贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初1543号
原告：周乐东，男，1973年11月19日出生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省都匀市。
委托代理人：李天全，系贵州良华律师事务所律师。
被告：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市剑江中路**都市银座******，统一社会信用代码91522701675423626G。
法定代表人：孔庆汉，系该公司董事长。
委托代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。 原告周乐东与被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称赛维房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周乐东及其委托代理人李天全、被告赛维房开公司的委托代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周乐东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金15713元（484979元×0.02%/天×162天）；2．判令被告支付原告逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金91176元（484979元×0.02%/天×940天）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于都匀汇悦新天地6幢10层1号房屋，套内面积为118.41平方米，总价款为484979元，根据该合同第四章第十一条约定：交房时间为2015年12月31日，第十三条约定：如出卖方逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，第八章第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，且约定逾期交付初始登记相关文件的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，约定期间届满。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房价款，但被告未能依约交房，实际交房时间为2016年6月10日，违约天数为162天，且按照原、被告签订的《商品房买卖合同》被告也未能按照合同约定交付初始登记的相关文书，经过原告多次催促，被告于2018年7月28日才通知原告可以办理房产证，违约天数达940天，由于被告未按照合同约定履行合同，构成违约当然按照双方签订的购房合同约定逾期交付房屋登记相关文书的违约金过高，原告自愿调为从合同约定逾期之日起以已交付房款为基数按照每日万分之二计算违约金，根据《民法总则》、《合同法》等法律规定，向人民法院起诉，请求判如所请。 被告赛维房开公司辩称：1．造成房屋延期交付房屋的原因是因为政府对供配电设施费用标准突然提高导致，被告公司已向业主告知情况，且积极与政府等部门协调，该情况符合法律规定“不可抗力”的范畴，根据相关规定因为不可抗力而违反合同约定的，违约方可以全部免责，不应承担逾期交房的违约责任；2．案涉房屋的交房时间应当以原告实际收房时间为准；3．逾期办证对原告未造成损失；4．合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。 本院
经审理认定事实如下：位于都匀市斗篷山路××号汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目；2015年5月26日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目地第6幢10层01号房屋（建筑面积118.41平方米，套内建筑面积98.32平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4932.66元，总价款484979元；第八条约定原告首付款145979元，剩余款339000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第十四条约定查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计484979元；因政府施行对我省新建住宅区供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整等一系列措施调整等原因，案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案。 另查明：原告提出的案涉商品房于2016年6月10日实际交付及通知办理商品房转移登记的有关文书的时间为2018年7月28日的主张，被告在庭审中均予以认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年5月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间，条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务，根据合同约定，被告应当于2015年12月31日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未按合同约定标准交付房屋，办理商品房转移登记的有关文书，其被告于2016年6月10日才将案涉商品房交付原告，于2018年7月28日才通知原告可办理房屋产权手续，完成合同约定义务，显属违约，应承担违约责任。关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金按照合同约定分别为按已交付房价款0.02%/日、0.1%/日计付违约金，诉讼中原告虽已主动将该违约金均调整为0.02%/日计付，但被告仍认为约定过高，要求予以调整，故本院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准分别调整为日万分之一及日万分之零点五，其逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金分别计算为：（2015年12月31日至2016年6月10日共计162日）×484979元×0.0001/日=7856.66元、（2015年12月1日至2018年7月28日共计970日）×484979元×0.00005/日=23521.48元，对原告诉请超出部分本院不予支持。关于被告辩称的造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，
判决如下： 一、被告都匀赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告周乐东逾期交房违约金7856.66元（以交付房款484979元为基数，从2015年12月31日起按照日万分之一计算至2016年6月10日止）； 二、被告都匀赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告周乐东逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金23521.48元元（以交付房款484979元元为基数，从2015年12月1日起按照日万分之零点五计算至2018年7月28日止）； 三、驳回原告周乐东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2438元、因适用简易程序实际收取1219元，由原告周乐东负担859元，被告都匀赛维房地产开发有限责任公司负担360元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 王志坚
二〇一九年四月二十一日
法官助理王尧欢
书记员张林涛（代）