福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终958号
上诉人（原审原告）：陈英仔，男，1979年1月21日出生，汉族，住福建省松溪县。
委托诉讼代理人：黄光成，福建中言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐国荣，福建中言律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：泉州周全房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宏泰皮塑有限公司大楼****01。
法定代表人：刘金龙，该公司经理。
委托诉讼代理人：苏碧婷，女，该公司员工。
原审
第三人：林莲珠，女，1966年2月7日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人陈英仔因与被上诉人泉州周全房地产代理有限公司（以下简称“周全公司”）及原审第三人林莲珠房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初7299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈英仔上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈英仔一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.陈英仔知道带租拍卖的事实不等同于原房东之前停水停电的事实，一审法院要求陈英仔承担诉争房屋有水电可用的举证责任，违背日常生活经验。2.一审法院把没有开通水电等同于诉争房屋无水无电无法正常使用与诉争房屋正常租用的现状不符，认定错误。3.即使诉争房屋水电开户被暂停，也是周全公司故意不交租金造成的，应当由周全公司承担法律责任。4.现有证据不能认定林莲珠是实际承租人的事实，诉争房屋已经被分割成公寓后再次转租，实际承租人另有其人。5.申请恢复诉争房屋供水供电与诉争房屋是否正常使用，没有必然的联系，不能成为拒付租金的借口，实际诉争房屋均有借用水电在维持租赁使用，周全公司事实上享有转租的利益，如周全公司因无法正常供水供电而增加的费用，向陈英仔主张抵扣则是另一回事。 周全公司辩称，诉争房屋自2017年1月21日开始就已经没有水电，一直都是借水借电在用，只要陈英仔开通水电，周全公司就继续支付租金。一审判决正确，应予维持。 林莲珠述称，一审判决正确，应予维持。 陈英仔向一审法院起诉请求：1.解除周全公司与前业主于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》中位于晋江市泉州大桥南片锦州××小区××栋××室房屋的租赁合同部分；2.周全公司恢复诉争房屋主体结构原状（屋顶、梁、柱、承重墙等）；3.周全公司自合同解除之日起10日内腾房交付陈英仔并按原有约定租金标准计付从解除之日至实际腾房交付期间的房屋占用费；4.周全公司支付2017年12月1日至2018年12月1日应缴未缴租金21714元（10857元×2）及逾期违约金（从2017年12月2日起至实际支付之日止按每日千分之三计付，暂计至起诉之日2018年6月2日为11856元）。 一审法院认定事实：2013年9月1日，周全公司与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同，约定周全公司统一租用锦洲瑞苑小区1栋和2栋楼中的35套房屋（含涉案1栋505、404室），租期为15年，自2013年12月1日起至2028年12月1日止；租金为每年38万元，每套每年10857元；付款方式为前三年半年付一次租金，即每年的12月1日和6月1日支付，三年后整年付，即每年12月1日付。合同第4.10条约定，“在合同有效期内，甲方（出租方）应提供水、电给乙方（承租方）使用。水、电费、电话、电视、上网费用，物业管理费等相关费用，均由乙方承担”等。2014年5月1日，周全公司将诉争1栋404室房屋转租给第三人林莲珠。2017年1月10日，海琪公司对两套诉争房屋进行停水停电。2017年7月7日，周全公司将诉争1栋505室房屋转租给第三人林莲珠。2017年11月29日，陈英仔通过司法拍卖方式取得诉争两套房屋的所有权并办理过户登记手续。陈英仔在司法拍卖时对诉争房屋处于带租拍卖状态是知晓的。但陈英仔取得房屋所有权后，至今未办理水电开户接通手续。 一审法院认为，关于争议焦点1，诉争房屋租赁合同应否解除的问题。房屋租赁合同第4.10条约定，“在合同有效期内，甲方应提供水、电给乙方使用”。据此，供水供电是出租人的义务，也是承租人正常使用房屋的首要条件。陈英仔通过司法拍卖程序取得诉争房屋，对于诉争房屋处于带租拍卖的状态系知晓的，依照“买卖不破租赁”的原则，陈英仔作为新产权人应当严格遵守房屋租赁合同的约定，充分履行提供水电的义务。但陈英仔在办理房屋过户登记后，并未办理水电开户接通手续，导致周全公司未能正常使用诉争房屋，系陈英仔违约在先，故周全公司主张先履行抗辩权即陈英仔应先履行供水供电义务，符合日常生活的经验法则和交易习惯。陈英仔主张解除房屋租赁合同，不符合情理及法理，予以驳回。关于争议焦点2，陈英仔主张的恢复原状、交还房屋、支付房屋占用费及租金等各项诉讼请求能否成立。鉴于陈英仔主张解除房屋租赁合同的诉求不能成立，对于陈英仔主张恢复房屋主体结构原状、腾空房屋、支付房屋占有费，缺乏事实和法律依据，予以驳回。陈英仔主张周全公司支付2017年12月1日至2018年12月1日的租金，但陈英仔未供水供电，违约在先，依照合同法第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。陈英仔应待其履行接通水电义务，使租赁物达到正常使用状态后，再向周全公司催讨。陈英仔主张周全公司应按合同约定每日千分之三支付逾期违约金，鉴于陈英仔对于周全公司迟延支付租金负有过错，应自行承担过错责任，予以驳回。 综上所述,周全公司与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，可认定有效。依照“买卖不破租赁”的原则，陈英仔在取得诉争房屋所有权后，应严格遵守该租赁合同的约定。但陈英仔怠于履行供水供电义务，违反了合同约定，应承担相应责任。在陈英仔未充分履行合同义务的情况下，陈英仔主张周全公司延迟支付租金，应解除合同，缺乏事实依据和法律依据，予以驳回。陈英仔主张周全公司恢复房屋主体结构、腾空房屋并支付房屋占用费，缺乏依据，予以驳回。陈英仔主张周全公司应支付2017年12月1日至2018年12月1日的租金，可待其履行供水供电义务后，再向周全公司催讨。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十六条、六十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条规定，判决：驳回陈英仔的全部诉讼请求。案件受理费639元，由陈英仔负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈英仔提供手机录像片段光盘、截图及整理清单一份，欲证明诉争房屋均有水电使用的事实；提供（2017）闽0582民初2335号民事裁定书和证据，欲证明水电开户被暂停是周全公司故意不交租金所致；提供律师函一份，欲证明是因为周全公司未缴纳租金，导致被停水停电；提供告知函两份，欲证明2018年6月7日周全公司在《告知函》内没有提到转租第三人的事实。周全公司提交银行转账凭证一份，拟证明周全公司将1栋505号诉争房屋转租给林莲珠，林莲珠已依约支付租金的事实。周全公司、林莲珠对手机录像片段、截图及整理清单的真实性无异议，但认为供水供电是房东的责任，诉争房屋之所以有水电可用是因为向他人借水借电；对（2017）闽0582民初2335号民事裁定书和证据质证称，诉争房屋被查封后，其就与海琪公司进行交涉，但海琪公司不予回复且停水停电，所以诉争房屋暂停供水供电的原因在于海琪公司，而不是承租人没有依约缴纳租金在先；对律师函、告知函的真实性无异议，但认为是海琪公司违约在先，没有履行供水供电的义务，所以才没有继续支付租金。陈英仔对转账凭证的真实性无异议，但认为该证据不足以证明诉争房屋已转租给林莲珠。
本院经审查认为，手机录像片段仅可证实诉争房屋在拍摄时有水电可用；（2017）闽0582民初2335号民事裁定书及证据、律师函仅可体现南新公司与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司因履行租赁合同发生争议而诉至法院，后周全公司撤回起诉的事实而无法证明诉争房屋水电开户被暂停是哪方过错所致；告知函虽未体现林莲珠为次承租人，但根据林莲珠、周全公司在一审调查中的陈述并结合在案证据，可认定林莲珠向周全公司承租诉争房屋的事实。另外，周全公司提供的转账凭证可与在案的租赁合同以及林莲珠等人的陈述相互印证，予以采信。二审另查明，泉州南新房地产代理有限公司（以下简称南新公司）于2017年2月3日变更名称为泉州周全房地产代理有限公司，2013年9月1日，与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同为南新公司。一审查明的其他事实正确，予以确认。
本院认为,南新公司与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按合同约定切实履行。现南新公司变更名称为周全公司，陈英仔以司法拍卖的方式取得诉争房屋所有权，上述租赁合同的权利义务由陈英仔及周全公司承继。根据上述房屋租赁合同中有关双方权利义务的第4.10条：“在合同有效期内，甲方（出租方）应提供水、电给乙方（承租方）使用……”的约定，陈英仔有义务向周全公司提供因租赁使用诉争房屋所需的水电。根据查明事实，本案两套诉争房屋自陈英仔主张租金的2017年12月1日起至今，并未开通水电，陈英仔以其对诉争房屋无水电不知情为由进行抗辩，缺乏依据，不予采纳，故认定陈英仔存在违约行为。在陈英仔存在违约行为的情况下，陈英仔以周全公司延迟支付租金为由请求解除合同，缺乏事实依据和法律依据，一审对此不予支持正确，予以维持。陈英仔主张周全公司应恢复涉案租赁房屋主体结构原状（屋顶、梁、柱、承重墙等），缺乏依据，不予支持。陈英仔未开通水电的违约行为，虽然导致诉争房屋的租赁使用价值减少，但并不导致周全公司完全无法使用诉争房屋，且周全公司仍继续租用该两套房屋，故周全公司主张需待陈英仔开通水电后，其再支付租金，缺乏依据。经查，案涉《房屋租赁合同》约定租赁物共35套，年租金380000元，故每套年租金为380000元/年÷35套=10857元。由于陈英仔未开通水电，导致周全公司无法正常使用诉争房屋，应承担相应违约责任，故综合考虑本案案情，本院酌情认定周全公司应按合同约定租金标准的60%向陈英仔支付2017年12月1日至2018年12月1日的租金，计13028.4元（10857元×60%×2套）。因陈英仔存在未开通诉争房屋水电的违约行为，其要求周全公司承担违约金，缺乏依据，不予支持。 综上所述，陈英仔的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初7299号民事判决； 二、泉州周全房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈英仔租金13028.4元； 三、驳回陈英仔一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费639元，由陈英仔负担513元（多预交的126元予以退回），由泉州周全房地产代理有限公司负担126元，应于本判决生效之日起五日内缴交；二审案件受理费639元，由陈英仔负担513元（多预交的126元予以退回），泉州周全房地产代理有限公司负担126元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 本判决为终审判决。
审 判 长 李金凤
审 判 员 黄有志
审 判 员 郑玉蒜
二〇一九年四月二十二日
法官助理 王佳森
书 记 员 陈威鸿 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：