宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初858号
原告：赵源，男，1986年2月12日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王哲，北京大成（银川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆菁，1969年12月28日出生，住宁夏回族自治区银川市。
被告：银川市元荣置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市中山北街**。
法定代表人：蒋毅，该公司总经理。
被告：魏超，男，1971年2月26日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。 上述二被告
委托诉讼代理人：吴翔、潘玉婷，宁夏方和圆律师事务所律师。
被告：魏斌，男，1968年7月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 原告赵源与被告银川市元荣置业有限公司、魏超、魏斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月8日立案。本院依法组成合议庭于2018年10月24日公开开庭审理了本案。原告赵源及其委托诉讼代理人王哲、陆菁，被告银川市元荣置业有限公司（以下简称元荣公司）、魏超的委托诉讼代理人吴翔、潘玉婷到庭参加了诉讼，被告魏斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵源向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告元荣公司签订的《房地产买卖契约》，返还原告已交纳的购房款369万元，水泥款146797.5元，并向原告赔偿已付购房款一倍的损失369万元，合计7526497.5元；2.判令被告魏超、魏斌对上述请求承担连带责任；3.本案诉讼费由三被告承担。 事实和理由：2014年12月17日至2015年4月2日期间，被告魏超向原告赵源及赵启龙父子共借款6笔，共计1440万元。在上述欠款除以黄河书院59号房抵顶仍有部分欠款不能清偿的情况下，2015年5月14日原告与被告元荣公司签订《房地产买卖契约》，约定被告将位于灵武市临河镇滨河大道东侧黄河书院62号房屋卖给原告，房屋价款1060万元，被告应在2015年6月30日将房屋交付给原告。同时约定，被告欠原告369万元以抵顶购房款，剩余购房款原告用水泥、商混、石材等货物支付。协议签订后，原告共向被告提供水泥、商混等材料共计146797.5元，以上原告合计支付房款3836797.5元，后原告经查询得知被告将黄河书院62号房屋卖给案外人杨相林，并已经过户至杨相林名下。此后原告再未向被告供货。被告违反合同损害了原告的权益，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。 被告元荣公司、魏超辩称，原告的诉请不能成立。1、被告元荣公司与原告于2005年5月14日签订《房地产买卖契约》，将黄河书院62号房（8排2号房产）卖给原告，价款为1060万元，合同签订后，原告并未向被告元荣公司支付房款369万元。按照双方签订的《房地产买卖契约》第十一条约定“剩余691万元购房款乙方（赵源）用水泥、商混、砂石料等货物支付，该货物主要用于黄河书院建设使用，在本合同签订4个工作日内，乙方货物到位450万元，以便甲方（元荣公司）工地开工使用，剩余货款在30个工作日内到位”。根据约定原告履行提供货物的义务在先，被告交付房屋的义务在后，由于原告至今未按照合同约定完全履行提供水泥、商混等货物的供货先履行义务，被告无法为原告办理房屋过户手续。且原告不能及时全面履行供货义务，导致双方约定的另一套房屋不能完工交付给原告。2、元荣公司与魏超并未收到原告房款369万元。在原告向法院提起诉讼的（2018）宁01民初860号案件中，原告认可魏超所借的1440万元元荣公司用黄河书院62号房作抵顶，证实原告与被告魏超之间仅存在1440万元的借款，再无其他债权债务关系，因此原告要求被告返还已支付购房款369万元不能成立。3、原告要求被告赔偿369万元无事实与法律依据。涉案房产至今在元荣公司名下，没有转让给任何人，即便被告元荣公司将该房屋转让给案外人，因原告不按约定履行《房屋买卖契约》，被告元荣公司也不承担赔偿购房款一倍的责任。4、房屋买卖关系发生在元荣公司与原告之间，与魏超无关，魏超不承担任何责任。请求驳回原告的诉请。 原告为支持其诉讼主张向法庭提交以下证据： 证据一、1-1：借条、收条、转帐记录各6份，1-2：债权转让协议1份，1-3魏超利息明细、现金借条、收条各1份，1-4：2015年赵启龙供水泥明细表，1-5：房地产买卖契约1份，证明目的：1、2014年12月17日起到2015年4月2日期间，魏超（原元荣公司法定代表人）向原告赵源、赵启龙父子共借款6笔，共计1440万元。分别为：2014年12月17日向赵源借522万，2014年12月24日向赵源借250万，2014年12月25日向赵源借263万，2014年12月26日向赵源借200万，2014年12月29日向赵启龙借200万元（赵源与赵启龙已签订债权转让协议），2015年6月30日向赵源借5万元。被告分别出具了借条，还款日期均为2015年6月30日。
被告魏斌分别对每笔借款签署承诺书自愿承担连带还款责任；2、2015年6月30日，原告与被告魏超经过对帐核算六笔借款的利息合计为：3463200元；3、2017年9月18日，被告魏超经过书面确认原告及其父赵启龙共向被告提供水泥价款146797.5元。综上，被告魏超共欠原告18009997.5元；4、2015年5月15日，被告元荣公司与原告签订《房地产买卖契约》，以其位于灵武市临河镇滨河大道东侧黄河书院59号房屋抵顶魏超的借款，抵顶房屋价款为14310000元。尚欠借款3699997.5元。 被告元荣公司质证意见：对证据1-1、1-2、1-3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该组证据不能证实元荣公司欠原告购房款369万元。证据1-4真实性无异议，但该供货方是赵启龙，与原告无关。对证据1-5真实性无异议，对证明目的有异议，该契约所涉房款1431万元，被告元荣公司并未收到。 被告魏超质证意见：对证据1-1、1-3中借条及收条、转款凭证真实性无异议，但不能证实被告魏超全部收到上述款项。对利息明细三性均有异议，利息计算不符合法律规定，且借条中没有约定利息计算方式。利息明细是魏超签字。对1-2三性均有异议，被告元荣公司与魏超均未收到债权转让的通知，该证据对元荣公司与魏超不发生法律效力。对1-4真实性无异议。对证据1-5真实性无异议，但与魏超没有关系。 证据二：2-1：《房地产买卖契约》一份，证明目的：2015年5月14日，原告与被告元荣公司签订《房地产买卖契约》，约定：被告将位于灵武市临河镇滨河大道东侧黄河书院的62号房卖给原告，房屋价款是1060万元，被告欠原告的369万元抵顶购房款，剩余691万元购房款原告用水泥、商混、石材等货物支付。被告应在2015年6月30日将房屋交付给原告。 元荣公司及魏超质证意见：对证据二真实性无异议，元荣公司并没有收到原告的369万元，原告也没有按照合同约定履行义务，元荣公司收到的146797.5元的货物是由赵启龙提供，而非原告。 证据三：3-1：元荣公司企业基本信息，3-2：灵武市住房和城乡建设局《关于马玉反映的房屋产权证存在违规办理信访事项答复意见书》，3-3：不动产登记信息查询结果证明，3-4：照片四张，证明目的：1、被告元荣公司的经营范围为房地产投资咨询、房屋租赁、建筑材料、装饰材料、机电产品、通讯器材销售，并不具备房地产建设资质；2、黄河书院是自治区黄河金岸重点建设项目之一。为加快项目建设进度，因项目投资大，企业资金压力大，工程进程缓慢，为加快项目建设进度，有关部门在开发企业办理有关手续时给予大力支持，且在办理房产证是特事特办，办证手续前置。被告能办理出房产证，并不意味着涉案房屋已经建成并达到使用交付的条件；3、经灵武市政府重新规划，62号房已实际登记为南10排4号房，被告已经将该房屋于2011年11月9日出卖给案外人杨相林，并已过户至杨相林名下；4、截止目前，涉案房屋仅建成框架，2013年因资金问题停工至今，是烂尾工程，未达到销售条件，更不能交付使用。 元荣公司与魏超质证意见：对3-1真实性无异议，元荣公司确实不是房地产开发企业，所建房屋先将房产证办在自己名下，再出售给他人。对3-2三性有异议，与本案无关。对3-3真实性无异议，但与本案无关，涉案合同中房屋办证的房号应为黄河书院8排2号，并非10排4号。对3-4三性均有异议，该证据不能反映涉案房屋的真实现状，与本案无关。 被告元荣公司为证实其主张，向法庭提交以下证据： 证据一：1-1《房地产买卖契约》1份，证明目的：1、被告与原告之间签订了《房地产买卖契约》，该合同中约定抵顶欠款房屋的房款为1060万元的事实。2、剩余691万元房款由原告用水泥、商混、石材等材料支付，但原告并未履行的事实。 原告质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，691万元房款根据合同约定是用水泥等材料抵顶，在原告向被告提供14万余元的水泥款后，发现涉案工程停工，且涉案房屋已经登记在案外人名下，因被告无法履行合同，故原告不再提供相关材料。 证据二：2-1（2018）宁01民初860号起诉状1份、2-2《房地产契约买卖合同》1份，证明目的：1、被告魏超与原告之间仅有1440万元的债权债务关系，且被告元荣公司用房屋抵顶该欠款的事实；2、被告元荣公司不欠原告赵源369万元的事实。 原告质证意见：对证据二的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，根据原告提交的证据一可以证实被告共欠原告1800余万元，以黄河书院59号房抵顶1431万元后，尚欠原告369万元，因此签订了关于黄河书院62号房的契约。 被告魏超对该证据三性及证明目的均无异议。 被告魏超未提交证据。 经审查，原、被告提交的证据均能证明涉案相关事实，本院予以采信。
经审理查明，被告魏超给原告赵源及案外人赵启龙分别出具收条和借条，载明，2014年12月17日向赵源借522万，2014年12月24日向赵源借250万，2014年12月25日向赵源借263万，2014年12月6日向赵源借200万，2014年12月29日向赵启龙借200万元，2015年6月30日向赵源借5万元，在每笔现金借条上魏超都确定此笔借款“以房抵借款”，被告魏斌分别对每笔借款签署承诺书愿意承担连带还款责任。后赵启龙和赵源签订债权转让协议，赵启龙将其对魏超的200万元债权转让给赵源。2015年6月30日，原告与被告魏超经过对帐核算六笔借款的利息合计为：3463200元，并于当日，魏超就该利息给原告出具了借条和收条，被告魏斌承诺愿意承担连带清偿责任。 2015年5月14日，被告元荣公司与原告签订《房地产买卖契约》，将其位于灵武市临河镇滨河大道东侧黄河书院62号房屋（2000平方米）出售给原告，出售的62号房屋价格为1060万元；被告欠原告369万元以抵顶购房款，剩余691万元购房款原告用水泥、石材、商混等货物支付，该货物主要用于黄河书院建设使用，在本合同签订4个工作日内，原告货物到位450万元，以便被告工地开工使用，剩余货物在30个工作日内到位；被告于2015年6月30日将房产交付给原告。2015年5月15日，被告元荣公司与原告签订《房地产买卖契约》，将其位于灵武市临河镇滨河大道东侧黄河书院59号房屋（2700平方米）出售给原告。出售的59号房屋价格为14310000元，被告于2015年6月30日将房产交付给原告。2017年9月18日，被告魏超书面确认原告之父赵启龙共向被告提供水泥价值146797.5元。 另查明，在被告元荣公司的企业公示信息中显示，案外人魏超系公司主要负责人。审理中双方认可黄河书院62号房屋未建设完工，未向原告交付。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的焦点为涉案《房地产买卖契约》应否予以解除，被告应否向原告返还房款并支付购房款一倍的违约金。依据已查明事实，本案原告与被告魏超之间存在债权债务关系，双方确认借款本金为1440万元及借款期限内利息3463200元。后经各方协商，被告元荣公司用其坐落于灵武市临河镇滨河大道黄河书院59、62号房屋抵顶原告欠款，双方对抵顶的房屋分别签订了《房地产买卖契约》，本案所涉62号房屋双方约定用被告欠原告的369万元抵顶购房款，剩余691万元购房款原告用水泥、石材、商混等货物支付；被告于2015年6月30日将房产交付给原告。因涉案房屋未建设完工，被告方至今不具备向购房者交付房屋的条件，构成违约，原告签订合同的目的不能实现，现原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持。其已支付的购房款，被告应予返还。根据双方合同约定及被告魏超的书面确认，原告已付购房款认定为3836797.5元（369万+146797.5）。因原告未按双方合同约定向被告提供足额货物以抵偿下余购房款，亦构成违约。对原告要求被告承担一倍房款的违约金的诉请，因违约金主要用于弥补守约方的损失，而原告在本案中亦有违约情形，另考虑本案所涉房款系债务抵顶，且原告在与被告魏超在债务利息结算时，双方对利息计算标准超过年利率24%，可弥补原告的实际损失，故对原告要求被告元荣公司支付已付房款一倍的违约金的请求，本院不予支持。原告主张被告魏超、魏斌对返还购房款及违约损失承担连带责任，因本案系房屋买卖合同纠纷，上述二被告并非合同相对方，原告要求其承担解除合同后的相关民事责任无法律依据。
被告魏斌虽在双方形成借贷关系的借条中自愿承诺对魏超借款承担连带清偿责任，但该担保仅限于双方民间借贷所涉借款本息，原告在与被告元荣公司签订《房地产买卖契约》，原告即同意借款性质转为购房款，被告魏斌亦未同意对合同解除后元荣公司应承担的返还购房款及其他违约责任承担连带责任，故对原告上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，
判决如下： 一、解除原告赵源与被告银川市元荣置业有限公司于2015年5月14日签订的《房地产买卖契约》； 二、被告银川市元荣置业有限公司于本判决生效后十日内向原告退还购房款3836797.5元； 三、驳回原告赵源的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64488元，由原告赵源负担31612元，被告银川市元荣置业有限公司负担32876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一九年四月二十八日
书记员 陈丽霞 附：与本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度搜索“”