安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1962号
上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省肥西县金寨南路**,统一社会信用代码91340123584567077L。
法定代表人：邱晓宁，董事长。
委托诉讼代理人：江诗敏，女，该公司员工。
被
上诉人（原审原告）:岳慧梅，女，1969年2月15日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原审
被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。
法定代表人：朱晓仲，董事长。
委托诉讼代理人：李海燕，女，该公司员工。上诉人安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人岳慧梅、原审被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。慎独公司的委托诉讼代理人江诗敏、岳慧梅的委托诉讼代理人刘吉光、用世公司的委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慎独公司上诉请求：1、依法改判慎独公司无需支付岳慧梅至2018年10月31日到期租金52465.62元中的10000元（含商铺合同约定面积和实际面积差额之间多计算的租金264.75元）【不服金额10000元】；2、岳慧梅承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定法律关系错误，双方系委托代理关系。慎独公司与岳慧梅签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，岳慧梅作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理，由慎独公司“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益”，双方委托合同关系明确。委托合同的特征主要是受托人处理事务的后果直接由委托人承担，慎独公司向岳慧梅支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准。本案中慎独公司与岳慧梅虽然约定年租金收益为商品房买卖合同签约总价10.53%，但该标准应属于委托人与受托人对租金收益的预期值，而该约定标准也严重违背了我国当前商业房地产租售比的市场价值规律，致使慎独公司租金收益严重倒挂，慎独公司实际已经无法按该标准向岳慧梅支付年租金收益。2、即使在双方租赁关系成立的前提下，一审按房产买卖合同的面积计算涉案房产的租金收益存在错误或明显有失公平，应当以涉案商铺的产权证登记面积计算租金收益。《用世生活城委托经营管理合同》第一条明确约定商铺的最终面积以政府实测为准，慎独公司作为承租人以实际承租面积计算租金符合法律规定和公平原则，业主因面积差所多出的购房款在履行过程中已经获得退还，由此，实际房产总价应是实测面积乘以面积单价，该价格低于一审判决确定的房屋价格。结合到本案，因面积差，一审多判决慎独公司承担了租金264.75元，即每半年多算17.65元，该部分判决无事实和法律依据，也对慎独公司明显不公，请求二审法院对该部分租金予以改判减除。综上，慎独公司对一审判决中的10000元表示不服，特依法上诉，请求依法裁判，支持慎独公司的上诉请求。岳慧梅辩称，1、岳慧梅与慎独公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理合同，但其本质为租赁合同，慎独公司应当依约向岳慧梅付款，一审判决认定事实准确，适用法律适当，慎独公司的诉请无法律依据，应予驳回。2、双方签订的合同是由慎独公司一方制作并提供，为格式合同，条款均应做不利于格式条款提供方而有利于被提供方的解释。因此，慎独公司认为其按照合同应当支付的租金过高显失公平，于法无据。且面积差与本案无关。3、一审认定事实正确，适用法律适当，判决公平合法。慎独公司的上诉行为纯属恶意拖延支付时间，滥用诉权，浪费国家司法资源，应当予以惩戒。综上，请求维持原判，驳回慎独公司的全部上诉请求。用世公司述称，同意慎独公司上诉意见。岳慧梅向一审法院起诉请求：1．判决慎独公司依法向岳慧梅支付租金收益共计52465.61元，并支付违约金7869.84元（暂计至起诉之日，后期租金及违约金计算至实际支付为止）；2．判令用世公司在慎独公司承担的责任范围内承担连带责任；3．本案诉讼费由慎独公司和用世公司承担。一审法院认定事实：2012年8月31日，岳慧梅作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定岳慧梅以总价442888.01元购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世·生活城1号馆3层3152室，合同约定面积为33.02平方米，岳慧梅已向用世公司支付了合同约定的房屋价款，用途为商业。2012年8月26日，岳慧梅（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世·生活城委托经营管理合同》，岳慧梅接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1．甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2．乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。慎独公司分别于2016年12月16日支付4178元、2016年1月20日支付20891元、2016年6月17日支付20891元、2017年1月20日支付16927元、2017年9月1日支付10446元，共计向岳慧梅支付73333元，后续租金慎独公司未再支付。2018年1月29日，用世公司向用世·生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。一审法院认为，岳慧梅与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》对涉案房屋出租的形式、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均做了约定，符合法律关于租赁合同的规定。本案中，合同约定岳慧梅将房屋交付给慎独公司，慎独公司按照合同约定的价格和时间向岳慧梅支付租金，符合租赁合同的形式，故慎独公司辩称其与岳慧梅系委托合同关系，而非租赁合同关系，该院不予采信。本案中，《用世·生活城委托经营管理合同》系岳慧梅与慎独公司双方真实意思的表达，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。岳慧梅已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付岳慧梅租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故岳慧梅请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，该院依法予以支持。慎独公司辩称涉案商铺的实际租金为10元每平方米每月，扣除11%的税费，实际为8.9元每平方米每月，慎独公司向岳慧梅支付的租金大于实际租金，因此慎独公司不欠岳慧梅租金。本案中，首先，岳慧梅与慎独公司之间系租赁合同关系；其次，岳慧梅与慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》明确约定“第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算”，并没有将实际出租金额作为租金支付的标准，故慎独公司上述辩称，没有事实依据，不符合双方之间的合同约定，该院不予采信。根据岳慧梅与慎独公司之间的合同约定，自2015年11月1日起，慎独公司应按岳慧梅与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9：1分成）向岳慧梅支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2015年11月1日前支付。岳慧梅与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价为442888.01元（合同面积为33.02平方米），现岳慧梅主张以此房屋总价442888.01元计算年租金，扣减10%所得税后，作为租金收益的标准，即每个支付节点的租金（半年租金）为20986.25元（442888.01元×10.53%×90%÷2），符合合同约定，该院依法予以支持。至一审辩论（2018年9月28日）结束前，慎独公司理应支付2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日共计36个月租金，岳慧梅陈述慎独公司已支付21个月租金，尚欠15个租金52465.62元（20986.25元÷6×15）未付。因慎独公司未按照合同约定及时足额支付岳慧梅租金，应当承担违约责任，应该按日万分之三支付逾期付款违约金，现岳慧梅要求慎独公司支付逾期付款违约金高于合同约定的部分，该院不予支持。另岳慧梅主张合同约定的、尚未到期（本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金及违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持，岳慧梅可以另行提起诉讼。关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向岳慧梅支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。岳慧梅在本案诉讼请求中已将租金收益的10%扣减。关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向岳慧梅出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故岳慧梅主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、安徽慎独商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向岳慧梅给付租金52465.62元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止；
二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任；
三、驳回岳慧梅其他诉讼请求。案件受理费1308元，减半后收取654元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。
本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，岳慧梅与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向岳慧梅支付年租金，故双方合同的实质是岳慧梅将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司与岳慧梅基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向岳慧梅支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，请求扣除10000元，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。岳慧梅与慎独公司签订的合同中明确约定慎独公司应按岳慧梅与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9：1分成）向岳慧梅支付年租金，现一审根据岳慧梅的主张，以岳慧梅与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价作为计算租金的标准，并无不当，慎独公司关于应按照实测面积计算租金的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，慎独公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一九年四月二十八日
书记员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”