北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初63706号
原告：北京市朝阳区建筑工程公司，住所地北京市朝阳区金兴路**楼。
法定代表人：张瑞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江本伟，北京市中盾律师事务所律师。
被告：孙传忠，男，1958年3月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告北京市朝阳区建筑工程公司（以下简称朝阳区建筑公司）与被告孙传忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳区建筑公司的委托诉讼代理人江本伟，被告孙传忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朝阳区建筑公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告孙传忠立即腾退我公司所有的位于北京市朝阳区永安里砖厂胡同x，并将该房屋交还我公司；2、判令被告孙传忠向我公司支付房屋租金112万元（自2010年6月1日起暂计算至2018年6月1日，具体金额计算至实际腾退之日）；3、判令被告孙传忠向我公司赔偿逾期支付房租的违约金1667137．5元（自2010年6月1日起计算至2018年6月1日，具体金额计算至实际支付全部拖欠租金之日）。事实与理由：我公司曾与被告孙传忠签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市朝阳区永安里砖厂胡同x（以下简称涉案房屋）出租给被告孙传忠，约定年租金为14万元，租期为3年，自2010年6月1日至2013年5月31日，租金自2010年6月1日起开始计算。双方约定，逾期交付租金的除应及时补交外，还应按照每日未缴租金的千分之一赔偿逾期支付租金的违约金。房屋租赁合同到期后，双方未重新签订合同。我公司曾多次要求孙传忠腾退涉案房屋，但孙传忠拒不腾退，且自2010年6月1日起就未支付过任何租金。为维护我公司的合法权益，我公司诉至法院，请求法院判决支持我公司的诉讼请求。
被告孙传忠答辩称，不同意原告朝阳区建筑公司的全部诉讼请求。第一，我在承租涉案房屋期间为了修缮涉案房屋垫付费用200万余元，期间就此项垫付费用与朝阳区建筑公司达成协议，朝阳区建筑公司抵扣相应房租；第二，承租期间我对涉案房屋进行日常维护管理共发生费用240万余元，此项费用应当抵扣房租；第三，我承租涉案房屋期间自建供暖锅炉且垫付供暖费用，发生30余万元，亦应抵扣房租；第四，朝阳区建筑公司因其他事宜尚欠我165万余元。综上，不同意朝阳区建筑公司的全部诉讼请求。
经审理查明：位于北京市朝阳区建国门外砖厂胡同**的房屋（建筑面积1361．78平方米，产权类别为国有资产，产权证号为京房权证朝国05字第XXXX号，以下简称涉案房屋）属原告朝阳区建筑公司所有。2010年原告朝阳区建筑公司（出租方，甲方）与被告孙传忠（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，房屋位置位于北京市朝阳区永安里砖厂胡同x，面积见合同附图，房屋现状即为交付标准；第二条约定，乙方的租赁用途为经营，租期3年，甲方自2010年6月1日起将房屋交付乙方使用至2013年5月31日，租金自2010年6月1日起计算；第三条约定，租金为每年14万元，按季度付款，合同签订之日首付3万元。以后租金分别在9月1日、12月1日、3月1日和6月1日前支付。合同签订之日预付房屋押金5000元，待合同期满乙方结清所有费用后返还预付押金（不计利息）；第六条约定，甲方有权依据本合同的约定向乙方收取租金、租赁押金及相关费用；第七条约定，乙方应按照约定的时间交纳租金、押金及相关费用。租赁期届满，应将承租房屋交回甲方。乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，甲方有权对工程进行监督。乙方不得将房屋转租或分租（除非甲方书面同意）。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，押金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。乙方在承租的房屋内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备，应事先征得甲方同意，并由甲方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方负担；第八条约定，乙方拖欠租金达30天的，甲方有权解除合同并收回房屋；第九条约定，乙方要对房屋进行改造，需经甲方同意，增减要用甲方名义申报，且经规划部门批准，否则承担恢复原状及赔偿责任；第十条约定，合同期满或解除时，乙方在租赁房屋上投资建造及装修的可拆除部分归甲方所有，以形成附合的装饰装修物归甲方所有，甲方无需支付任何费用。乙方在甲方场地修缮，改造新建的标的物，全部完整无偿的转移给甲方；第十一条约定，承租期内乙方使用水、电、燃气、供暖、电话、卫生清洁、垃圾清运、物业等费用由乙方自理；第十三条约定，乙方逾期交付租金的除应及时如数补缴外应支付违约金，违约金额以每日按未缴租金的千分之一累计欠缴日数计算收费。乙方违反合同约定，导致合同无法实际履行，或由于乙方违约行为导致甲方单方解除本合同的，除合同另有约定的违约责任外，乙方还应向甲方支付三个月租金的违约金；第十五条约定，乙方负责承租地域的卫生清运、公厕清运及相关费用，自行承担范围内的“门前三包”及卫生保洁、垃圾清运工作。合同签订后，朝阳区建筑公司将涉案房屋交付孙传忠占有使用，期间孙传忠未依约支付押金及租金。合同履行期届满后，双方未续签书面的房屋租赁合同。另查，被告孙传忠承租涉案房屋后，将涉案房屋分别对外进行转租，原告朝阳区建筑公司已另行起诉要求相关承租人腾退涉案房屋。涉案房屋目前仍由孙传忠实际占有并对外出租。庭审中，经询问双方当事人，孙传忠称其在承租涉案房屋期间为了修缮涉案房屋垫付费用200万余元，期间就此项垫付费用与朝阳区建筑公司达成协议，朝阳区建筑公司抵扣相应房租。朝阳区建筑公司不认可对此项费用实际发生，亦不同意抵扣相应房租。孙传忠对其此项抗辩意见未出示证据证明；孙传忠称承租期间发生日常物业管理及维护方面的费用240万元及锅炉、供暖费用30万余元，应当抵扣房租。朝阳区建筑公司不认可对此项费用实际发生，亦不同意抵扣相应房租。孙传忠对其此项抗辩意见亦未出示证据证明；孙传忠称朝阳区建筑公司拖欠其款项165万余元，但认可该款项与本案房屋租赁合同无关。对于朝阳区建筑公司主张的逾期支付租金的违约金，孙传忠认为主张的金额过高，请求依法予以酌减。以上事实，有房屋所有权证书、房屋租赁合同及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告朝阳区建筑公司与被告孙传忠签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，孙传忠在承租涉案房屋后，未依约向朝阳区建筑公司支付租金，其行为已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。朝阳区建筑公司与孙传忠签订房屋租赁合同的履行期已于2013年5月31日届满，且双方未续签书面的房屋租赁合同，且孙传忠迟延支付租金的行为亦属违约，因此朝阳区建筑公司有权依法解除合同，收回涉案房屋并要求孙传忠支付拖欠的租金及无权占有期间的占有使用费。关于朝阳区建筑公司主张的逾期支付租金的违约金，按照约定的标准计算金额过高，且孙传忠请求予以酌减，因此本院根据案件实际情况对该项违约金予以酌定。关于孙传忠认为发生的修缮涉案房屋垫付费用应抵扣房租的抗辩意见，孙传忠并未就费用的发生及达成了抵扣的一致意思举证证明，因此本院不予采信；认为承租期间发生日常物业管理及维护方面的费用应当抵扣房租的抗辩意见，因按照双方约定此类费用应由承租方自行负担，且朝阳区建筑公司亦不同意抵扣租金，因此此项抗辩本院不予采纳；认为朝阳区建筑公司拖欠其款项165万余元的抗辩意见，因孙传忠自认该款项与本案房屋租赁合同无关，故本院对此项不予处理，相关争议孙传忠可另行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，
判决如下：
一、被告孙传忠于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区建国门外砖厂胡同3号的房屋，并将该房屋返还原告北京市朝阳区建筑工程公司；
二、被告孙传忠于本判决生效之日起十五日内向原告北京市朝阳区建筑工程公司支付二Ｏ一Ｏ年六月一日至二Ｏ一八年五月三十一日的房屋租金一百一十二万元；
三、被告孙传忠以每年十四万元的标准，向原告北京市朝阳区建筑工程公司支付二Ｏ一八年六月一日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；
四、被告孙传忠于本判决生效之日起十五日内赔偿原告北京市朝阳区建筑工程公司逾期支付租金的违约金十万元。如果被告孙传忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当支付迟延履行金。案件受理费14549元，由原告北京市朝阳区建筑工程公司负担8180元，由被告孙传忠负担6369元（原告已预交，被告应于本判决生效之日起七日内给付原告6369元）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蒙镭
二〇一九年四月二十二日
书记员 张瑜 关注公众号“”