河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初10475号原告信超伟，男，1990年5月10日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人李腾飞，河南有道律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李壮壮，河南有道律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路**。法定代表人焦笑言，执行董事。被告广州天力物业发展有限公司郑州分公司，住所地郑州高新技术产业开发区环保路****。负责人巴世豪，执行董事。二被告共同委托代理人吴梦龙，公司员工。代理权限：特别授权。
原告信超伟与被告郑州建业高新置业有限公司（以下简称“高新置业”）、广州天力物业发展有限公司郑州分公司（以下简称“天力物业”）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告信超伟的委托代理人李腾飞，二被告共同委托代理人吴梦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年12月1日，原告信超伟与被告高新置业签订房屋买卖合同，购得高新技术产业开发区××路××龙××香××楼××单元楼18层207号房屋一套，被告天力物业为该小区物业管理公司，原告为该小区的合法业主，原告发现二被告在原告所购房屋单元楼下设置铁栏杆环绕，造成原告不能正常使用小区共有园区，严重影响原告的出行及生活，给原告造成很大困扰，原告多次与二被告沟通，被告均以种种理由推脱，二被告这种极不诚信和严重侵权行为理应得到严惩。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、二被告拆除其设置在高新技术产业开发区××路××龙××香××楼××单元楼下的铁栏杆，并恢复原状；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告高新置业答辩称，一、原告对于围栏的设置是知情且同意的，原告就购买五龙新城香逸园（即高新技术产业开发区漳河路15号）3号楼1单元18层207号房屋于2016年12月1日与被告签订了《商品房买卖合同》。因该房屋所在单元中配建有保障房，后期移交政府后使用形式尚不确定，为保证小区公共安全及正常管理秩序，被告计划在交付使用时在该单元外围设置围栏，该单元商品房业主配发围栏门禁钥匙，以使商品房业主使用小区附属设施及公共配套设施，并未对原告使用小区附属设施及公共配套设施、进出口小区等造成不能正常使用、严重影响的后果。在原告购房前，被告已将相关不利因素及后期管理办法详细告知了原告，原告表示同意并于2016年11月24日签署了《承诺函》，承诺其对配建保障房事宜及可能面临的不利后果完全知晓，仍决定购买该房屋，不因配建保障房事宜向本案二被告提出任何主张和要求。
二、原告因相关不利因素已获得了相应补偿，因后期被告将对该单元设置围栏等不利因素，被告在销售该单元房屋时，已将房屋价格调低，五龙新城香逸园3号楼1单元房屋销售均价为13205元/平方米，3号楼2单元房屋销售均价为15367元/平方米，1号楼、2号楼、4号楼房屋销售均价为14277元/平方米。就本案来说，原告购买的房屋单价为12621.73元/平方米，与其同一方位、楼层的房屋单价为15021.81元/平方米。
原告实质上已因其购买的房屋即将面临的相关不利因素与被告达成一致并获得了补偿。根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告在获得相应补偿及利益之后，违反承诺、要求答辩人拆除围栏，显然违反了诚实信用原则。
被告天力物业答辩称，天力物业不是围栏的施工单位，对围栏的设置没有过错，不是侵权责任的适格被告，也不应承担本案的任何责任。原告信超伟为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：第一组证据：证据1、《商品房买卖合同》一份；证据2、购房发票及契税发票各一份；证据3、《前期物业服务协议》一份；证明：原告是漳河路15号五龙新城香逸园业主，二被告主体适格。第二组证据：证据1、业主与开发商沟通视频录音及栏杆现状视频；证据2、开发商出具自身设计的规划图一份；证明：业主所处的漳河路15号3号楼1单元楼下设置有栏杆，业主并于交房当日维权，开发商承诺后期拆除，后开发商以其他单元业主不同意为由不予拆除。第三组证据：郑州市高新技术产业开发区国土规划住建局××高新技术产业开发区××路××号小区规划图一份，证明：二被告所设置栏杆行为未经批准，属于违法建筑应予以拆除。被告高新置业及天力物业对原告提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告起诉时系以侵权责任纠纷案由起诉，二被告与原告存在合同关系，应系合同纠纷，二被告不是侵权责任纠纷的适格被告，同时，原告向被告出具有承诺函等文件，应被认定为对于原合同的变更，不应由二被告承担责任。对第二组证据的证据1原告提交的视频内容真实性无异议，对录音内容真实性有异议，因该录音系现场录音，真实性无法核实，但就其所反映的内容来看，无法达到其证明目的，录音过程中仅反映双方就该问题进行协商并未达成一致，也未承诺后期拆除；对第二组证据的证据2真实性有异议，该图未加盖公章或其他合法印鉴，无法确定其来源，依法应不予以认定。对第三组证据的真实性无异议，但本案系民事纠纷，原告应当履行其向被告作出的书面承诺，原告的起诉行为严重违反了民法诚实信用的基本原则，无论其诉求牵涉的其他法律关系能否成立，原告均不得作出与其承诺相背离的行为，更不能因此而获益。从平面图上来看，保障房设有单独入口，可见，对于保障房的单独管理是有规划依据的，结合业主前期签署的承诺函，对于围栏的设置原告提出的异议是没有事实和法律依据的。被告高新置业为支持其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：证据1、承诺函一份，证明：原告在与被告高新置业有限公司订立《商品房买卖合同》前，被告已将原告拟购买的商品房所在单元配建保障房及后期单元门前设置围栏等不利因素告知原告，原告对此表示同意并签署承诺函的事实。第二组证据：证据一、编号GX16002946843的《商品房买卖合同》；证据二、编号GX16002996843号《商品房买卖合同》（节选）；证据三、五龙新城香逸园（N10地块）3#楼楼盘表；证据四、五龙新城香逸园3号楼2单元签约价格表；证明：原告购买房屋的单价低于同楼栋2单元同层、同方位房屋单价，3号楼1单元房屋单价低于3号楼2单元1、2、4号楼房屋单价，原告因设置围栏等事宜受到的不便已获得补偿的事实。原告信超伟对被告高新置业提交的证据发表以下质证意见：对证据一的客观性真实性无异议，对证明目的有异议，该承诺函系格式条款，隶属于房屋买卖合同，格式条款应使用严格解释原则，其解释应有利于被提供解释一方，该承诺并无明确约定其设立栏杆的要求，该条款并不能达到其证明目的；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，其合同价款低并非直接表明二被告可以私自设置栏杆。被告天力置业未提交证据。本院结合原告起诉、被告答辩及庭审查证对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的第一组证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第二组证据中的视频及录音无法核实身份，本院不予采信；第三组证据开发商出具的自身设计的规划图系复印件，证据来源不明，本院不予采信。被告提交的第一组证据承诺函，客观真实，但不能证明其证明目的，本院对该证据予以采信但对证明目的不予采信；第二组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院根据原、被告举证质证、庭审查证及本院分析认证，对本案事实确认如下：2016年12月1日，原、被告签订编号为GX16002946843的《商品房买卖合同》，合同约定原告信超伟购买被告建业置业开发的位于高新技术产业开发区××路××单元××房，原告信超伟系高新技术产业开发区漳河路15号3号楼1单元18层207号房屋业主。2016年11月24日，信超伟出具承诺函一份，载明：1、在签订认购书、商品房买卖合同、交付定金及购房款前，高新置业已向我明确告知如下事宜且本人对此没有任何异议：（1）、根据《郑州市商品住房项目配建保障性住房实施办法》等政策以及规划文件要求，郑州建业高新置业有限公司开发的五龙新城香逸园3号楼1单元配建有保障房；（2）、五龙新城香逸园3号楼1单元的附属设施及公共配套设施由该楼栋的商品房业主和保障房使用者共同使用；（3）、五龙新城香逸园3号楼1单元的商品房、保障房将由物业公司统一集中管理。2、本人已对五龙新城香逸园3号楼1单元配建保障房事宜及可能面临的不利后果完全知晓，仍决定购买五龙新城香逸园3号楼1单元207号房屋。3、本人承诺不得就五龙新城香逸园3号楼1单元配建保障房事宜向郑州建业高新置业有限公司及物业服务公司提出任何主张及要求。承诺函尾部有原告信超伟签字捺印予以确认。另被告高新置业自认其在五龙新城香逸园3号楼1单元楼下设置铁栏杆的事实。
本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本案中，原告作为五龙新城香逸园3号楼1单元业主，对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。
被告辩称，在原告购房前，被告已将相关不利因素及后期管理办法详细告知原告，原告表示同意并于2016年11月24日签署了《承诺函》，承诺其对配建保障房事宜及可能面临的不利后果完全知晓，仍决定购买该房屋，不因配建保障房事宜向被告提出任何主张及要求。
本院认为，原告作为普通购房者较开发商处于弱势地位，该承诺函中排除原告主要权利，且该承诺函中被告并未明确说明会在五龙新城香逸园3号楼1单元楼下建设栏杆，故对原告的答辩意见本院不予采信。参照《郑州市城市规划管理技术规定》4.4.8的规定：“行政办公、科研研发、商业设施和各类公共场所应取消沿线围墙围栏设置，宜采用绿篱、花池等作为隔离形式。同一项目同一街坊内，住宅商品房与保障性住房、安置房之间不得设置围墙、围栏等隔离设施。”
本院认为，被告在五龙新城香逸园3号楼1单元楼下设置铁栏杆，不符合郑州市城市规划管理技术的规定，影响了包括原告在内的该单元楼业主对小区环境的共享，原告请求拆除栏杆，合理合法，本院予以支持。
被告天力物业辩称，天力物业不是围栏的施工单位，对围栏的设置没有过错，不是侵权责任的适格被告，也不应承担本案的任何责任。原告主张被告天力物业在五龙新城香逸园3号楼1单元楼下设置围栏，但未能有效举证该事实，故原告对被告天力物业的诉讼请求，本院不予支持，对被告天力物业的辩称本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第二十七条之规定，
判决如下：
一、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效之日起二十日内拆除其设置在郑州高新技术产业开发区漳河路15号五龙新城香逸园3号楼1单元楼下的铁栏杆并恢复原状；
二、驳回原告信超伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费500元，减半收取250元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 崔 敏
二〇一九年四月二十七日
书记员 王宽宽 搜索“”