其中，银行转账50万元，给付现金10万元，抵扣电梯费用20万元。7、2013年12月12日被告雄政房产公司向原告陈德如出具收款金额20万元的《收据》一张，载明“收到陈德如购房款定金20万元（府台御都四号楼1-5层、约2400㎡）”，并加盖了被告雄政房产公司的财务专用章，原告提供了2013年12月12日通过银行账户向被告公司转账20万元的银行转账凭证。上述款项中，被告公司向原告出具房款收据金额为100万元，被告熊维东向原告出具房款收据金额为400万元。 另查明，被告熊维东于2013年11月20日向原告出具书面《说明》：“同意德如原定2013年10月30日前交购房款100万元延期到2013年12月30日前交清”。 2013年12月1日原告陈德如向被告熊维东出具《承诺》，本人向熊维东承诺，若今后还款退房时，少支付人民币20万元整（退府台御都1-5楼商用房款）。 2013年7月10日，被告雄政房产公司给原告出具《承诺》：“我公司项目负责人熊维东，在白云台府台御都开发中在杨连珍、陈德如二位处的借款，若到期未还，此款同意转为二人在府台御都的购房款”。该《承诺》的尾部加盖了“巴中市雄政房地产开发有限公司雄政房产公司”印章。该承诺加盖的公司印章在本院(2017)川1902民初2381号原告陈德如与被告巴中市雄政房地产开发有限公司、熊维东房屋买卖合同纠纷一案审理中，经被告雄政房产公司申请对《承诺》上的印章与公司使用印章（备案印章）是否为同一枚印章进行司法鉴定，2017年11月24日四川求实司法鉴定所作出（2017）文鉴8192号《司法鉴定意见书》，认定：1、2013年7月10日《承诺》上加盖的“巴中市雄政房地产开发有限公司5137000000469”印章印文，系非盖印形成；2、2013年7月10日《承诺》上加盖的“巴中市雄政房地产开发有限公司”印章印文，与该公司使用的“巴中市雄政房地产开发有限公司”印章印文不是同一枚印章盖印所留；3、2013年5月17日（巴）公治第0000089号《印章销毁证》上的印文缺失、重叠、模糊，与JC印文不具有可比性，不予结论 2015年6月被告房产公司取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》。 2015年6月17日被告雄政房产公司便向原告发出《催告函》：“你于2013年9月12日与我公司签订了《商品房认购合同书》，在该认购合同书中约定由你认购我公司开发的位于巴中市巴州区江北大道西段二环路北侧府台御都4号楼1-5层，建筑面积为2400㎡的房屋，为此你需在认购合同签订时向我公司交付人民币50万元、在2013年9月28日前交付200万元、2013年10月20日前交付150万元、2013年10月30日前交付100万元、余款在网上正式签订合同时和通过银行按揭贷款方式付清。可直至目前为止，你除了支付100万元外再未按照合同履行付款义务，你的这种违约行为给我公司造成巨大损失，我公司也多次电话要求你支付房款并承担违约责任。现再以书面方式催告你：如你在收到本函后2日内仍不向我公司支付应付房款，我公司将解除与你2013年9月12日所签订的《商品房认购合同书》，同时将继续追究你的违约责任”。2015年6月20日陈德如《回函》：“1、我已经按照《商品房认购合同书》的约定支付公司100万元，向府台御都项目负责人熊维东支付400万元，故我方已经足额支付限期购房款500万元，不存在违约行为；2、公司已经具备办理网签合同的条件，请贵公司接到函件后15日内为我办理网签合同，我将按照合同约定支付下欠600万元购房款，逾期将追究公司的违约责任；3、按照合同约定，贵公司应当于2014年10月12日将房屋交付我使用，因贵公司逾期未交付给我造成了巨大损失，请贵公司立即交付房屋，我保留追究违约责任的权利”。2015年6月24日，雄政房产公司发出《解除合同通知书》：“你将购房款交付给熊维东，我公司对此不知情也不认可。故现通知你：我公司解除与你于2013年9月12日所签订的《商品房认购合同书》，同时要求按照第八条承担违约责任”。2015年7月2日，原告给被告雄政房产公司《回函》：“1、雄政房产公司无权解除合同，府台御都的实际投资人为熊维东，且合同中没有特别约定房款交付的特定对象，原告将购房款交给熊维东符合法律规定，2、公司逾期交付房屋将追究被告的违约责任”。 本案审理中，原告陈德如为了证明被告熊维东系案涉府台御都项目的项目负责人，提供的依据：1、2011年8月18日以被告雄政房产公司为出卖人（甲方）、杨连珍（原告陈德如之妻）为认购方（乙方）签订《商品房认购合同》，约定杨连珍购买府台御都5号楼第五层全层房屋，建筑面积400㎡，合同中补充的第八条约定“乙方所缴纳购房款以公司收据及该项目负责人熊维东的签字条据为准”。2、2015年1月20日的《府台御都老客户遗留问题处理方案》，该内容载明府台御都项目负责人为被告熊维东，并加盖了雄政房产公司印章，2016年9月27日时任雄政房产公司的负责人邓勃在方案上签字认可。庭审后原告又补充提供了被告熊维东作为被告雄政房产公司开发的府台御都项目负责人及项目全权负责人的身份与案外人四川国丰建筑总承包有限责任公司签订的《关于办理招投标的协议书》及《财务管理细则》等证据，法庭对该两份证据未组织当事人进行质证。 2015年8月6日本院受理的原告陈德如与被告巴中市雄政房地产开发有限公司、熊维东房屋买卖合同纠纷一案，原告陈德如的诉讼请求为：1、判决原告陈德如与被告雄政房产公司、熊维东于2013年9月12日签订的《商品房认购合同》有效；2、判决被告雄政房产公司限期交付原告购买的府台御都四号楼1至5层，建筑面积2400㎡的房屋，并办理产权证书；3、判决被告雄政房产公司承担延期履行《商品房买卖合同》备案登记和迟延交付房屋的违约金338.4万元（1128万元×30%）。本院于2016年1月5日作出(2015)巴州民初2169号民事判决，被告雄政房产公司不服上诉，后四川省巴中市中级人民法院发回重审，在重审期间，原告陈德如撤回起诉，后又向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份证信息，《法人授权委托书》，《商品房认购合同书》，《收条》，《承诺》，《转款凭证》，《催告函》，《解除合同通知书》，《回函》，《补充协议》等证据及庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。
本院认为，合同是平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，对当事人具有约束力。依法成立的合同，受法律保护。房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。 关于被告熊维东在原告陈德如收取房款及出具的款项收据的认定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务职权范围的限制，不得对抗善意相对人。本案被告雄政房产公司向被告熊维东出具的《法人授权委托书》，虽书面仅授权被告熊维东负责办理公司开发府台御都项目相关国土、规划、建设等手续的职责，但从原告陈德如与被告雄政房产公司签订的《商品房认购合同书》，载明被告熊维东的身份为“府台御都”项目负责人；2011年8月18日被告雄政房产公司与案外人杨连珍（原告陈德如之妻）签订的《商品房认购合同》，案外人杨连珍认购“府台御都”5号楼第五层全层房屋，该合同补充约定，案外人杨连珍所缴纳购房款以公司收据及该项目负责人熊维东的签字条据为准；2015年1月20日的《府台御都老客户遗留问题处理方案》，该内容载明府台御都项目负责人为被告熊维东，故在“府台御都”项目中被告熊维东虽名义上授权办理公司开发该项目的相关国土、规划、建设等手续职责，但实际履行的是“府台御都”项目负责人的职责，签订合同、收取购房款、处理遗留问题等。被告熊维东在原告处收取房款，并向原告出具房款收据，其收据虽未加盖公司印章，但应当认定系被告熊维东在“府台御都”项目中履行“府台御都”项目负责人的职务行为，至于公司与被告熊维东之间的约定，系其内部约定，不能对抗善意第三人。 关于《商品房认购合同书》效力的认定。2013年9月12日，被告熊维东作为被告雄政房产公司开发府台御都项目的负责人与原告陈德如签订《商品房认购合同书》,约定原告认购房屋为被告雄政房产公司开发建设的巴中市巴州区江北大道西段二环路北侧“府台御都”四号楼一至五层全部，被告熊维东在认购合同书上项目负责人处签字，被告雄政房产公司在认购合同书上加盖了公章，该认购书并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以认可。 关于原告陈德如所交款项性质的认定。原、被告于2013年9月12日签订的《商品房认购合同书》，约定原告认购被告雄政房产公司开发的“府台御都”4号楼第1至5层房屋，当日被告熊维东又以“府台御都”项目负责人身份与原告签订《补充协议书》，约定原告认购合同签订后13个月内可以对外另行出售，但在约定交付房屋时间（2014年10月12日）到期后被告雄政房产公司于2015年6月17日向原告发出催缴购房款的《催告函》，说明原告向被告雄政房产公司及被告熊维东缴纳的款项系购房款，并非被告雄政房产公司、熊维东抗辩的为借款，双方签订的《商品房认购合同书》亦并非被告雄政房产公司、熊维东抗辩的为借款提供抵押担保。被告熊维东向原告出具的房款收据金额400万元，原告提供了通过银行转账向被告熊维东缴纳房款299万元的依据，并陈述给付现金10万元，抵电梯费20万元（实际未发生），另71万元为被告熊维东原在原告处的借款71万元，并提供了其中银行转账50.1万元的依据，其借款虽系被告熊维东以前的借款，但被告熊维东是以府台御都项目负责人身份向原告书立的房款收据，履行的是职务行为，说明被告熊维东原在原告处的借款转变为购房款。原、被告签订合同后，原告依据合同的约定陆续向被告交纳款项，且被告并未向原告支付资金利息的行为，故被告辩解属于原告与被告熊维东之间的民间借贷关系的主张，本院不予采信。 原、被告签订的《商品房认购合同书》约定原告认购的房屋交付时间为2014年10月12日，但房屋至今未向原告交付房屋，原告提出解除合同，本院予以认定，但被告雄政房产公司应当返还购房款。 关于原告主张违约金的认定问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本案被告未按约定交付房屋，应视为被告违约，应当承担违约责任。本案合同约定违约金按房款总额的30%计算，原、被告均主张对方违约，并要求按房款总额的30%计算违约金即338.40万元，故原告主张被告承担违约金338.40万元的主张，本院予以支持。原告另主张的损失115.20万元，未提供证据佐证，本院不予支持。 至于被告雄政房产公司反诉主张双方签订的《商品房认购合同书》无效及要求原告陈德如承担违约金、赔偿损失的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下： 一、解除原告陈德如与被告巴中市雄政房地产开发有限公司于2013年9月12日签订的《商品房认购合同》，被告巴中市雄政房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内返还原告陈德如购房款480万元。 二、被告巴中市雄政房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内向原告陈德如支付违约金338.40万元。 三、驳回原告陈德如的其他诉讼请求。 四、驳回被告巴中市雄政房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费77150元，由被告巴中市雄政房地产开发有限公司、熊维东负担69086元，原告陈德如负担8064元。本案反诉费16936元，由被告巴中市雄政房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 万 明
人民陪审员 王儒才
人民陪审员 王永林
二〇一九年四月二十八日
书 记 员 王梓淇 来源：百度搜索“”