江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初7396号
原告：南京嘉易盛贸易实业有限公司，统一社会信用代码91320104135116924N，住所地在南京市。
法定代表人：李晓华。
委托诉讼代理人：许越，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成培曦，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。
被告：南京华阔资产管理有限公司，统一社会信用代码91320106571584337T，住所地在南京市。
法定代表人：魏孙兴。
委托诉讼代理人：王文娟，江苏苏源律师事务所律师。
被告：南京塞天皇星餐饮娱乐服务有限责任公司，统一社会信用代码91320106771258229Y，住所地在南京市。
法定代表人：吴书君。
被告：吴书君，男，1975年6月24日出生，汉族，居民身份证号码******************，住南京市。
第三人：南京旭杰商贸有限公司，统一社会信用代码91320105765286936F，住所地在南京市。
法定代表人：顾平。
委托诉讼代理人：张巧林，江苏环太律师事务所律师。
第三人：王圣杰，男，1982年11月10日出生，汉族，居民身份证号码******************，住南京市。 原告南京嘉易盛贸易实业有限公司（以下简称嘉易盛公司）与被告南京华阔资产管理有限公司（以下简称华阔公司）、被告南京塞天皇星餐饮娱乐服务有限责任公司（以下简称塞天皇星公司）、被告吴书君、第三人南京旭杰商贸有限公司（以下简称旭杰公司）、第三人王圣杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉易盛公司的委托诉讼代理人许越、成培曦，被告华阔公司的委托诉讼代理人王文娟、被告塞天皇星公司的法定代表人吴书君（即被告吴书君）、第三人旭杰公司的委托诉讼代理人张巧林、第三人王圣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉易盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告华阔公司、被告塞天皇星公司及被告吴书君向原告支付房屋租金107.5万元和设备租金80万元；2、被告华阔公司、被告塞天皇星公司及被告吴书君向原告支付房屋租金逾期支付违约金（2018年第一季度和第二季度租金逾期支付违约金，均以53.75万元为基数，均以万分之五/天为标准，分别自2017年12月23日起计算至实际支付之日止，自2018年3月23日起计算至实际支付之日止）；设备租金逾期支付违约金（2018年第一季度和第二季度租金逾期支付违约金，均以40万元为基数，均以万分之五/天为标准，分别自2017年12月23日起计算至实际支付之日止，自2018年3月23日起计算至实际支付之日止）；3、被告华阔公司、被告塞天皇星公司、被告吴书君、第三人王圣杰及第三人旭杰公司将南京市，且被告华阔公司、被告塞天皇星公司、被告吴书君支付占有使用费（以215万元/年*1.5为基数，自2018年7月1日计算至实际返还之日）；4.被告华阔公司、被告塞天皇星公司、被告吴书君向原告支付设备占有使费180万元（以160万元/年*1.5为基数，自2018年7月1日计算至2019年3月31日）。事实和理由：2014年7月1曰，原告与被告华阔公司签订了《房屋租赁合同》，约定:由原告将南京市、KTV及其他项目；租赁期限自2014年7月1日至2021年6月30日；租金标准：第一年度8个月的租金为140万元；第二、第三年度的年租金为210万元：第四至第七年度的年租金为215万元，被告华阔公司于每三个月起始日前的第10天支付该三个月的租金，逾期支付租金的，每逾期一天，向原告支付拖欠租金部分的万分之五/日的违约金，租赁期满或合同解除后，逾期退还房屋及设施的，按期满前或合同解除前租金标准的1.5倍向原告继续支付费用。同日，原告与被告华阔公司另就房屋内相关设备的租赁事宜签订了《设备租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋内的设备出租给乙方，租金标准：第一年度8个月的租金为107万元；以后每年度的年租金均为160万元，租赁期限、租金支付方式及逾期支付的违约责任同《房屋租赁合同》的约定。 《房屋租赁合同》及《设备租赁合同》签订后，双方按照合同履行双方权利义务，原告按照合同约定交付了房屋及设备。自2017年12月23日，被告华阔公司逾期支付租金，而被告塞天皇星公司承诺对被告华阔公司承担连带责任，但被告塞天皇星公司亦未支付。在原告催要租金过程中，被告吴书君承诺愿意承担逾期租金。因被告华阔公司及被告塞天皇星公司仍未支付租金，原告于2018年7月1日向两被告发函，解除了与被告华阔公司的《房屋租赁合同》、《设备租赁合同》。 此外，被告塞天皇星公司于2017年3月27日与第三人旭杰公司签订《承包合同》，于2017年11月15日与第三人王圣杰公司签订《承包合同》，将案涉房屋及设备进行了转租。关于设备，原告将自行与被告清点并交接。因合同解除后，被告未返还房屋，故起诉至法院，望判如所请。 被告华阔资产辩称，同意解除房屋租赁合同；其与被告吴书君协商一致，自2017年起的租金由吴书君承担，原告也是知情的，故被告华阔资产不承担支付租金的义务。 被告塞天皇星公司及被告吴书君辩称，不同意解除合同，塞天皇星公司从华阔公司接手案涉房屋后，因案涉房屋存在消防隐患，始终不能开业经营，原告及华阔公司承诺解决消防问题，但至今未解决，故塞天皇星公司及吴书君享有拒付租金的抗辩权。 第三人旭杰公司辩称，其与被告塞天皇公司的合同已于2018年4月终止，且旭杰公司已撤离了案涉房屋，故其不应承担任何责任。 第三人王圣杰辩称，其与被告塞天皇星公司签订了转租合同，并支付了170万元租金、物业费、水电费等，现房屋装修完毕，因不能通过消防验收，一直处于半营业状态；不同意代华阔公司、塞天皇星公司支付租金。 根据双方当事人的举证质证情况，本院认定事实如下： 坐落于南京市，其中二至五层房屋（坐落号依次为15幢76-3、76-4、76-5、76号6层，总建筑面积4837.61平方米，房屋性质为商业，以下简称案涉房屋）均为原告嘉易盛公司所有。 2014年7月1日，原告嘉易盛公司（出租方、甲方）与被告华阔公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营桑拿、KTV及其他项目；租赁期限自2014年7月1日至2021年6月30日；第一年度（2014年7月1日至2015年6月30日，含免租期4个月）租金140万元；第二、第三年度租金为210万元/年：第四至第七年度的年租金为215万元/年；乙方于每三个月起始日前的第10天支付该三个月的租金；乙方未按合同约定实际给付租金的，每逾期一天，向甲方支付拖欠租金部分的万分之五/日的违约金；乙方不支付或者不按约定时间支付租金达30日的，甲方有权解除合同；租赁期满或合同解除后，逾期退还房屋及设施的，按期满前或合同解除前租金标准的1.5倍向甲方继续支付费用；等等。 同日，原告嘉易盛公司（甲方）与被告华阔公司（乙方）还签订了《设备租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋内的设备（具体见设备清单）出租给乙方使用；租赁期限自2014年7月1日至2021年6月30日；租金标准：第一年度（2014年7月1日至2015年6月30日，含免租期4个月）的租金为107万元，以后每年度的年租金均为160万元；乙方不支付或者不按约定时间支付租金达30日的，甲方有权解除合同；租赁期满或合同解除后，逾期退还设备的，按期满前或合同解除前租金标准的1.5倍向甲方继续支付费用；等等。 同日，被告塞天皇星公司向原告嘉易盛公司出具《承诺书》，承诺为被告华阔公司履行前述租赁合同承担连带保证责任。 上述合同签订后，原告将案涉房屋及设备交付被告华阔公司占有、使用，华阔公司将案涉房屋及设备交由被告塞天皇星占有、使用。 2017年9月30日，被告吴书君通过股权受让的方式成为被告塞天皇星公司的股东，并担任法定代表人。 2017年11月15日，被告塞天皇星公司与第三人王圣杰签订《承包协议》，约定：塞天皇星公司将塞天皇星KTV娱乐会所（案涉房屋的二、三层）承包给王圣杰，承包期自2017年11月15日至2023年11月14日；承包费为290万元/年等。第三人王圣杰述称，其已对塞天皇星KTV娱乐会所进行了装修，但因消防问题不能正式营业，目前处于半营业状态。 2017年3月27日，被告塞天皇星公司与第三人旭杰公司签订《承包合同》，约定：被告塞天皇星公司将案涉房屋的四、五层洗浴中心承包给旭杰公司，承包期自2017年6月1日至2021年6月30日；承包费为130万元/年等。第三人旭杰公司述称其与塞天皇星公司已终止履行《承包合同》，并于2018年4月撤离了案涉房屋。被告塞天皇星公司及被告吴书君对此均予以认可。 2017年12月30日，被告吴书君向被告华阔公司出具《款项来往说明》：“……自2017年9月1日起，关于塞天皇星公司所有债权债务（包括华阔公司承租嘉易盛公司的案涉房屋及设备所应缴纳的租金）由吴书君全部承担，与魏孙兴（华阔公司的法定代表人）无关。” 自2018年1月起，被告华阔公司未向原告支付案涉房屋及设备的租金，原告向华阔公司、塞天皇星公司、吴书君催要，三被告均未支付。 2018年7月1日，原告向被告华阔公司发送《解除合同通知函》：因其逾期支付案涉房屋和设备的租金超过30日，故通知解除双方签订的《房屋租赁合同》、《设备租赁合同》，要求其返还案涉房屋及设备，并支付租金、违约金及占有使用费等。 庭审中，原告述称因被告保管不善，案涉房屋内的设备已部分遗失；被告予以否认。 上述事实，由案涉房屋的产权证、《房屋租赁合同》、《设备租赁合同》、《承诺书》、《款项来往说明》、《承包合同》及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，原告嘉易盛公司与被告华阔公司签订的《房屋租赁合同》、《设备租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 被告塞天皇星公司出具《承诺书》，承诺为被告华阔公司履行前述租赁合同承担连带保证责任，该担保行为成立并生效，其对应华阔公司承担连带保证责任。 被告吴书君出具了《款项来往说明》，承诺其本人对华阔公司应支付的租金承担责任，属于债务加入，故应与华阔公司承担共同还款责任。 一、关于合同的解除。房屋租赁合同及设备租赁合同均约定“乙方（华阔公司）不支付或者不按约定时间支付租金达30日的，甲方有权解除合同”，被告华阔公司未向原告支付自2018年1月起的案涉房屋及设备租金，塞天皇星公司、吴书君亦未支付，至2018年7月1日已超过30日，即合同约定的解除条件已成就，原告可行使解除权，房屋租赁合同及设备租赁合同于2018年7月1日通知到达华阔公司时解除，且被告华阔公司认可合同于2018年7月1日解除。关于被告塞天皇星公司及吴书君抗辩，因案涉房屋未通过消防验收不能使用，故其有权拒付租金；
本院认为，首先，被告塞天皇星公司及吴书君未提交证据证明案涉房屋未通过消防验收，其次，被告塞天皇星公司及吴书君并非租赁合同的主体，无权进行抗辩。 二、租金及延迟给付违约金。关于原告主张三被告给付拖欠的案涉房屋及设备租金187.5万元，
本院认为，支付租金系承租人华阔公司的义务，被告吴书君债务加入后，应与华阔公司共同承担给付义务；被告塞天皇星公司为被告华阔公司承担连带保证责任。关于延迟支付租金的违约金，因房屋租赁合同及设备租赁合同均约定“乙方未按合同约定实际给付租金的，每逾期一天，向甲方支付拖欠租金部分的万分之五/日的违约金”，三被告对违约金均不认可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，结合原告的损失，本院酌定违约金按欠付租金部分的万分之二点五/日计算；故确认：房屋租金的违约金共2笔；每笔均以53.75万元为基数；以万分之二点五/日为标准；分别自2017年12月23日起计算至实际支付之日止，自2018年3月23日起计算至实际支付之日止；设备租金的违约金共2笔，每笔均以40万元为基数；以万分之二点五/日为标准；分别自2017年12月23日起计算至实际支付之日止，自2018年3月23日起计算至实际支付之日止。 三、案涉房屋的返还及占有使用费。合同解除后，原告主张被告华阔公司、被告塞天皇星公司、被告吴书君、第三人王圣杰及第三人旭杰公司返还案涉房屋，
本院认为，被告华阔公司作为承租人负有返还的义务，被告塞天皇星公司、第三人王圣杰实际占有、使用案涉房屋，亦负有返还的义务；被告吴书君及第三人旭杰公司不占有、使用案涉房屋，因此并不负有返还之义务。 关于占有使用费，房屋租赁合同和设备租赁合同均约定“租赁期满或合同解除后，逾期退还房屋（设备）的，按期满前或合同解除前租金标准的1.5倍向甲方继续支付费用”，该租金标准的1.5倍含有违约金，三被告对占有使用费均不认可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，结合原告的损失，本院酌定占有使用费标准调整为租金标准的1.2倍，即房屋的占有使用费为258万元/年，设备的占有使用费为192万元/年，因此，本院确认：被告华阔公司、被告塞天皇星公司及被告吴书君应支付案涉房屋占有使用费（以258万元/年为标准，自2018年7月1日计算至案涉房屋实际返还之日）、设备使用费144万元（以192万元/年为标准，自2018年7月1日计算至2019年3月31日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下： 一、本判决生效后三日内，被告南京华阔资产管理有限公司、被告吴书君给付原告南京嘉易盛贸易实业有限公司房屋租金和设备租金合计187.5万元及延迟付款违约金（房屋租金的违约金共2笔；每笔均以53.75万元为基数；以万分之二点五/日为标准；分别自2017年12月23日起计算至实际支付之日止、自2018年3月23日起计算至实际支付之日止；设备租金的违约金共2笔，每笔均以40万元为基数；以万分之二点五/日为标准；分别自2017年12月23日起计算至实际支付之日止，自2018年3月23日起计算至实际支付之日止），被告南京塞天皇星餐饮娱乐服务有限责任公司对前述款项承担连带给付义务； 二、本判决生效后十日内，被告南京华阔资产管理有限公司、被告南京塞天皇星餐饮娱乐服务有限责任公司将坐落于南京市；被告南京华阔资产管理有限公司、被告南京塞天皇星餐饮娱乐服务有限责任公司、第三人王圣杰将坐落于南京市、76-4房屋清空后返还给原告南京嘉易盛贸易实业有限公司； 三、前述第（二）项判决确定的义务履行完毕时，被告南京华阔资产管理有限公司、被告南京塞天皇星餐饮娱乐服务有限责任公司、被告吴书君向原告南京嘉易盛贸易实业有限公司给付南京市清凉门大街68号金信花园15幢76-3、76-4、76-5、76号6层房屋的占有使用费（以258万元/年为标准，自2018年7月1日起计算至实际返还之日）； 四、本判决生效后三日内，被告南京华阔资产管理有限公司、被告南京塞天皇星餐饮娱乐服务有限责任公司、被告吴书君向原告南京嘉易盛贸易实业有限公司给付设备占有使用费144万元（以192万元/年为标准，自2018年7月1日起计算至2019年3月31日）； 五、驳回原告南京嘉易盛贸易实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元、保全费5000元，合计27800元，由被告南京华阔资产管理有限公司负担（此款原告已预交，被告南京华阔资产管理有限公司在履行上述判决给付义务时加付此款）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 胡腾云
人民陪审员 陈德润
人民陪审员 尚芳蕙
二〇一九年四月二十三日
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