南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初9175号
原告：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码：91320106562890789K，住所地南京市。
主要
负责人：陈青。
委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。
被告：韩斌，男，汉族，1969年11月26日出生，居民身份证号码******************，户籍地南京市。
委托诉讼代理人：宫国欣，男，汉族，1976年10月22日出生，居民身份证号码******************，住南京市。 原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）与被告韩斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锋尚物业南京公司的委托诉讼代理人许文哲、被告韩斌的委托诉讼代理人宫国欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锋尚物业南京公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年10月至2016年6月物业服务费8653.5元（建筑面积192.3平方5元/月/平方9个月）及自2016年1月1日起至实际支付之日止按每天万分之五的标准计算的滞纳金；2.判令被告支付自2015年4月至2016年6月的能耗费14733.39元（2015年4月至2016年3月，套内面积149.36平方4.95元/月/平方12个月；2016年4-6月，按照六个月35元标准计算）及自2016年4月1日起至实际支付之日止按每天万分之五的标准计算的滞纳金；3.判令被告支付自2015年7月至2016年6月的车位费960元（80元/月12个月）。事实及理由：锋尚物业南京公司系南京锋尚国际公寓的前期物业管理公司，韩斌系该小区15幢一单元301室（以下简称案涉房屋）业主。2011年2月1日，开发商依法委托锋尚物业南京公司入住案涉小区提供物业服务，并签订前期物业管理服务协议，约定:物业服务费按建筑面积每月每平方米5元计算，每季度开始前15日前交纳；公共能耗分摊费用另行收取。如果业主未按约定交纳有关费用的，锋尚物业南京公司有权要求补交，并自逾期之日起按每天千分之一收取滞纳金。2016年6月，锋尚物业南京公司退出案涉小区的物业服务。锋尚物业南京公司在服务期间为案涉小区提供了相关物业服务，韩斌作为业主有义务按时足额交纳物业费及能耗费用。但自2015年4月起，韩斌开始拖欠多期费用，经多次催要无果，故请求判如所请。 被告韩斌辩称：1.原告主张的各项费用实际发生，但是对标准有异议，应当按照江苏省高级人民法院作出的（2018）苏民再400号判决确定的相关项目标准认定。2.车位费960元没有交纳。3.2018年，被告已将案涉房屋转让给他人，并结清物业服务费和能耗费。案涉房屋物业费用都是物业公司通知被告代理人，由代理人交纳的，2016年5月11日通过银行转账交纳23388.02元（包括2015年10月至2016年9月的物业费11538元、2015年4月至2016年3月的能耗费11850.02元）；2016年11月10日交纳2016年10月至2017年3月的物业费5769元、2016年4月至2016年9月能耗费5834.65元。 围绕诉讼请求，原告提交了不动产登记资料及查询证明、不动产登记申请表、前期物业服务合同、房屋使用面积测算成果报告、业委会协助收取业主拖欠的物业费、能耗费函及公示拖欠费用明细、业委会签领文件表、公示照片、南京市中级人民法院（2017）苏01民终363号民事判决、2016年11月10日收据等证据，被告提交了2016年5月11日和2016年11月10日的交纳物业费收据复印件等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告韩斌原是锋尚国际公寓********房屋所有权人，房屋建筑面积为192.3平方米，其中套内建筑面积149.36平方米。2017年11月6日，被告将案涉房屋出售给案外人许婷婷。原告自2011年2月至2016年6月18日为锋尚国际公寓小区提供物业服务。2011年1月，原告与南京锋尚房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定：锋尚物业南京公司为南京锋尚国际公寓提供前期物业服务；第六条约定，物业服务收费选择“酬金制”方式，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积每月每平方米5元预先交纳，预收的物业服务费用由物业服务支出和原告的酬金构成，物业服务支出为所交纳的业主所有，由原告代管，主要用于如下开支：管理服务人员工资、社保和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常维护费用、办公费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备的运行费、能源费用（包括物业公共水费、采暖制冷新风系统的能耗费及运行费、吸尘系统的能耗费及运行费、热水系统的能耗费及运行费等费用）另行收取，单独列账，根据实际发生费用和约定方式公开合理分摊。原告的物业管理酬金按每月人民币贰万伍仟元整的标准从预收的物业服务费中提取，物业服务支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由南京锋尚房地产开发有限公司或全体业主承担；第七条约定，物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前15日内履行交纳义务；原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费年度预算决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费的收支情况；第三十七条约定，本合同终止时，原告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给锋尚房地产公司代管等等。2016年5月，原告向小区业主发出催付公告，要求欠费业主向物业公司交纳物业费和能耗费。原告于2016年6月18日从案涉小区撤场。 因锋尚业委会与物业公司发生纠纷，锋尚业委会更换了物业管理单位，原告退出。2016年4月18日，业主大会表决通过《议事规则》，其中规定物业服务费等各项资金，由业委会统一收取入账，物业服务费由业委会按照与物业公司达成的聘用协议予以拨付。业委会并为此申请开立了银行账户，收取物业费、能耗费等各项费用。 因小区业主、业主委员会、物业公司就物业费和能耗费产生争议，被告于2016年5月11日向锋尚业委会交纳了2015年10月至2016年9月的物业费11538元、2015年4月至2016年3月的能耗费11850.02元；2016年11月10日交纳2016年10月至2017年3月的物业费5769元、2016年4月至2016年9月能耗费5834.65元。2015年7月至2016年6月的车位费960元（80元/月12个月），被告尚未交纳。 因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，原告向开发商就北区一楼业主能耗费请款，其所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。 本案的主要争议焦点为：1.原告退出小区后是否有权向被告主张案涉物业服务相关费用；2.原告向被告主张欠付费用及逾期付款违约金应如何处理。
本院认为，根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 关于原告退出小区管理后是否有权向被告主张案涉物业服务相关费用的问题。原告与南京锋尚房地产开发有限公司签订有前期物业服务合同，合同签订后原告为锋尚国际公寓提供物业管理服务，被告亦交纳了一段时期的物业服务费用。虽然在履行合同过程中，原告与该小区业主发生纠纷，并致双方的物业服务合同关系无法继续，原告于2016年6月18日退出该小区的物业管理，但其物业服务已经履行部分的相应合法权利应受法律保护。该小区业主在与原告发生纠纷后，经业主大会形成《议事规则》，并以业委会名义开立账号收取物业相关费用，被告将争议所涉及有关物业费、能耗费用交入业委会账户，但并不能因此导致原告丧失主张已经履行部分的相应物业服务相关费用的权利。被告抗辩其已向锋尚业委会足额交纳了全部欠缴的物业费、能耗费，无需再向原告交纳的意见，因没有法律依据，本院不予采纳。关于原告向被告主张欠付费用及逾期付款违约金应如何处理的问题。根据前期物业服务合同的约定，原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费年度预算决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费的收支情况。根据上述约定，并参照《江苏省物业管理条例》第五十条、五十一条以及五十六条规定，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务合同各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电分摊情况如实公示。被解聘的物业服务企业应当向业主委员会履行下列交接义务：结清预售、代收和预付、代付的有关费用。而从实际履行及争议情况来看，原告未能证明按照上述约定定期公布收支情况，亦未能在每年进行有关预收费用和实际支出的结算。在被解聘后仍未能就代收代付进行结算，应当认定其未履行相关公示、结算义务。案涉前期物业服务合同约定，该小区物业服务费用采取酬金制的方式，物业服务费按每月每平米5元预收，按季度交纳。按此预收标准计算，案涉房屋自2015年10月至2016年6月物业服务费8653.5元（建筑面积192.3平方5元/月/平方9个月），但该数额并非实际结算的金额。结合原告提供物业服务的期限、物业相关支出公示、结算义务履行等情况，本院酌定被告应向原告交纳2015年10月至2016年6月期间的物业费为6922元。 关于原告主张的能耗费问题。综合考虑原告主张的费用没有相应证据原件或相应合同等证据相印证、年度财务审计报告依据不充分等因素，本院对原告主张的能耗费标准不予采信。但能耗费的发生客观存在，亦应由业主承担，故本院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准（专用能耗费套内面积每月每平方米平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元）确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。故被告应交纳2015年4月至2016年6月期间的专用能耗费为11089.98元（149.36平方4.95元/月平方15个月），被告应交纳2015年4月至2016年6月期间的公共能耗费为1670.85元（111.39元/月/户×15个月）。 关于原告主张的车位费问题。被告欠缴2015年7月至2016年6月的车位费960元（80元/月12个月），对锋尚物业南京公司要求被告交纳车位费960元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的逾期付款违约金问题。虽然被告在合同后期未交相关费用，但原告确实存在未按约结算、违约的情形。被告向锋尚业委会交纳了原告主张的被告欠缴期间的物业费、能耗费，虽然该行为不能完全对抗锋原告合法物业服务费和能耗费的权利主张，但可以表明被告作为业主并无逃避交纳费用的主观故意。因此，对原告要求被告承担逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，被告应向原告交纳物业服务费、能耗费及车位费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条的规定，
判决如下： 一、被告韩斌于本判决生效之日起十日内支付原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费6922元、专用能耗费11089.98元、公共能耗费1670.85元、车位费960元，合计20642.83元； 二、驳回原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632元，因适用简易程序减半收取316元，由原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司负担100元，被告韩斌负担216元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 陈宁
二〇一九年四月二十五日
书记员 石芳 搜索“”