河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0207民初1606号
原告：赵桂芹，女，1966年2月27日出生，汉族，住唐山市丰南区。
原告：张玉江，男，1964年6月21日出生，汉族，住唐山市丰南区。 二原告
委托诉讼代理人：崔志学，唐山市丰南区丰南镇宏伟法律服务所法律服务工作者。
被告：唐山万力市场经营管理有限公司，住所地丰南区青年路18号。
法定代表人：陈国强。职务：员工。
第三人：唐山挪亚市场经营管理有限公司，住所地丰南区丰南镇青年路18号。
法定代表人：王雪泉，职务：董事长。
委托诉讼代理人：张新卫，男，汉族，1970年7月6日生，住上海市宝山区，系该公司总经理。 原告赵桂芹、张玉江与被告唐山万力市场经营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月7日、2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告赵桂芹、原告张玉江及二原告委托诉讼代理人崔志学、第三人唐山挪亚市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人张新卫到庭参加诉讼。被告唐山万力市场经营管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 赵桂芹、张玉江向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告间签订的委托经营协议，给付二原告应得租金人民币306021元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。二原告与被告系委托经营合同关系。二原告于唐山万力房地产有限公司购得位于丰南区青年路18号的万力皮革城1层1335号商铺，使用面积为117.67平方米。二原告已经交清全部购房款并取得房屋所有权证。被告为了方便管理经与二原告协商于2012年12月4日签订了委托经营管理协议，协议第五条约定：“1、委托经营期内的前三年，甲方（即二原告方）自愿放弃向乙方（即被告方）收取的任何形式的经营收益，如有余作为市场公共发展基金；2、……3、委托经营期第四年起至第五年，被告按商铺总价额10%确定租金支付给甲方：（1）具体支付金额为第四年（即2016年10月1日起至2017年9月30日）租金为306021元；第五年（即2017年10月1日至2018年9月30日）租金为306021元。（2）租金支付时间：委托经营期内每年度3月1日至3月15日和9月1日至9月15日各支付该年度收益的一半。”现双方约定的租金给付期间已经经过，但被告不但迟迟不向原告支付第四年后半期租金153010.5元及第五年前半年的租金153010.5元，而且未经二原告同意私自转由他人经营管理。原告认为被告违反委托协议约定，恶意不履行支付租金义务，其行为侵犯了二原告的合法权益，故二原告要求解除原、被告间签订的委托经营协议，二原告多次找被告协商均无果，无奈，为维护自己的合法权益，诉至法院。 诉讼过程中，因案件处理结果与唐山挪亚市场经营管理有限公司有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参加本案诉讼。 原告为证明自己主张向本院提交证据：1、身份证、结婚证复印件各一份；2、购房合同、房产证复印件、唐山皮革城商铺委托经营管理协议各一份；3、收据、发票、银行明细若干。 被告唐山万力市场经营管理有限公司辩称，答辩人唐山万力市场经营管理有限公司（以下简称万力市场公司）不同意原告赵桂芹、张玉江的全部诉讼请求，请求依法予以驳回，判由第三人唐山挪亚市场经营管理有限公司（以下简称挪亚市场公司）承担商铺经营管理协议下的所有义务。
一、原告名下委托经营管理的商铺经营权、管理权，已经实质性转让给第三人。自2014年以来，本答辩人已经与第三人挪亚市场公司达成协议，将商铺经营权、管理权实质性转让挪亚市场公司，此事丰南区政府及社会和原告，人尽皆知。
二、第三人挪亚市场公司的控股公司已经取得唐山皮革城的所有权人唐山万力房地产开发有限公司的100%股权。2014年，本答辩人控股股东万力控股有限公司已经将其持有的开发公司的100%股权质押给第三人的控股公司和关联公司。此后，第三人的控股公司及关联公司已经进驻唐山皮革城办公，办公地点就在原告的商铺所在地丰南区青年路18号。
三、通过以物抵债的方式，第三人的控股公司已经取得唐山皮革城的商铺所有权。2014年以来，直到2017年，上海第一中院的诉讼中，第三人的控股公司及其关联公司已经通过法院执行和区政府协调，取得商铺的所有权。
四、第三人挪亚市场公司及其关联公司已经取得唐山皮革城的经营权、管理权。2014年以来，经过多方协调，及区政府协调，第三人挪亚市场公司进驻唐山皮革城，取得经营权、管理权。目前，本答辩人的营业执照公章等，包括挂名法定代表人陈国强的名章也是由第三人的控股公司持有，第三人挪亚市场公司及其控股公司实质性地行使包括原告在内的所有商铺之经营权和管理权、出租权。
五、第三人挪亚市场公司实际出租使用着原告的商铺。原告作为商铺的所有权人、经营权的委托人，明知第三人挪亚市场公司已经出租使用原告的商铺行为。根据与原告签订的《唐山皮革城商铺委托经营管理协议》，本答辩人得到原告的授权，可以转让经营权给挪亚市场公司。在多次与原告的交流交往中，本答辩人已经明确告知，商铺的委托经营权已经转委托给挪亚市场公司。原告也乐见这种转让委托经营行为，对挪亚市场公司也是信任的和委托的。第三人挪亚市场公司在经营管理过程中，实际付出了《唐山皮革城商铺委托经营管理协议》项下的租金，300多个与原告一样的业主，已经领取了租金，并与挪亚市场公司签订了新的皮革城商铺委托经营管理协议，且挪亚市场公司已经全部履行了新的协议，全力经营管理，投入巨大资金招商宣传，保障了业主，包括原告在内的全部业主利益。
六、本答辩人已经尽到全部义务委托指派张新卫总经理代表，尽职履行《商铺委托经营管理协议》。张新卫总经理是本答辩人及控股方的全权代表，自项目开发以来，从2012年起，即在唐山皮革城工作。目前，代表本答辩人及挪亚市场公司尽职履行责任，招商引资，经营管理。从2015年起的租金收益支付，也是张新卫总经理代表，与区政府和城投公司、挪亚市场公司及其控股公司关联公司进行了大量的协调工作，尽职履行了受委托义务和转委托后实际经营义务。
七、对原告的起诉请求的答辩意见：1、要求解除协议，不能支持。原告应当认可本答辩人的转让经营权行为，与第三人签订新的《商铺委托经营管理协议》。2、要求返还商铺，不能支持。原告应当承认当前第三人实际经营的事实，且原告事实上已经认可。否则为何不向实际承租人和经营管理人主张返还商铺？原告明知购买的商铺，是不能够独立使用的空间，在第三人已经尽职经营且给付租金的情况下，还诉请返还，不可理喻。且返还请求权已经超过一年。3、诉请支付租金及违约金，不能支持。原告完全可以领取本答辩人、区政府、城投公司、第三人给付的租金，但是不领取，或者领取后，认为只是第三人给付的，主张再领取租金，完全是自己造成租金损失，更不存在支持违约金。4、诉请支付实际占用费，不能支持。不存在本答辩人的实际使用。且第三人在实际占用、经营，是得到原告授权的本答辩人有效委托经营行为，是符合合同的约定行为，且第三人同意支付租金，不存在另行支付占用费的基础。5、本案诉讼费由原告自行承担。
八、愿意在法庭主持下，进行调解。由于本公司已经实质性地由第三人唐山挪亚市场经营管理有限公司管理各项事务，本次开庭，也由挪亚市场公司代理参加。 被告唐山万力市场经营管理有限公司并未提交证据。 第三人唐山挪亚市场经营管理有限公司述称，1、涉案商铺实际占有和使用不是唐山挪亚，是实际的承租人在租赁使用。2、万力与挪亚存在租赁合同关系，挪亚与实际租户存在租赁关系，双向的租赁合同均在履行期内，承租人（挪亚和实际租户）均没有违约情形，本案系原告和被告之间的租赁合同纠纷，无法突破合同相对性原则。3、案涉唐山皮革城租户基本上都存在一户多铺的现象，这种现象符合合同约定和商场管理的惯例，客观上导致实际租户无法返还实际商铺，综上挪亚不同意原告的第二项诉讼请求。 第三人为证明自己主张向本院提交证据：1、唐山万力市场经营管理有限公司与上海挪亚商业运营管理有限公司商铺租赁合同；2、唐山挪亚市场经营管理有限公司与案外人就涉案商铺展位租赁及管理服务合同。 本院
经审理查明，原告张玉江、赵桂芹于2012年12月4日自唐山万力房地产开发有限公司购买位于唐山万力商业广场唐山皮革城商铺，商铺位于第0001座0单元1-1335号房，合同上建筑面积117.67平方米。原告张玉江、赵桂芹取得了房屋所有权证书，房权证记载建筑面积117.69平方米。同日，二原告作为甲方（委托方）与被告唐山万力市场经营管理有限公司作为乙方（受托方）签订了《唐山皮革城商铺委托经营管理协议》。协议约定：原告将购得的位于唐山市丰南区唐山皮革城1层1335号商铺委托给被告经营管理。委托经营管理期限：1、该商铺的委托经营管理期限10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止。未经双方书面同意，任何一方均不得变更前述期限。2、为更好的培育、发展市场，甲方委托乙方向开发商直接接收商铺并开始商铺装修、经营等行为，甲方同意并认可乙方的所有收房行为。3、不管开发商向乙方实际交付商铺时间提前或延迟，委托经营管理期限均自2013年10月1日开始起算。 第四条权利义务约定 1、在委托经营管理期限内，乙方享有以下权利： （1）乙方享有完全的商铺使用、收益、经营管理权，有权自主变更商铺的经营范围、经营业态、经营品牌及经营品种等。 （2）乙方根据实际情况，以乙方的名义自主将商铺出租、联合经营、许可他人经营，并以乙方的名义收取租金，并可自主向有利害关系的第三方主张权利，且无须征得甲方同意。 （3）乙方及转租后的第三方有权更换、添置商铺的经营设施设备，有权对商铺进行装修、再装修，有权根据实际需要对商铺进行重新分割、与其他商铺合并等改造，且无须征得甲方同意。 2、在委托经营管理期限届满前，甲方不得自行出租商铺，不得直接向实际承租人收取与租赁商铺相关的任何费用。 3、在委托经营管理期限内，非经乙方同意，甲方不得占有、使用已委托给乙方经营管理的商铺。 4、在委托经营管理期限内，甲方若向第三方出让商铺所有权的，应提前一个月（30天）以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。商铺若转让给第三方的，甲方应当书面告知并要求第三方书面确认继受甲方在本协议中的权利义务并受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务；否则即属甲方违约，由此造成的乙方及其他各方的所有损失（含可得利益之损失）均全部由甲方承担。在第三方出具该等确认书前，甲方不得办理商铺所有权转让手续。 5、为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对唐山皮革城进行统一经营和管理，甲方已经充分知悉并理解《唐山皮革城经营管理公约》的内容，并同意接受该公约的约束。 6、乙方有权代表甲方选择物业公司对唐山皮革城进行物业服务。 7、在委托经营管理期限内，商铺的保修及维护义务，由乙方承担并支付费用。 第五条委托经营管理期限内商铺经营利益分配约定 1、委托经营管理期限内前三年（即2013年10月1日起至2016年9月30日止）的利益分配约定：为保障市场初期的稳定与繁荣，扩展招商，培育市场，实现甲方的长期利益，且在开发商售房时已在房价中给予了甲方充分的优惠，因此，甲方自愿放弃委托经营管理期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益的权利，委托经营管理期限内前三年内如有租金及其他形式资金收入、且在扣除各项支出及税、费后仍有结余的，甲、乙双方约定将剩余金额作为市场公共发展基金，由乙方将该资金用于培育市场、改善市场环境、提高市场的知名度和交易活跃程度，以及为提高今后的市场租金水平所做的市场推广等，最终实现甲方的长远利益。 2、如商铺实际交付时间早于本协议约定的委托经营管理期限起算时间的，在商铺交付乙方后至委托经营管理期起算前，甲方放弃向乙方收取该期间内的任何形式的委托经营收益，该收益（若有）由乙方用于市场装修、培育和推广。 3、委托经营管理期第四年起至第五年（即2016年10月1日起至2018年9月30日止）,乙方按照商铺总价的10%确定租金，并按如下约定将商铺的租金支付给甲方： (1)租金金额具体如下： 第四年（即2016年10月1日起至2017年9月30日止）租金为:人民币306021元（大写：叁拾万陆仟零贰拾壹元整）；第五年(即2017年10月1日起至2018年9月30日止)租金为:人民币306021元（大写：叁拾万陆仟零贰拾壹元整）。 (2)租金支付时间 委托经营期内,每年度的租金分两次支付,即每年度的3月1日到3月15日和9月1日到9月15日各支付该年度收益的一半。 4、委托经营管理期第六年起至委托经营管理期限届满（即2018年10月1日起至2023年9月30日止）期间的租金以商铺所在楼层收取的租金总额为基数，按开发商于2012年11月11日公布的甲方商铺销售价格在该楼层所有商铺销售价格总额中所占比例进行分配。 5、甲方的租金在扣除乙方的10%佣金和相应的税金后，按以下方式进行支付： ①银行转账：乙方将款额直接汇入甲方银行账户； ②现金支付：在每个支付之日起30天内，甲方携带本协议原件及本人身份证原件，至乙方经营场所领取。 7、乙方应当积极培育市场，吸引商户，尽最大努力追求租金收益的稳定性和最大化。如乙方为实现前述目标与承租人签订的租赁合同中租赁期限长于本协议约定的委托经营管理期限的，甲方同意委托经营管理期限顺延至租赁期届满之日（顺延期间内的租金分配按本协议第五条第4款之规定执行，双方权利与义务等事项均按本协议相关规定执行）。届时甲方自愿放弃以乙方与承租人订立的租赁合同期限过长或顺延的委托经营管理期过长为由解除本协议的权力。 8、委托经营管理期间内，甲方要求终止本协议，收回所购商铺用于本人经营的，需提前6个月向乙方提出书面申请并征得乙方同意。甲方自营须符合市场整体要求和相关规定，并应当遵守市场经营管理公约和商铺装修须知等市场管理制度，且应确保商铺按照市场管理规定开业经营，甲方应就自营物业自行承担并向相关市场管理机构缴纳以下费用，包括但不限于：市场推广费、物业管理费、空调费、公共区域水电费、公共区域保洁费、秩序管理费、停车费、市场广告位占用费；否则，视为甲方自愿放弃自营权利而将商铺继续委托乙方经营，乙方有权自行、直接接管商铺。 第六条其他费用 1、委托经营管理期限内，除本协议另有约定的外，甲方不承担与该商铺经营有关的以下费用：市场推广费、物业管理费、空调费、公共区域水电费、公共区域保洁费、秩序管理费、停车费、市场广告位占用费等。以上费用均由乙方根据实际情况与商铺承租方约定具体支付标准。 2、国家税收及政府职能部门应收的各项税费，甲乙双方都应依法缴纳，缴纳方式按国家有关法律或政府职能部门的相关规定执行。 第七条协议的解除 1、在委托经营管理期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止本协议，并按本协议的约定进行补偿。 2、有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任： （1）该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的； （2）因不可抗力事件致使商铺无法经营、本合同目的无法实现的。 3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除本协议： （1）未承担约定的维护义务致使乙方无法正常经营或代理出租该商铺的； （2）因甲方的行为造成乙方或实际承租人无法正常经营或者其经营权受到损害的。 4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议： （1）恶意损坏商铺； （2）恶意拖欠已收租金，经甲方书面催款90日后仍不支付的。 第八条违约责任 1、委托经营管理期间，任何一方需提前终止本协议的，应提前90日通知对方，征得对方同意后，提出终止本协议的一方应按剩余未履行期间的预计总租金（按解约当年度的商铺的日租金乘以未履行的实际天数，下同）的50%向对方支付补偿金作为对方的补偿，并赔偿由此造成的一切损失；如一方未经对方同意，而擅自提前终止本协议的或一方按协议行使解除权的，则擅自提前终止本协议的一方或被解除权人应按前述补偿金标准的2倍向对方支付违约金，并赔偿由此给对方造成的一切损失。 2、甲方未能按本合同约定履行的，除本合同另有规定的外，应向乙方承担其商铺首次买卖合同价款5%的违约金，导致第三方遇受损失的，甲方应赔偿由此造成的一切损失。 3、乙方未按约定的时间支付租金的，自本协议规定的最后支付期限的第二天起，乙方每日向甲方支付逾期部分万分之二的违约金；若超过三个月仍然未支付的，从第三个月开始乙方每日向甲方支付逾期部分万分之四的违约金。 4、如在本协议签订之前或委托经营管理期内甲方将该商铺设定担保物权的，甲方保证抵押权人同意本协议，因抵押权人在委托经营管理期内主张实现担保物权致使本协议无法履行的，甲方应按剩余未履行期间的预计总租金的30%向乙方支付违约金，并赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。 第九条其他约定 1、除委托经营管理期出现顺延的外，委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该商铺，双方可在期满前一个月内另行签订委托协议。期满后如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权，如原经营户要求续租的，同等条件下甲方必须优先出租给该经营户。委托经营管理期限届满后30日内，如甲方未能书面要求乙方收回商铺经营权的，则视为甲方同意委托经营管理期限顺延，乙方有权选择继续受托经营，委托经营收益按本协议第五条第4款之约定执行。 2、甲方确认本协议所确定的地址、电话等联系方式为其准确的联系方式，如有变化应当立即书面告知乙方。协议履行过程中因前述联系方式错误、变更等归属甲方的原因致使乙方无法联系时，由此产生的一切责任由甲方承担。任何一方将需要邮寄的材料邮寄至本合同约定通讯地址即视为送达。 3、委托经营管理期间，甲、乙双方及其权利、义务继承人应当全面履行本协议的约定条款。 4、本协议未尽事宜双方可另行协商，并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。 第十条协议争端的解决方法 甲乙双方就履行本协议发生纠纷，应通过协商解决，协商不成，任何一方可向商铺所在地人民法院起诉。 上述委托经营管理协议签订后，被告唐山万力市场经营管理有限公司与上海挪亚商业运营管理有限公司签订商铺租赁合同，被告将包括本案原告委托其经营管理的商铺在内的唐山万力商业广场（唐山皮革城）一层1-1335号等399间商铺租赁给上海挪亚商业运营管理有限公司。上海挪亚商业运营管理有限公司将上述租赁商铺交给其出资成立的本案第三人唐山挪亚市场经营管理有限公司经营管理。现涉案商铺均由唐山挪亚市场经营管理有限公司作为受托管理方与其他商铺业主所有的商铺整合后对外出租经营。委托经营管理期间，2017年5月被告向原告张玉江支付租金人民币153010.5元。 上述事实，有当事人陈述、各方提交的书证等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《唐山皮革城商铺委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告按照该协议约定将含原告委托其经营管理的商铺整体出租给上海挪亚商业运营管理有限公司，上海挪亚商业运营管理有限公司将承租商铺交由其出资成立的本案第三人唐山挪亚市场经营管理有限公司经营管理。涉案商铺由唐山挪亚市场经营管理有限公司作为受托管理方与其他商铺业主所有的商铺整合后对外出租经营。关于原告解除与被告委托经营协议的诉请，原告以被告未按合同支付租金导致原告合同目的不能实现，且原告自被告拖欠租金以来一直在通过各种途径主张权利，被告还是未履行，被告已经没有履行能力了，合同没有继续履行的条件为由要求解除原、被告双方签订的《唐山皮革城商铺委托经营管理协议》，被告在答辩状中明确表示不同意解除上述委托经营管理协议，因原、被告在该经营管理协议中约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本协议：（1）恶意损坏商铺；（2）恶意拖欠已收租金，经甲方书面催款90日后仍不支付的。现原告无证据证明被告违反了上述约定,且被告已经将案涉商铺按照委托经营管理协议约定出租给第三方，并有第三人实际经营管理，亦已经给付原告部分租金，现委托经营管理协议委托期限未到期，且案涉商铺与其他业主所有商铺整体规划出租，现原告主张解除委托经营管理协议有可能损害案外人商铺承租人和其他商铺业主的权益。因此原告主张解除未到期的商铺经营管理协议，本院不予支持。关于原告要求被告给付二原告应得租金人民币306021元的诉请，因原被告双方签订的《唐山皮革城商铺委托经营管理协议》合法有效，被告应按照协议约定履行给付案涉商铺租金的义务，因此原告主张按照协议约定被告给付未支付租金，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、被告唐山万力市场经营管理有限公司于本判决书发生法律效力后七日内给付原告张玉江、赵桂芹租金人民币306021元； 二、驳回原告张玉江、赵桂芹的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5,890.0元，由被告唐山万力市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 孙满宗
人民陪审员 张丽颖
人民陪审员 董淑琴
二〇一九年四月二十一日
书 记 员 石 慧 搜索“”