黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初678号
原告：孙彦东，男，汉族，1979年03月02日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。
委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。
被告：大庆市恒瑞房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇松江小镇小区售楼处。
法定代表人：包凯军，职务经理。
委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。
原告孙彦东与被告大庆市恒瑞房地产开发有限公司(简称恒瑞公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年01月23日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理，原告孙彦东及其委托诉讼代理人许延平、被告恒瑞公司的委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙彦东向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告孙彦东与被告恒瑞公司签订的《认购书》有效；2.判令被告恒瑞公司协助原告孙彦东办理位于松江小镇小区14栋1单元1702室房屋登记在孙彦东名下；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年05月29日，经肇源县晓庆物业有限公司法定代表人王晓庆介绍原告孙彦东购买松江小镇小区14栋1单元1702室房屋，与被告恒瑞公司签订《认购书》，并全额交纳731,664元购房款，恒瑞公司出具了以现金方式收取购房款的收据。2018年03月09日向松江小镇供热单位交纳2016年—2017年、2017年—2018年取暖费。期间，多次要求恒瑞公司办理房屋产权登记手续，恒瑞公司以各种理由不予办理。《认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当为《商品房买卖合同》，该合同合法有效。为维护自身合法权益，望人民法院判如所请。
被告恒瑞公司辩称，不同意原告诉讼请求。《认购书》所涉及的14号楼1单元1702室是抵顶供热入网费给晓庆物业公司的房产，认购书系晓庆物业公司与原告之间民间借贷临时将认购书更名到原告名下，不是真实买卖合同关系，并且该房屋没有交付。取暖费票据涉及的房屋是14号楼1单元1701室，与案涉房屋无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：被告恒瑞公司系肇源县肇源镇松江小镇小区项目工程的开发单位。恒瑞公司将该小区14号楼1单元1702室住宅楼（建筑面积250.57平方米）抵顶其欠肇源县晓庆物业有限公司（简称晓庆物业公司）供热入网费，并与晓庆物业公司签订《供热入网工程合同》，注明：“以实际双方确认的供热面积为准。”恒瑞公司向晓庆物业公司法定代表人王晓庆交付上述楼房后，王晓庆为向原告孙彦东借款，以该楼房作为担保，于2016年05月26日和孙彦东就上述楼房向恒瑞公司申请更名，恒瑞公司工作人员在《松江小镇更名申请》中注明：“实为借款走手续，以后可能还更回来。”同日，恒瑞公司与孙彦东签订上述楼房的《认购书》，恒瑞公司工作人员在《认购书》第二联财务联表明：“王晓庆后更孙彦东”；恒瑞公司为孙彦东出具金额为731,664元的收据，注明收款方式现金。恒瑞公司工作人员在该收据第三联注明：“王晓庆抵账，孙彦东抵押，发票已开，为办贷款。”但双方当事人并未提供正规发票。晓庆物业公司于2018年03月09日为孙彦东出具松江小镇14号楼1701室2016年—2017年、2017年—2018年13,500元取暖费收据1份。孙彦东的邮政储蓄银行卡交易明细载明：2016年05月18日，卡取现金121,000元、29日卡转取380,000元。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然被告恒瑞公司与晓庆物业公司达成《供热入网工程合同》后，经恒瑞公司、晓庆物业公司法定代表人王晓庆和原告孙彦东协商，将案涉住宅楼变更为孙彦东名下。但孙彦东提交的银行卡明细支取现金及其经营的2处宾馆相关照片，与恒瑞公司提交的《松江小镇更名申请》、《收据》等证据及恒瑞公司工作人员注明的情况不符，相矛盾；第一次庭审时，孙彦东否认《松江小镇更名申请》其本人签名捺印的事实，所以，孙彦东提交的证据不足以证明足额交纳购楼款。且孙彦东否认晓庆物业公司以上述楼房抵押借款的事实，却称其事后听说该楼是恒瑞公司抵顶晓庆物业公司供热入网费。孙彦东对楼房的装修亦不知情，亦没有提供证明其向晓庆物业公司交付借款的证据。上述情形与王晓庆等人当庭证言及有关书证记载内容相互矛盾，而孙彦东称王晓庆欠其10余万元等陈述与王晓庆陈诉的尚有部分借款未算账相吻合，足以认定孙彦东与王晓庆签订《松江小镇更名申请》系为借款抵押签订的。孙彦东提交楼房钥匙照片不能证明该钥匙系争议楼房的钥匙，更不能证明该楼房系恒瑞公司交付的；而晓庆物业公司出具的取暖费收据是孙彦东向晓庆物业公司索取的。综上所述，原告孙彦东不能证明其足额交纳购楼款，亦无证据证明其依据债务转移取得楼房所有权，其诉求事实不清，证据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，
判决如下：驳回原告孙彦东的诉讼请求。案件受理费11116元，减半收取5558元，由原告孙彦东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审判员 王得利
二〇一九年四月二十二日
书记员 孙 帅附:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时其转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。