山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1327民初311号
原告：孙立法，男，1992年1月1日出生，汉族，住临沂市莒南县。
委托诉讼代理人：马金涛，山东学法律师事务所律师。
被告：莒南县苏北房地产开发有限公司，住所地：临沂市莒南县庆丰路中段北侧。
法定代表人：范燕燕，总经理。
委托诉讼代理人：徐前伟，山东方远律师事务所律师。 原告孙立法与被告莒南县苏北房地产开发有限公司（以下简称苏北公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙立法的委托诉讼代理人马金涛、被告苏北公司的委托诉讼代理人徐前伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孙立法向本院提出诉讼请求：苏北公司向我按日支付已付房款万分之0.5的违约金直至办完产权证为止（截止至2018年11月30日，违约金为17945元）。事实与理由：我们与苏北公司签订商品房预售合同，约定我们购买苏北公司开发的尚城府邸21-1-602号房屋，总房款共计454297元，我们依照合同约定履行了合同义务。苏北公司在2016年6月30日前交付了房屋，但至今未给我们办理房屋产权证。根据商品房预售合同第十五条约定，苏北公司应向我们支付违约金。 苏北公司辩称，我公司与孙立法在2016年4月14日签订了商品房预售合同，合同签订后，我公司履行了合同约定的相关义务，房屋的产权登记现在已办理完毕。孙立法依据合同第十五条追究我公司的违约责任，但是我公司已经按照该条款的约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料提交产权登记部门备案，因此，对于该义务，我公司已履行。莒南县房产和住房保障局于2016年4月28日对涉案买卖合同进行了登记备案，同时进行了产权登记。原告也应当以本人名义提出申请，并提交需要由原告提交的相关材料。合同第十五条第三款约定的90天是我公司提交需要由我公司提供的资料进行备案的时间，而不是取得产权证的时间，所以，孙立法不能以该条款对我公司进行约束，并主张权利。实际上，我公司将登记资料提交给房产登记部门后，由于国家政策需要，产权登记由房产部门划归国土资源部门的不动产登记中心，所以，我公司提交资料后由于政府职能部门的变更造成原告的产权证书现在才予以办理，这个责任不能归结于我公司，这也不符合合同第十五条第三款约定的因为政府相关部门原因导致延期办证的情形。根据这个条款的约定，我公司没有违约情形，不应承担违约责任，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2016年4月14日，莒南苏北房地产开发有限公司与孙立法签订商品房预售合同，合同编号：YS0023600，约定孙立法购买莒南苏北房地产开发有限公司开发的位于尚城府邸小区21号楼1单元602室，房屋总价款460000元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3向处理：……3.如因出卖人的原因，使买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，出卖人每天按买受人所购房款（不含储藏室、车库款）款额的万分之0.5向买受人支付违约金；但是，因不可抗力因素或者政府相关部门原因导致延期办证的除外。 2016年6月25日，莒南苏北房地产开发有限公司将尚城府邸小区21号楼1单元602号房屋交付给孙立法。 2016年11月8日，莒南县房产和住房保障局下发关于住宅专项维修资金交存有关事项的通知，办理产权登记应由业主提供专项维修资金发票。 2017年10月21日，苏北公司向孙立法出具涉案房屋房款的发票，数额为454297元。 2017年10月28日，孙立法缴纳了涉案房屋的住房专项维修基金，至今孙立法未取得该房屋产权证。 上述事实，双方当事人无争议，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.苏北公司辩称其已经按照合同在约定的期限内将办理产权证需由其提交的材料提交产权登记部门备案，但未能提交相关证据予以证实，本院不予采信。2.苏北公司提交莒南县房产和住房保障局出具的证明一份，拟证实2015年期间莒南县域的房地产企业已经提交产权登记材料，因职权划分的原因，不能办理产权登记。2016年后，办理产权登记需要交纳维修资金才能办理综合验收，原告未能按照规定交纳维修基金，造成房产部门不给予综合验收，不能办理权属登记是由政府职能部门划分和原告迟延交纳维修基金造成的。
本院认为，该证明载明的因房管部门的职权变动而导致产权登记处于停滞状态的情形发生在2015年期间，而涉案商品房买卖合同签订于2016年4月14日，故苏北公司辩称因政府职能部门划分原因造成无法办理房产证，本院不予采信。因孙立法于2017年10月28日缴纳了涉案房屋的住房专项维修基金，而根据莒南县房产和住房保障局于2016年11月8日下发的关于住宅专项维修资金交存有关事项的通知，办理产权登记应由业主提供专项维修资金发票，故自2016年11月8日起至2017年10月28日止，此期间无法办理产权证不可归责于苏北公司。
本院认为，苏北公司与孙立法签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行相应义务。苏北公司未在约定的期限内即交房后90日的2016年9月23日前向产权登记部门提交办理权属登记需要由其提交的材料，构成违约。苏北公司辩称原告的诉求已经超过诉讼时效。
本院认为，双方约定按日累加计算违约金是逾期办证违约金的计算方法，不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的商品房交付原告使用后90日的次日起至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定的关于诉讼时效的计算方式，诉讼时效期间应从履行期限届满之日或是债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日其计算。故本案原告诉求并未超过诉讼时效，对苏北公司的该主张，本院不予支持。苏北公司应承担因其自身原因导致的延迟办理权属证书期间的违约金。因办理产权登记需要由业主提供专项维修资金发票，故自2016年11月8日起至2017年10月28日止，此期间无法办理产权证明不可归责于苏北公司，对该期间，苏北公司不承担违约责任。因涉案房屋的权属证书至今未办理完毕，苏北公司未提供证据证实其已向相关产权登记部门提交需要由其提交的材料，孙立法主张违约金计算的截止日期为2018年11月30日，本院予以支持。综上，因苏北公司原因，造成办理权属证明迟延的时间为445天，即自2016年9月23日起至2016年11月7日止46天，加自2017年10月28日起至2018年11月30日止399天，应承担的违约金数额为10108元（454297元×445天×万分之0.5）。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，
判决如下： 被告莒南苏北房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告孙立法逾期办证违约金10108元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费249元，由被告莒南苏北房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 王恒举
人民陪审员 王善成
人民陪审员 杜秀钦
二〇一九年四月二十七日 法官 助理 康秀丽
书 记 员 徐小惠 微信公众号“”