辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽05民初133号
原告：中国建设银行股份有限公司本溪分行，住所地辽宁省本溪市平山区平山路18号。
负责人：杨海元，该分行行长。
委托诉讼代理人：吴臻、于露涵，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。
被告：张伟祥，男，汉族，1972年10月10日出生，住址辽宁省沈阳市铁西区。
被告：本溪晟恒房屋开发有限公司，住所地辽宁省本溪经济技术开发区商业城多功能综合楼609-15房间。
法定代表人：赫丝，该公司董事长。
被告：蒋焕玉，男，汉族，1963年7月6日出生，住址辽宁省沈阳市沈河区。
被告：赫丝，女，满族，1988年2月20日出生，住址辽宁省沈阳市沈河区。被告本溪晟恒房屋开发有限公司、赫丝共同
委托诉讼代理人：蒋焕玉，男，汉族，1963年7月6日出生，住址辽宁省沈阳市沈河区。被告本溪晟恒房屋开发有限公司、蒋焕玉、赫丝共同
委托诉讼代理人：高义宝，北京市司舵律师事务所律师。
第三人：宋三军，男，汉族，1965年11月19日出生，住址辽宁省沈阳市和平区。
原告中国建设银行股份有限公司本溪分行（以下简称建行本溪分行）与被告张伟祥、本溪晟恒房屋开发有限公司（以下简称晟恒开发公司）、蒋焕玉、赫丝、第三人宋三军申请执行人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行本溪分行的委托诉讼代理人于露涵，被告张伟祥，被告晟恒开发公司、蒋焕玉、赫丝的共同委托诉讼代理人高义宝到庭参加诉讼，第三人宋三军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行本溪分行向本院提出诉讼请求：1.确认建行本溪分行对晟恒开发公司名下位于本溪经济技术开发区孙思邈大街“御龙?山语湾”的房产（14栋2单元2号）享有抵押权并优先受偿；2.依法判令准许执行前述房产；3.本案诉讼费由张伟祥、晟恒开发公司、蒋焕玉、赫丝及宋三军负担。事实和理由：晟恒开发公司为“御龙?山语湾”项目建设，2013年5月24日与建行本溪分行签订《固定资产借款合同》及《抵押合同》，约定借款金额8000万元，贷款期限为三年，自2013年6月25日至2016年6月25日；晟恒开发公司用其位于本溪经济技术开发区孙思邈大街33号的在建80245.48㎡住宅及84900㎡国有土地使用权作为抵押物提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。蒋焕玉、宋三军、赫丝分别与建行本溪分行签署《自然人保证合同》为晟恒开发公司债务提供连带责任保证。合同签订后，建行本溪分行依约向晟恒开发公司发放了8000万元贷款本金。2016年6月15日，双方签订《人民币贷款期限调整协议》，约定将贷款本金余额7980万元期限延长24个月至2018年6月25日。同时，晟恒开发公司继续用其位于本溪经济技术开发区㎡住宅及84900㎡国有土地使用权作为抵押物提供抵押担保，并重新办理了抵押登记。蒋焕玉、赫丝、宋三军继续提供连带责任保证。上述情况，除宋三军、赫丝未参加公证外，均由辽宁省本溪市晟信公证处（以下简称晟信公证处）公证并作出（2016）本晟证经（05）字第3号和(2017)本晟证经建字第640号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后因建行本溪分行发现晟恒开发公司私自处置抵押物，经申请，晟信公证处于2018年1月10日作出《（2018）本晟执字第1号执行证书》，载明：“申请执行人中国建设银行股份有限公司本溪分行可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为晟恒开发公司、蒋焕玉，执行标的为：本金6889万元和利息及罚息（以偿还日实际金额为准）、执行公证费137780元、执行费及行使抵押权所支付的费用。”2018年1月8日，建行本溪分行向本溪市中级人民法院（以下简称本溪中院）起诉宋三军、赫丝要求承担保证责任，本溪中院于2018年6月4日作出（2018）辽05民初8号民事判决书，判令宋三军、赫丝对晟恒开发公司借款本金6864万元和利息承担连带清偿责任。2018年1月23日，建行本溪分行依据上述执行证书申请法院强制执行，本溪中院立案后，作出（2018）辽05执字23号执行裁定书，查封了晟恒开发公司案涉605套抵押房产。之后，张伟祥作为案外人，提出案外人执行异议。建行本溪分行在执行案件中的执行申请，符合法律的有关规定，张伟祥不享有足以排除执行的民事权益，本案应当继续执行。具体理由如下：
一、建行本溪分行对案涉房屋享有担保物权。抵押权为担保物权，依法能够排除抵押物上的其他物权和债权请求权。
二、商品房买卖合同不真实，存在恶意串通、弄虚作假以规避执行的情形。1.合同均无备案或网签，无发票，且与其他证据存在矛盾。现金付款的说法不可信。2.法院在执行异议案件中，不能以“开发商自认”的所谓证据作出事实认定。应严格审查付款人款项的来源、交付的时间地点、交付方式以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于恶意串通或虚假诉讼。3.未提供收款人为晟恒开发公司的银行转账流水，转账或与案涉房产无关，或存在协助晟恒开发公司转移财产的可能。
三、张伟祥作为“买房人”不具有善意。1.买卖合同系在抵押登记公示之后签订，属于明知或应知抵押而“购买”；2.张伟祥作为“买房人”与建筑商、物业公司、贷款银行、开发商（被执行人）及其关联企业存在各种关联关系，应当知道抵押的事实和抵押的法律效果，而仍进行所谓的购买；3.价格远远低于市场价，且同等房屋差价约一倍甚至更多。
四、张伟祥对晟恒开发公司仅享有债权。张伟祥与晟恒开发公司签订购房合同后，没有办理产权过户手续，对所购买的房屋不享有所有权或其他物权，仅享有债权请求权，根据权利的性质和法律的规定，不能对抗建行本溪分行依据抵押登记取得的对该特定房屋所享有的抵押权。
五、张伟祥不属于消费购房者，其债权不受法律的特殊保护。张伟祥未证明其本人、配偶、未成年子女及其他同住家属名下无用于居住的房屋。张伟祥未提供充分证据证明其在本溪工作和生活。
六、张伟祥系恶意入住或虚假入住，执行裁定将未入住的按入住处理，认定事实错误。恶意入住或虚假入住因其具有违法性，不应认定为实际入住。关于适用法律的问题是：
一、举证责任应由张伟祥承担。应由张伟祥对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
二、抵押权应优先保护。抵押权是物权，抵押权人对抵押物享有优先受偿权，全国人大及常委会制定的法律明文规定的，非上位法和新法规定不得排除。
三、执行异议之诉应以实体法律规范和确权之诉标准审查张伟祥是否具有排除抵押权执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是执行异议形式审查的规范，执行异议之诉应根据实体法对案外人是否具有实体权利进行更为严格的审查。本案不是对金钱债权执行，而是依据抵押权对担保物进行的执行。不动产买受人仅能对抗金钱债权的执行，不能对抗依法设立的抵押担保物权。应严格限定“消费者”的范围，只有真实的、善意的、从开发商处购买商品房的、用于满足生存基本居住条件的、已付款超过50%的消费购房者才能考虑是否基于生存权予以保护。诉讼费全部应由败诉方共同承担。张伟祥辩称：请求驳回建行本溪分行的诉讼请求。张伟祥对案涉房产享有物权期待权，依法能够排除执行。第一、张伟祥于2013年11月27日与晟恒开发公司签订《商品房预售合同》；第二、在法院查封之前张伟祥已经合法占有该不动产；第三、张伟祥已经支付了全部购房款，并由晟恒开发公司出具了收款收据；第四、是因为晟恒开发公司的原因未办理过户登记，张伟祥在不动产过户登记的问题上不存在任何过错。晟恒开发公司、蒋焕玉、赫丝共同辩称：1.晟恒开发公司与张伟祥签订的房屋买卖合同真实、合法，没有在张伟祥协助、配合下规避执行、隐匿财产、逃避债务的故意行为。2.张伟祥为无过错买受人，享有物权期待权，符合法律规定，受法律保护，不是普通债权。3.建行本溪分行抵押物优先受偿权不能对抗张伟祥的物权期待权，物权期待权和工程款优先受偿权的受偿顺位排在抵押物优先受偿权之前。4.晟恒开发公司与建行本溪分行签订的贷款合同、担保合同约定了抵押房屋可以出售，卖房是贷款的前提条件，建行本溪分行对晟恒开发公司卖房是明知的，晟恒开发公司卖房符合上述合同约定，并不是私自处分抵押物的行为。5.建行本溪分行主张案件受理费由晟恒开发公司、蒋焕玉赫丝负担不成立，应根据判决结果确定由谁承担。宋三军提供书面材料述称：宋三军在本案中无过错，宋三军并没有转移抵押物的行为，对转移抵押物的行为不知情。宋三军承担保证责任的判决已经生效，并处于执行阶段，建行本溪分行主张宋三军承担责任、诉讼费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月24日，建行本溪分行与晟恒开发公司签订FDCKFDK2013-001号《固定资产贷款合同》，合同约定：借款金额为8000万元，借款期限为2013年5月24日至2016年5月23日；借款用途用于固定资产投资（“御龙?山语湾”房地产开发），未经建行本溪分行同意，晟恒开发公司不得改变借款用途；借款的还款来源为所建项目的销售收入。2013年5月24日，建行本溪分行与晟恒开发公司签订FDCKFDK2013-001-01号《抵押合同》，约定晟恒公司以其开发的在建工程与国有土地使用权[本国土经开他项（2013）第19号]为上述借款提供抵押担保。同日，双方针对上述贷款合同还签订了《房地产项目贷款封闭管理协议》，该协议约定：为保证“御龙.山语湾”项目按计划竣工，维护购房人和按揭贷款客户的利益，并确保晟恒开发公司有足够的还款资金来源，晟恒开发公司在建行本溪分行开立账户作为晟恒开发公司在开发项目中资金归集和资金使用的专用账户；晟恒开发公司的全部预售和销售收入全部进入指定账户。2013年5月24日，宋三军与建行本溪分行签订《自然人保证合同》，同意为涉案的借款提供连带责任保证。2013年5月27日，建行本溪分行与晟恒房地产公司签订《本溪市在建工程抵押合同》，约定晟恒公司以与上述抵押合同相同抵押物为上述借款提供抵押担保，贷款还款方式为按销售进度还款。2013年5月30日与2013年6月5日，双方分别办理了在建工程和土地使用权的抵押登记，包括本案涉及的房屋。2016年6月15日，建行本溪分行与晟恒开发公司签订《人民币贷款期限调整协议》，约定涉案的贷款合同的还款期限延长二十四个月，借款到期日为2018年6月25日。2016年6月15日，建行本溪分行与晟恒开发公司签订FDCKFDK(qxtz)2016-01-01号和FDCKFDK(qxtz)2016-01-02号《抵押合同》，对涉案的在建工程和土地使用权办理了抵押登记，抵押物仍包含涉案房屋。2016年6月15日，蒋焕玉、赫丝、宋三军分别与建行本溪分行签订《自然人保证合同》，同意为涉案借款承担连带保证责任。2016年6月21日，建行本溪分行与晟恒开发公司在晟信公证处进行公证，确认FDCKFDK2013-001号《固定资产贷款合同》和FDCKFDK(qxtz)2016-01-02号《抵押合同》具有强制执行力。2017年12月26日，建行本溪分行与晟恒开发公司在晟信公证处进行公证，确认蒋焕玉与建行本溪分行签订的《自然人保证合同》具有强制执行力。2018年1月10日，经建行本溪分行申请，晟信公证处作出（2018）本晟执字第1号执行证书，建行本溪分行持本执行证书向人民法院强制执行被执行人晟恒开发公司、蒋焕玉，执行标的为本金6889万元及利息、罚息、执行公证费、执行费和行使抵押权所支付的费用。2018年6月4日，本院作出（2018）辽05民初8号民事判决，判决赫丝、宋三军对借款本金6864万元及利息承担连带清偿责任。2018年1月23日，建行本溪分行向本院申请执行（2018）本晟执字第1号执行证书，后本院作出（2018）辽05执23号执行裁定，查封了包括本案在内的605套房产。在执行过程中，张伟祥提出了执行异议。2018年8月20日，本院作出了（2018）辽05执异158号执行裁定，裁定中止对本溪经济技术开发区孙思邈大街“御龙?山语湾”14栋2单元1层2号(即33-14栋2单元2号）房屋的执行。建行本溪分行遂提起本案诉讼。另查明，2013年11月27日，张伟祥与晟恒开发公司签订《商品房预售合同》，约定张伟祥在晟恒开发公司购买涉案房屋，建筑面积121.89平方米，每平方米4500元，房屋总价款为548505元。2013年10月18日，张伟祥向晟恒开发公司交付房款248505元，2013年11月27日，张伟祥向晟恒开发公司交付房款30万元。晟恒开发公司为张伟祥出具了收款收据。2016年5月20日，晟恒开发公司为张伟祥开具了商品房入住通知单。涉案房屋张伟祥已装修入住。上述事实，有贷款合同一份、抵押合同二份、公证书二份、执行证书一份、执行裁定书二份、他项权证四份，商品房预售合同一份、收款收据二份、入住通知单一份、取暖费收据二份以及当事人陈述在卷为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：关于建行本溪分行主张确认其对诉争房产享有抵押权优先受偿权的问题。本案中，建行本溪分行虽然与晟恒开发公司签署了《抵押合同》，并办理了抵押登记，但双方还签署了《房地产项目贷款封闭管理协议》，该协议约定：为确保晟恒开发公司有足够的还款资金来源，建行本溪分行同意晟恒开发公司以“御龙?山语湾”在建项目进行销售，晟恒开发公司在建行本溪分行开立账户作为晟恒开发公司在开发项目中资金归集和资金使用的专用账户，以销售收入偿还贷款。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在建行本溪分行同意晟恒开发公司对外出售抵押物的情况下，受让人购买抵押物后，建行本溪分行即丧失了对抵押物的物上追及力，抵押权的效力仅及于抵押物转让后的转让款，建行本溪分行对案涉房产已不再享有抵押权，至于建行本溪分行因未取得抵押物转让款所遭受的损失，是其与晟恒开发公司之间的债权债务关系。故建行本溪分行要求对诉争房产行使抵押权优先受偿权的诉讼主张没有事实和法律依据，不予支持。关于张伟祥对涉案房产是否享有排除法院强制执行的权益问题。《最高人民法法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》的内容为：（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。（五）本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。从该批复中可以得出，消费者的物权期待权优先于抵押权，更优于一般债权。本案中，张伟祥在法院查封前已与晟恒开发公司签订了房屋买卖合同，交纳了全部价款，晟恒开发公司为张伟祥开具了收款收据和入住通知单，且非因自身原因未办理过户登记，其为消费者，享有物权期待权，故张伟祥对涉案房屋享有排除法院执行的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司本溪分行的诉讼请求。案件受理费九千二百八十五元零五分，由原告中国建设银行股份有限公司本溪分行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 周明辉
审判员 赵丹阳
审判员 许 晶
二〇一九年四月二十日
书记员 金路峰附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”