河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异60号 异议人（被执行人）：北京山水居房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区雅宝路街甲5号7层7006室。
法定代表人：张海波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王丽娜，河北嘉园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张立强，雄县法律援助中心律师。
申请执行人：河北华银房地产开发有限公司，住所地涞水县石亭镇。
法定代表人：庞文剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨中庆，男，该公司工作人员。
被执行人：王鹏，男，1974年1月8日生，汉族，住雄县。
委托诉讼代理人：王丽娜，河北嘉园律师事务所律师。
被执行人：高俊青，女，汉族，1971年8月13日生，住雄县。
委托诉讼代理人：王丽娜，河北嘉园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦平山，河北嘉园律师事务所律师。
被执行人：张海波，男，1963年8月5日出生，汉族，住北京市崇文区。
委托诉讼代理人：王丽娜，河北嘉园律师事务所律师。 在本院执行河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）与北京山水居房地产开发有限公司（以下简称山水居公司）、张海波、王鹏、高俊青公证债权文书一案中，异议人山水居公司对本院查封其财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 山水居公司称，贵院依据中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的申请，依据石家庄市平安公证处作出的（2014）冀石平执字第021、022号执行证书作出（2014）石执字第00349、00350号执行裁定书。共计要求异议人向中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司偿还借款1.2亿元，后中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司以1.6145亿元的价格将该债权转让给被申请人华银公司，贵院裁定变更了债权人。截至目前，该债权的总额为1.65亿元。 在执行过程中，石家庄市中级人民法院依法查封了山水居公司借款时依法抵押给中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的所有房产。在山水居公司和中国长城资产管理股份有限公司河北省产的价值就达到40840.62万元，后来贵院又依据中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的申请查封了山水居公司和他人合伙建设的位于张家口张北的房产即张北元都广场商业酒店55364.42平方米的建筑。2013年抵押合同签订以来，随着房地产价格的升值尤其是自国家提出雄安新区建设以来，山水居公司抵押给中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的房产价格更是大幅上涨。目前仅贵院查封的山水居公司借款时依法抵押给中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的所有房产就足以超额偿还被申请人债务。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。另外根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款的规定“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。根据司法实践，查封的财产价值不超过债权总额的1.65倍，最高也不能超过债权总额的2倍，现在仅贵院查封的山水居公司抵押给中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的房产价值达到102407.81万元，远远超过了华银公司的债权总额和法律认可查封的范围。超额查封给企业直接造成了极其重大的经济损失和很不好的社会影响，严重阻碍了企业发展。我公司虽为民营企业，但是也给国家做了贡献的，例如：垫资及助资一亿多建学校、修路、地震灾区重建等等。综上所述，为了维护山水居公司的合法权益，尽快清偿华银公司的债务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条规定“财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定向贵院提出申请，请贵院依法审查解封超额查封的山水居公司雄县的部分房产及张北的所有房产。 山水居公司提交了以下证据： 证据一、2013年3月27日中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司与异议人签订的抵押合同。拟证明主债务本金7,950万元。抵押财产经评估作价金额为25861万元。 证据二、2012年5月30日保定商业银行与异议人签订的抵押合同4份。拟证明债务本金4,000万元，抵押财产经评估作价价值为14979.62万元，以上合计抵押财产价值为40840.62万元，远超过本金数额。 证据三、2018年12月18日保定恒泰房地产估价有限责任公司对涉案抵押财产所出具的6份评估报告书，拟证明涉案抵押物价值102407.81万元。 证据四、2016年12月17日华银公司委托利安达会计事务所对异议人所作的财务尽职调查报告，拟证明华银公司认可在2016年住宅价格每平方米9,000元，张北的商业价格每平方米15,000元，而人民法院追加查封张北的商业面积55364.42平方米，按每平方米15,000元计算，其价值达到了83046.63万元。 华银公司对以上证据的质证意见为：证据一、二几份材料真实性无异议，但与本案不存在必然的关联性。也就是说即使真实性没有问题，但并不代表涉案财产现在的真正价值。对证据三的六份评估报告质证意见同答辩意见当中针对评估报告的意见，那么同时依据民事诉讼的证据规则，评估机构也应到庭接受质询，否则不应作为定案采信依据。对证据四真实性、来源的合法性以及与本案的关联性，均不予认可。申请执行人并没有委托该机构对异议人进行尽职调查，该份报告只是一份文档资料，并没有加盖事务所的公章，也没有其他的包括申请执行人委托该机构进行尽职调查的相关佐证材料。同样也不应作为本案应采信依据。 华银公司称，一、山水居公司资产清单当中的50%以上的资产部分都已经进行了对外出售。房产的价值与异议人提供的若干评估报告当中的价值严重不符，而且地上房产出售以后相对应的抵押的土地权利也已不能实现，也就是评估报告当中的土地价值已经不存在。评估报告当中所涉及到的资产，比如张北项目，张北项目的三幅土地上面的房产已经出售，土地价值已不存在。张北项目地上的25套住宅和18套商业也已出售。太阳城项目在建工程查封部分已出售或已折抵工程款以及农民工保证金等，那么诸如此类情形，山水居公司在提出异议后所依据的若干评估报告当中均为明示或标注也就是说所有的评估报告的总价值与资产的实际价值不是一个概念，实际价值也远低于评估价值。
二、人民法院是依据原申请人的申请按照法定程序采取的查封措施，程序合法，不存在任何的违法包括超标的查封的情形。
三、资产清单当中所涉及到的土地及地上房产均存在多家法院轮候查封的情形，也存在其他抵押，即使能够将来变现，可归于申请执行人的资产受偿价值，与资产的现在的真正市场价值也会有很大的差距。受偿价值会很低或等于零各种可能性都会存在。
四、异议人在异议申请书当中所陈述的事实理由没有充分的证据予以支持。所附的资产处置意见书及还款计划也不应作为本案裁量的依据。
五、异议人提供的资产清单其中已经出售的部分有一些已经在主管机关办理了备案登记，人民法院也可查询核实，还有一些未办理备案登记。以及异议人擅自销售或私下交易等诸多情形，我们也希望异议人能够向法庭陈述相关的事实情况，并提供相关的资料。那么异议人也有相应的配合协助义务，在人民法院调查核实完整的真实客观情况后，必要情况下也可以重新委托权威机构进行评估作价。
六、在2014年人民法院依法采取查封措施后，房地产市场确实出现了一定的波动，但至今总体市场已经调控平稳，尤其是雄安新区，属于政府重点调控地区，不存在房地产价格的大幅波动，而且政策等其他非正常市场因素所影响到的房地产价值并非房地产真正的自身价值，那么异议人所陈述的理由不应作为法庭采信的依据。
七、异议人所提异议依据的唯一材料就是其单方委托第三方机构所进行的评估作价，那么对于这些评估报告的真实性以及合法性，包括内容的客观公正性，申请执行人均不予认可。而且在审判实践当中，中介机构对工程造价所出具的评估报告，由于不得而知的原因，结果会有很大的出入，甚至不同的评估机构之间针对同一评估标的所出具的评估结论会有天壤之别，那么这些评估报告作为异议人所提异议的依据显然不充分，第三方提交的评估报告不能作为本案采信依据。所以我们认为异议人所提异议不能成立，请求人民法院裁定依法予以驳回。
本院查明，申请执行人原中国长城资产管理公司石家庄办事处（现中国长城资产管理公司河北省分公司）向石家庄市平安公证处申请出具其与被执行人山水居公司、张海波、王鹏、高俊青签订的具有强制执行效力的《债务重组协议》、《抵押合同》、《连带保证合同》、《债务重组协议及相关协议之补充协议》的执行证书，石家庄市平安公证处于2014年9月11日出具（2014）冀石平证执字第021号执行证书，执行标的本息合计人民币8262.92万元（本金7,950万元、利息312.92万元，利息计算至2014年6月20日，2014年6月21日起至实际支付之日的利息、违约金另计）。申请执行人中国长城资产管理公司石家庄办事处向本院申请执行，本院于2014年9月19日立案执行。 在执行过程中，中国长城资产管理公司河北省分公司将本案债权转让给华银公司，本院于2017年12月25日作出（2017）冀01执异202号执行裁定，变更华银公司为本案申请执行人。本院于2014年10月15日作出（2014）石执字第00349-9号执行裁定，（一）查封被执行人山水居公司所有的位于雄县宗土地使用权，土地使用权证号分别为：雄国用（2007）字第××号、雄国用（2008）字第××号、雄国用（2008）字第××号，面积分别为4463.4平方米、1152.9平方米、701.6平方米；查封上述土地之上附着的房产，房产证号分别为：雄县房权证雄州镇字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，面积分别为1030.07平方米，249.51平方米、104.58平方米、2085.91平方米、1038.32平方米、263.5平方米。（二）查封被执行人山水居公司所有的位于雄县南侧“山水太阳城项目”2宗土地使用权，土地使用证号分别为：雄国用（2007）0272号、雄国用（2010）034号；预查封上述土地之上的在建工程，编号分别为Ａ4、Ａ5、Ａ6、Ａ7、Ｂ1（44套）、Ｂ2（66套）；（三）查封被执行人山水居公司所有的位于雄县宗土地使用权，土地使用权证号为：雄国用（2007）0273号等内容。2016年10月12日对上述财产续行查封。本院于2016年5月26日作出（2014）石执字第00349-24号执行裁定，（一）查封被执行人北京山水居房地产开发有限公司位于张家口市张北县北侧、顺诚路西侧的土地使用权，证号为张国用（2010）第010284号，面积为15128.50平方米。（二）查封被执行人北京山水居房地产开发有限公司位于张家口市张北县北侧、顺诚路西侧的新建元都广场工程，建设工程规划许可证号为13072220150006，其中商场地上建筑面积为32299.22平方米，商场地下建筑面积9896.61平方米，酒店地上建筑面积12153.14平方米，酒店地下建筑面积1015.45平方米。 另查明，山水居公司委托保定恒泰房地产估价有限责任公司对其部分财产进行评估，其中坐落在保定市雄县角（于2006年竣工并交付使用，合计建筑面积为9759.89平方米）的房地产进行估价。2018年12月18日，保定恒泰房地产估价有限责任公司作出冀恒泰字第201812Ａ312号评估报告书，估价结果为：估价对象房地产价值合计为：11322.98万元。对山水居公司所属的坐落于雄县在建工程的房产，保定恒泰房地产估价有限责任公司作出冀恒泰字第201812Ａ313号评估报告书，估价对象在建工程总价值为人民币71336.57万元。2018年12月19日，对山水居公司所属位于张北县北侧、顺诚路西侧的国有商住用地使用权价格评估，作出保恒【2018】【估】字第695号土地估价报告，估价总地价为2817.09万元。对山水居公司所属位于张北县西侧、北辰路小学南支路南侧的国有商住用地使用权价格评估，作出保恒【2018】【估】字第696号土地估价报告，估价总地价为4461.32万元。对山水居公司所属位于雄县温泉城旅游公路南侧的土地使用权进行估价，作出保恒【2018】【估】字第697号土地估价报告，估价总地价为10195.06万元。对山水居公司所属位于张北县价值评估，作出冀恒泰字第201812Ａ314号评估报告书，估价结果为2274.79万元。山水居公司提交的由华银公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）河北分所对山水居公司的财务尽职调查报告，因该报告未加盖任何单位的印章或个人签名，华银公司对其真实性不予认可，本院不予认定。 另查明，山水居公司称本案执行标的额截至2014年6月20日，应为8262.92万元（包含本金7,950万元，利息312.92万元），按照银行同期贷款利率两倍计算，截至2019年3月20日，应付本息合计12987.64万元（已扣除期间支付利息416.8839万元）。并称没有必要对查封的房产进行重新评估，若人民法院组织评估，山水居公司虽不同意但是愿意配合，但是相关费用不应该由山水居公司承担。华银公司称（2014）冀石平证执字第021号执行证书所涉债权为21532.1万元。并称雄县太阳城项目A4号楼已销售6872.33平方米，A5号楼已销售2258.1平方米，A6号楼已销售852.92平方米，A7号楼已销售22183.86平方米，B1号楼已销售22941.6平方米，B2号楼已销售17553.7平方米。张北元都广场房地产25套住宅面积为2280.18平方米及18套商业面积2493.81平方米都已全部售出。
本院认为，本案的争议焦点问题是本院查封山水居公司的财产是否超出法律文书确定的山水居公司应承担债务。判断执行实施案件是否存在超标的额查封情形，应当先行查明案件执行标的数额。关于本案执行标的数额的问题，本案执行标的额应为执行证书确定的内容及相关执行费用等，执行证书内容为：执行标的本息合计人民币8262.92万元（本金7,950万元、利息312.92万元，利息计算至2014年6月20日，2014年6月21日起至实际支付之日的利息、违约金另计）。当事人双方对本案执行标的额认识不一，且差距较大，因当事人未对执行标的额提出异议，在本案中不予审查处理，仅对执行标的额进行粗略估计为妥。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。上述规定的中“价额”应是指被执行的财产变价后的数额，也即债权人最终能够实现债权的数额。另外，本案被执行人山水居公司为房地产开发企业，出售房产为其主营业务，被查封的财产均为房地产，山水居公司是否出售了被查封的财产对实现财产变价存在重大的影响，如果查封的财产被出售，且买受人主张权利，则可能该财产不能变价。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，本院查封了被执行人山水居公司的部分财产，按照法律规定本院对已查封的山水居公司的财产进行变价处理时应首先采取拍卖的方式进行处置，而一般情况下拍卖的成交价格即是债权实现的价值。对查封财产的处理有可能出现多种情况，如流拍、抵债、存在优先受偿权、财产租赁、处理不能等，人民法院委托资产的评估价格仅是启动拍卖时确定保留价的参考，最终的拍卖成交价才是经检验的市场价格。因此，拍卖成交价与评估价格可能出现较大的偏差，而山水居公司自行委托对财产的评估又不同于人民法院依法委托进行的评估，故不能仅依据山水居公司提供的评估价格确定是否超执行标的额查封，而应综合多种因素考虑，对于是否“明显超标的额”，应适用从宽掌握的原则。故此在本院对部分财产变价处置后，方可根据实现的数额确定是否超执行标的额查封。 综上所述，山水居公司提交财产价格评估报告，以证明本案明显超标的额查封证据不足，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，
裁定如下： 驳回北京山水居房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。
审判长 何东华
审判员 高福兴
审判员 王珊珊
二〇一九年四月二十六日
书记员 赵玲艳 微信公众号“”