安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初512号
原告：梁凤娟，女，汉族，1993年7月15日生，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：高海峰，安徽皋陶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方正杨，安徽皋陶律师事务所律师。
被告：张传海，男，汉族，1966年6月4日生，户籍地安徽省阜阳市太和县。
委托诉讼代理人：徐静静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
第三人：安徽中墅房地产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：郑力，总经理。
委托诉讼代理人：叶琼辉，上海市中天阳律师事务所律师。 原告梁凤娟与被告张传海、第三人安徽中墅房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理.原告梁凤娟及其委托代理人高海峰，被告张传海及委托诉讼代理人徐静静、第三人安徽中墅房地产经纪有限公司委托诉讼代理人叶琼辉到庭参加诉讼，各方申请庭外和解期30天。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告返还原告支付的购房定金80000元：2、依法判令被告承担约定的总房款20%违约金385000元：3、依法判令被告承担因房屋价格上涨而额外购房支出的费用。(需申请法院依法委托评估房价上涨造成的经济损失）；4、依法判令被告承担原告支付的律师费、交通费等必要维权费用35042元；5、本案诉讼和财产保全等费用由被告承担。当庭明确：放弃诉请第三项。事实与理由：第三人安徽中墅房地产经纪有限公司工作人员在工作中获悉被告正在出售自有的案涉合肥市蜀山区政务文化新区东流路778号-华邦世贸城小区1栋3102室。2018年8月19日，被告经第三人居间介绍和原告签订《存量房买卖合同》，房屋建筑面积为84.11平方米，售房总价款192.5万元人民币；原告在买卖合同签订当日将8万元购房定金支付被告。
原告于2018年9月11日得知省直社保推迟到账，可能影响合同约定的9月20日过户时间，原告第一时间联系第三人说明情况并要求与被告沟通，经第三人协调沟通，被告同意延迟过户时间。2018年9月28日，第三人联系原被告双方约定2018年9月30日一起办理过户等手续事宜，被告表示约定的时间因事无法赶至合肥市配合办理相关手续；后第三人与原被告三方再次约定2018年10月15日前办理过户等手续事宜，但被告再次以家中有事和生意繁忙等理由予以推诿。此后，原告和第三人较多次与被告协调联系，再次约定2018年11月14日前办理过户等手续事宜，但被告在2018年11月13日才告知第三人上述房产存在“于2016年10月13日向安徽太和农村商业银行股份有限公司设立抵押额为110万元抵押权情形”，导致无法正常办理案涉房屋出售过户手续等事宜。原告迫于急需刚需住房及与男朋友双方家庭共同出资购房等综合因素，2018年12月1日再次和被告与第三人三方协调，约定被告自行于2018年12月16日前办理解除抵押手续等约定，原告自愿积极根据自身经济条件配合被告办理解除抵押权手续，否则解除本起房屋买卖合同法律关系。截止约定期间，上述房屋买卖合同因被告隐瞒签订及合同履行过程中的重大事项和难以解除抵押权等原因，导致无法继续履行并己依约解除。因原告和第三人较多次联系被告协调退还己支付8万元定金用于重新购房等事宜，要求被告不要在已经延误原告购房进程的基础上再次扩大原告的经济损失，但被告均拒不归还原告支付的8万元购房定金。原告委托执业律师依法向被告发送《律师函》要求对方继续履行合同约定的可商请违约责任，亦无实质性处理结果。原告在本起房屋买卖合同签订后，为了配合本次刚需房屋买卖合同的有效履行及践行诚实守信的做人原则，积极筹措合同约定的首付款及税费等资金。目前原告因无房居住而租房居住中，被告不诚信行为己经影响了原告及其男朋友双方家庭共同出资购房计划和后期的婚事安排。综上，为维护原告及其家庭的合法权益，特具状人民法院恳请依法判决。 被告辩称：被告不存在违约行为，原告各项诉请无法律依据、事实依据，请求法院予以驳回。原告因个人原因推迟房屋过户，延迟过户时间亦没有征得被告同意，被告将房屋抵押的事实不影响房屋的过户，亦不存在隐瞒重大事项的情形，原告的违约行为，最终导致被告提出了解除合同，其后续要求被告继续履行合同的行为已经无法律依据，因此原告的各项诉请不应当得到支持，请求法院予以驳回。即使被告存在一定的违约行为，原告对该合同的解除也要承担主要责任，且原告主张的违约金过高没有事实依据和法律依据。且被告每年都能按时将贷款还清，不会影响房屋的过户事宜，原告存在根本违约行为，因此原告各项诉请不应得到支持。 第三人称：中介只是双方签订房屋买卖合同及提供中介服务，双方签订买卖合同之前已经确定房屋无抵押，原告不能将房屋抵押过错推诿到中介公司，中介也无权查询客户房屋是否有抵押权，只有在双方存在争议时中介陪同房主去房产中心查询。情况说明内容我方根据双方当事人陈述，陈述内容是否属实中介无法核实。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告身份信息及具有诉讼主体资格和原告具有合肥市区购房资质的客观事实；2.被告身份证复印件，证明被告身份信息及具有诉讼主体资格；3.第三人国家企业信用信息公示系统打印件，证明第三人身份信息和其具有从事房产经纪资格的客观事实；4.涉案房产《存量房买卖合同》原件、《补充协议》原件及《经纪合同》原件、《支付宝收支明细证明》打印件，证明原被告成立存量房买卖合同法律关系及第三人提供居间介绍服务，合同约定案涉房屋售价1925000元及履行和违约责任以及原告向被告实际支付八万元购房定金等客观事实；5.《合肥市不动产登记信息查询结果（家庭）》原件，证明原告和男朋友及其家庭在合肥市无房产及继续租房居住，以及被告所有案涉房产于2016年10月13日向太和农村商业银行设立抵押额为110万元抵押权情形的客观事实；6.第三人《情况说明》原件、案涉房产《不动产权登记证书》复印件，证明被告就涉案房产进行存量房买卖的前后详细过程以及被告违背诚实信用原则隐瞒案涉房屋买卖合同重大事项导致无法继续有效履行，以及第三人继续持有案涉房产《不动产登记证书》原件的客观事实；7.《律师函》原件和EMS快递存单寄件人联，证明原告曾就涉案房产买卖事宜通过委托律师多次向被告代为发送《律师函》予以维权的客观事实；8.律师事务所《委托代理合同》原件、《律所文印费收费票据》原件、《律师费发票》原件和《安徽省律师服务收费标准文件》打印件，证明原告委托执业律师就涉案房产纠纷予以维权，并为此通过对公账户汇款律师代理费用32000元和文印费用30元及酌定相关必要交通费用3000元的客观事实；9.补充协议原件（2018年12月1日原被告、第三人三方共同签订），证明双方当事人约定在2018年12月16日前要求被告解除抵押权，并办理房产过户手续，如果被告不能在2018年12月16日前解除抵押权一系列房屋买卖合同予以解除且被告应在当日退还购房定金八万元整。被告围绕诉讼请求提交证据：当庭提交证据：银行交易信息原件，证明被告虽然将房屋抵押给银行，但每年都能按时归还银行抵押贷款，充分证实房屋有抵押权不影响房屋过户。第三人当庭提交证据一：原被告签字确认的客户情况简表原件，2018年8月19日，证明原被告确认房屋没有抵押贷款，中介公司在收到双方确认的房屋没有抵押贷款的确认书后对房屋进行中介买卖无过错。对原被告所举证据本院审核认定如下：原告所举证据1-4，6、7、9、第三人提交的证据1符合证据三性要求，证据效力予以确认，原被告所举其他证据不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认。
经审理查明：2018年8月4日原被告在中墅地产填写编号为1803109的客户情况简表，其中房东情况为此套房无贷款，贷款0元，需要用卖家首付0元参与还贷，张传海确认签字。2018年8月19日，被告（乙方）经第三人居间介绍和原告（甲方）签订《存量房买卖合同》，房屋坐落在合肥市政务区南二环路778号华邦世贸城1幢3102室，权属证号合产8110011770，建筑面积84.11平方米，存量房转让价款1925000元，甲方承诺，乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。甲乙双方同意，甲方于拿到全部乙方房款七日内腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接。第九条甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理：逾期超过柒日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之二的违约金，乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起柒个工作日内，退还全部已付款，如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。2018年9月22日前将伍拾万元存入托管账户，并在2个工作日内办理存量房转移手续。乙方于2018年8月19日向甲方支付存量房价款计捌万元整等。乙方未在本合同规定期限内支付存量房价款的,甲乙双方同意按下列方式处理,逾期超过七日后,乙方未支付转让存量房价款给甲方的,甲方有权单方解除合同,乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之二的违约金,如果乙方愿意继续履行合同,经甲方同意,合同继续履行等。双方同日双方签订房地产买卖合同之补充协议,交易房屋无抵押,甲方若有贷款未结清,乙方同意将购房款及定金参与甲方还贷,乙方于2018年8月19日向甲方支付存量房价款计捌万元整,2018年9月22日前将50万元存入托管帐户,并在2个工作日内办理存量房转移手续甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,每日违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款万分之五的违约金,甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(2）该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的,（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的；乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:.....(2)拒绝购买该房屋的,(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的,甲、乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十日内,以相当于该合同约定房屋总价款20%向对方支付违约金等。后经查案涉房产于2016年10月13日以房合蜀他字第8240090912号办理了他项权登记，被担保最高债权数额110万元。2018年12月1日，甲方张传海，乙方梁凤娟签订补充协议，第一，若甲方能在2018年12月16日之前解除华邦世贸城1-3102室抵押贷款，房屋具备交易条件，甲乙双方继续交易，交易价格按186.6万元执行，交房时间为过户当天，第二，若甲方不能在2018年12月16日前解除房屋抵押，甲方需在2018年12月16日前退还乙方房屋定金捌万整（￥80000）解除事宜另行商谈等。安徽中墅房地产经纪有限公司于2018年12月18日出具情况说明称买受人于2018年9月11日得知省直社保推迟到账，可能影响合同约定的9月20日过户时间，买受人第一时间联系该单位工作人员说明情况并要求与出卖人张传海沟通，出卖人张传海同意延迟过户时间。原告通过律师发送律师函协商违约责任等事项。
审判员 王嘉佳
二〇一九年四月二十八日
书记员 童 星 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来自：