山西省襄汾县人民法院民事判决书（2019）晋1023民初1321号
原告（反诉被告）：陈茂胜，男，汉族，1957年4月11日出生。
委托诉讼代理人：范瑞生，山西昕水河律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄建辉，男，汉族，1979年4月8日出生，襄汾县新城镇居民。
委托诉讼代理人：戴俊芒，山西如山律师事务所律师。
原告陈茂胜与被告黄建辉房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告黄建辉与反诉被告陈茂胜买卖房屋合同纠纷一案，本院分别于2019年5月24日、2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）陈茂胜及其委托诉讼代理人范瑞生，被告（反诉原告）黄建辉及其委托诉讼代理人戴俊芒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈茂胜向本院提出诉讼请求：1、依法确认陈茂胜与黄建辉签订的《农村宅基地房屋转让协议书》无效；2、黄建辉退还陈茂胜宅院；3、本案诉讼费由黄建辉负担。事实和理由：2015年7月3日，陈茂胜与同村居民陈兆齐签订合同，约定陈茂胜购买陈兆齐位于××村，四至为：南邻陈茂胜、北邻陈红全、西邻村委会、东邻路。陈茂胜对该院落进行翻建，兴建为三层楼房。后黄建辉经与陈茂胜多次协商，双方于2017年8月29日签订《农村宅基地房屋转让协议书》，约定总价款为2900000元，分三期付清，但黄建辉支付2700000元后不再支付。后陈茂胜欲通过村委会调解，村委会告知，农村宅基地不得转让给本集体组织成员以外的人员。故提起诉讼，请求判如所请。黄建辉辩称，双方签订的合同中约定，任何一方不得反悔，如有反悔，需承担给对方造成实际损失的30%的违约金。陈茂胜在转房屋让后以各种理由要求黄建辉多付房款，并多次阻挠正常装修及经营，故陈茂胜应承担黄建辉实际损失5375139元的30%，计1612541.7元，并返还购房款2700000元。黄建辉向本院提出反诉请求：1、陈茂胜赔偿黄建辉购房时房价与现在房价差额的经济补偿金及土地升值利益1276000元、房屋装修装饰及安装设施损失1399139元；2、陈茂胜赔偿黄建辉2019年6月至2020年6月的营业损失600000元；3、本案反诉费、鉴定费由陈茂胜负担。事实和理由：2017年8月29日，双方签订购房合同，价款2900000元，黄建辉陆续支付2700000元，期间对房屋进行了装饰装修，后在该处经营培训机构。2019年初，陈茂胜经常将装载机停在该门口，且大吵大闹，严重影响黄建辉的经营活动，直接营业损失600000元。陈茂胜转让房屋时就明知农村房屋和宅基地是禁止流转的，现又提起诉讼，要求确认合同无效，其真正的原因是2018年后襄汾县的房价飞涨，通过诉讼收回房屋，再行出售。陈茂胜的行为严重违反了诚实信用原则，破环了交易稳定，故提起反诉，请求判如所请。陈茂胜口头辩称，黄建辉提出的房屋增值损失，因双方所签订的转让房屋协议是违反法律规定的行为，基于违法行为产生的损失，应为非法权益，不应得到保护。对于装修装饰损失，双方对该笔费用的承担未进行约定，也没有相应的法律规定，黄建辉主张装修装饰损失数额依据的价格评估报告，也是违法和不客观的，不应得到支持。黄建辉主张的营业损失，因该损失金额无法认定，且造成该损失的原因是黄建辉未按约履行支付房款所致，黄建辉过错在先，故该损失应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈茂胜对评估报告的程序及资质持有异议，该评估报告系经黄建辉申请，本院委托有评估资质的机构、人员作出，程序合法，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，陈茂胜与同村居民陈兆齐签订《售房及空地契约》一份，约定：陈兆齐将自己的院子及空地售给陈茂胜，价款620000元，该院落位于陈郭村委东边，院子东西长18.8米，南北长21.7米，东至小路，西至陈郭村委会东墙，南至陈茂胜，北至陈红全，院中包括北房三间、东房包括门楼三间等。双方按约履行协议后，陈茂胜对该院落进行翻建，兴建为三层楼。2017年8月29日，陈茂胜与黄建辉签订《农村宅基地房屋转让协议书》一份，约定：陈茂胜将宅基地（原使用权人为陈兆齐）使用权及地上建筑（包括一二三层楼房及四层阁楼）的房屋所有权有偿转让给黄建辉；价款2900000元，该款项分三次付清；黄建辉付清价款后，陈茂胜应将宅基地证交给黄建辉，如国家政策允许过户，陈茂胜无偿协助办理过户手续；陈茂胜应保证黄建辉装修顺利进行，因宅基地以及房屋的纠纷干涉正常装修、营业所造成的损失（以实际发生额或评估机构定价为准），由陈茂胜全部赔偿等内容。协议签订后，陈茂胜将该房产交付黄建辉，黄建辉陆续支付房款2700000元，期间黄建辉将该房产装修装饰，并已使用。2019年2月14日，陈茂胜及家人将建筑垃圾堆放至涉案房屋门口。审理中，黄建辉向本院递交鉴定申请，经委托，临汾华伟价格评估有限公司制作了临价评字（2019）第（156）号价格评估报告书一份，价格评估意见为：涉案房屋的室外装潢、室内装修装饰、安装设施费用价格评估为1399139元、房屋增值价格评估为1276000元，合计为2675139元。
本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。陈茂胜与黄建辉签订的《农村宅基地房屋转让协议书》涉及的标的物包括宅基地的使用权及房屋的所有权，黄建辉并非襄汾县新城镇陈郭村村民，故双方签订的协议书为无效合同。合同无效后，因该合同所取得的财产，应予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄建辉应将涉案房屋返还陈茂胜，陈茂胜应将已收取的购房款返还黄建辉，并赔偿黄建辉支出的装修装饰费用。鉴于陈茂胜、黄建辉作为出卖人、买受人在签订合同时即明知其所交易的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，故应对合同无效承担各半责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖房屋价格的差异造成的损失综合考虑确定。以上损失数额及装修装饰费用应以价格评估报告为准。黄建辉在答辩状中主张陈茂胜应承担违约责任的请求，因双方签订的合同为无效合同，黄建辉亦未提起反诉，本院不予支持。黄建辉主张的营业损失，因未提供充分证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告陈茂胜与被告黄建辉于2017年8月29日所签订的《农村宅基地房屋转让协议书》无效；
二、被告黄建辉返还原告陈茂胜位于××县（现名称为红画室美术学院）；
三、原告陈茂胜返还被告黄建辉购房款2700000元；
四、反诉被告陈茂胜赔偿反诉原告黄建辉装修装饰费用1399139元及损失638000元；
五、驳回反诉原告黄建辉的其他诉讼请求；以上二、三、四项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费19000.5元，保全费5000元，鉴定费30000元，共计54050.5元，由原告陈茂胜负担30060元，被告黄建辉负担23990.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审判员 张 勇
二〇二〇年四月二十一日
书记员 薛星宇 来源：百度搜索“”