重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初1874号
原告：戴富学，女，1961年7月22日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：王敏，重庆作孚律师事务所律师。
被告：重庆太富环保科技集团有限公司，住所地重庆市合川区三汇镇刘家堡，统一社会信用代码915001172036440330。
法定代表人：刘晓林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马宁，重庆霁泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阳建平，重庆霁泽律师事务所实习律师。
原告戴富学诉被告重庆太富环保科技集团有限公司（以下简称太富环保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴富学及其委托诉讼代理人王敏，被告太富环保公司的委托诉讼代理人马宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴富学向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方的房屋买卖合同；2、请求判令被告退还原告房款75382元；3、请求判令被告赔偿原告价差损失982070.8元；4、请求判令被告支付原告鉴定费5600元；5、本案受理费由被告负担。事实与理由：原告系被告员工。2002年，被告将位于重庆市北碚区××镇××号房屋出售给原告。后因被告将涉案房屋设置了抵押无法办理房屋的过户手续，合同目的无法实现。原被告双方的合同关系已经生效法律文所确认。故原告起诉来院，望判如所请。
被告太富环保公司辩称，原被告之间并未形成房屋买卖合同关系，故原告要求解除合同没有事实基础。而原告向被告支付的款项非购房款，而是房屋的使用费，故不应当返还。最后，被告并未对原告的权利进行损害。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告于2017年9月20日起诉至本院，请求判令被告为其办理位于重庆市北碚区××镇××号房屋的过户登记手续。本院于2017年12月21日作出（2017）渝0109民初8054号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。该判决现已发生效力。在判决书的“审理查明”部分认定事实如下：重庆市富丰建材有限公司（以下简称富丰建材公司）于2002年7月11日变更为重庆市富丰水泥集团有限公司（以下简称富丰公司）。2002年5月7日，原告向富丰公司支付16050元，富丰公司出具收据，写明为购房款。同日，富丰公司向原告出具《重庆市公路运输货运统一发票发票联》，写明“运费金额19532元”，发票联右上方有“同意李中富5.10”字样。2002年10月7日，原告再次向富丰公司支付27800元，富丰公司出具收据，写明收款事由为“收房款”。2016年2月22日。重庆市富丰水泥集团有限公司更名为重庆太富环保科技集团有限公司。在“
本院认为”部分载明：本院认定原告主张成立，双方间存在就涉案房屋的买卖合同关系，并且该合同关系出于自愿、系真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，则被告自应负有为原告办理涉案房屋产权手续的相应义务。但是，涉案房屋现设定有抵押权尚未解除，而原告作为房屋买受人又陈述其不能取得抵押权人同意且不愿代被告向抵押权人清偿债务消灭抵押权。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消除抵押权除外”、《房屋登记办法》第三十四条之规定，原告要求被告办理涉案房屋所有权转移登记的主张实际构成法律上的履行不能，本院对相应的后果向原告作出释明告知其可以变更诉讼请求，但原告仍坚持原诉讼请求，故本院仅能判决驳回其诉讼请求。在本案审理过程中，原告举示了2002年5月7日及2002年10月7日的收据、2002年5月7日《重庆市公路运输货运统一发票发票联》，原告陈述其在（2017）渝0109民初8054号中已举示，该三份证据在该案已经过质证认定，拟证明原告认为购房总额为75382元。其组成为：1、被告出具的两张收据，载明收款事由为购房款，总金额为43850元（27800元+16050元）；2、原告为被告垫付的运费19532元，被告同意将运费转为房款，李中富签署同意的意见可以证明；3、原告离职时，被告与原告口头约定将原告缴纳的销售员保证金7000元、车辆运输保证金5000元转为购房款。被告对证据的真实性有异议，且认为收据中交款人的名字与原告不一致，2002年10月7日收据中载明的收款事实为收房款而非购房款。两张收据均未加盖公司印章。而发票是公路运输货运发票。原告陈述的保证金未举示证据，且与本案无关。原告举示了（2014）碚法民初字第05375号民事判决书，拟证明与涉案房屋同户型的另案当事人起诉主张损失赔偿，最终判决50万元，现2018年，房屋损失有所增加。被告对证据的真实性无异议，但对证明事项不认可。上案中，50万元是该案当事人协议确认的。本案房屋与上案房屋存在差异，不能直接以该案确定本案损失金额。原告举示了北碚区棚户区改造宣传手册，拟证明涉案房屋位于棚户改造范围内，但因被告未为原告办理过户手续，故未能进行安置，被告对原告造成了损失。被告认为证据真实性无法确认，且与本案无关，即使存在拆迁，以该证据载明的货币补偿政策金额也达不到120万元。庭审中，经本院询问，被告陈述涉案两套房屋没有小证，只有大证，被告不清楚涉案房屋面积，并称没有具体测绘面积。原告申请对涉案两套房屋的面积以及焦家沟安置区房屋单价进行鉴定。重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司作出重华川估字（2018）第964号报告书，载明：鉴定对象为位于重庆市北碚区东阳街道焦家沟“天府民居”小区内的楼梯房和电梯房，权属状况均为北碚区居民回迁安置房屋。鉴定意见：楼梯房评估均价4570元/建筑平方米，电梯房评估均价5590元/建筑平方米。重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心作出《退件函》，载明因涉案房屋面积已出具过测绘报告，无需重新测绘，故作退件处理。后原告举示了北碚区房屋测绘管理所出具的资料中，《北碚区天府镇代家沟四方井房屋建筑面积计算结算》，载明：
一、委托单位：重庆市富丰建材有限公司；
三、房屋状况：1、北碚区××镇××号房屋，混合结构，第1栋4层，建筑面积1554.08平方米，用途1#职工住宅。《房屋面积汇总表》载明：1幢，1单元，1层，2#房屋，销售面积为102.38平方米；1幢，1单元，第2-4层，2#房屋，销售面积为105.78平方米。原告陈述原告的房屋位于楼栋进楼梯的××手边位置，按照北碚区房屋测绘管理所出具的资料中的平面图应属于××#房屋。原告拟证明涉案房屋如进行棚户区改造，现安置房屋单价应为4570元至5590元/建筑平方米。涉案两套房屋：1楼房屋面积为102.38平方米；4楼房屋面积为105.78平方米。按安置房楼梯房与电梯房的均价5080元[（4570元+5590元）÷2]，总面积为208.16平方米。原告的房屋价差损失为982070.8元（5080元/建筑平方米×208.16平方米－购房款75382元）。被告对报告书及退件函的真实性无异议，由法院认定其他两性。对于原告举示的《北碚区天府镇代家沟四方井房屋建筑面积计算结算》等资料的真实性无异议，关联性由法院认定。不清楚原告房屋的具体位置。经本院询问后，被告也未在法院指定的期限内向本院书面告知房屋的位置。后被告向本院邮寄了对鉴定报告的异议意见，认为不应采信鉴定报告：1、鉴定报告并未列举相关安全交易价格的数据，不认可对单价的意见；2、因涉案房屋位于重庆市北碚区××镇××号，而非“天府民居”，故鉴定报告与本案无关；3、涉案房屋与参照房屋在各方面存在差别，不能作比较。
本院认为，原被告之间关于涉案房屋的买卖合同关系已经生效法律文书确认，该合同关系合法有效。双方买卖房屋的具体座落，因被告经本院询问后仍表示不清楚，故本院认可原告的陈述具体位置在重庆市北碚区××镇××号及××号。本案中原告陈述总房款为75382元，而被告否认双方存在买卖合同关系。故本院认可原告的陈述。现涉案房屋因被告设置了抵押，不能过户至原告。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故本院对原告要求解除双方的合同关系的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告之间的合同解除后，原告有权要求被告返还其已缴纳的购房款并赔偿损失。对于返还房款金额问题。对于原告已交购房款金额问题：原告举示的2002年5月7日及10月7日的收据中明确载明为房款，故本院认定原告已交纳43850元（27800元+16050元）。而原告虽举示了金额为19532元运输发票，但并未举示垫付的运输费已转换为购房款的证据，故本院对原告认为该款应作为购房款返还的请求不予支持。最后对于原告陈述的保证金12000元，因原告并未举示其缴纳的证据，也未举示双方对该款转为购房款达成一致的证据，故本院对原告认为该款应作为购房款返还的请求也不予支持。
本院认为，被告应返还原告购房款43850元。对于价差损失的诉讼请求。因被告原因导致涉案房屋不能办理过户，被告应赔偿原告房屋价差损失。而涉案房屋片区纳入了北碚区中央下放煤矿棚户区改造范围。原告根据棚户区改造回迁安置房屋均价5080元/建筑平方米作为主张价差损失的依据较为合理。涉案房屋总面积为208.16平方米。故被告应赔偿原告房屋价差损失982070.8元（5080元/建筑平方米×208.16平方米－购房款75382元）。被告还应支付原告鉴定费5600元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告戴富学与被告重庆太富环保科技集团有限公司建立的位于重庆市北碚区××镇××号及××号房屋的买卖合同关系；
二、被告重庆太富环保科技集团有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告戴富学购房款43850元；
三、被告重庆太富环保科技集团有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告戴富学房屋价差损失982070.8元；
四、驳回原告戴富学的其他诉讼请求；上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16278元，由原告戴富学负担470元，被告重庆太富环保科技集团有限公司负担15808元。鉴定费5600元，由被告重庆太富环保科技集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 赵红媚
人民陪审员 何琼杰
人民陪审员 李林雄
二〇一九年四月二十日
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