江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初10040号
原告：张宏章，男，1955年6月4日出生，个体户，住浙江省余姚市。
委托诉讼代理人：钦成卫，江苏熊运栋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：房凡，江苏熊运栋律师事务所律师。
被告:江苏万诚置业有限公司,统一社会信用代码91321324704037039M，住所地江苏省泗洪县泗州东大街**颖都家园。
法定代表人：孙文化，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石光辉，江苏中领律师事务所律师。
第三人：王琴，女，1968年9月5日出生，退休职工，住江苏省泗洪县。 第三人暨王琴
委托诉讼代理人：杨启东（第三人王琴的丈夫），男，1966年3月11日出生，居民身份证号码3208271966********，汉族，律师，住江苏省泗洪县青阳街道健康路司法局宿舍****东侧。 原告张宏章诉被告江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）、第三人杨启东、王琴确认权纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告张宏章委托诉讼代理人钦成卫，被告万诚公司委托诉讼代理人石光辉，第三人暨王琴委托诉讼代理人杨启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宏章向本院提出诉讼请求：1.判令被告与第三人签订的关于泗洪县锦绣华庭锦虹苑7-4室的《商品房买卖合同》无效；2.判令原、被告之间的买卖合同有效，确认原告为涉案房屋所有权人；3.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2008年5月7日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买被告开发的泗洪县锦绣华庭锦虹苑7-4室、10-5室两套房屋，总价为691166元，被告应当在原告办理清上方手续后6个月内为原告办理房屋产权登记。后原告一次性支付了全部购房款及其他费用，被告也将涉案房屋交付给原告，但被告至今未办理权属证书。后原告得知，在此之前，被告已经与第三人就涉案房屋先行签订了商品房买卖合同，但原告未支付购房款，该合同未实际履行。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，提起诉讼，请予支持上列诉讼请求。 被告万诚公司辩称：2004年12月9日，因被告经营困难，且第三人杨启东是被告的法律顾问，经被告领导与杨启东协商，以杨启东名义签订商品房买卖合同，从银行办理抵押贷款，并办理了房产证和土地证。但杨启东未缴纳首付款，按揭贷款也是被告偿还，截至2012年11月，被告共偿还125100元。后被告与原告签订买卖合同，原告又代为偿还一部分按揭贷款。故被告与第三人杨启东之间不具有真实的房屋买卖关系，同意原告的第1、2项诉讼请求，对诉讼费，应根据相关责任，由法院决定承担数额。 第三人杨启东、王琴述称：原、被告恶意串通，虚假陈述，损害第三人的合法权益。第三人与被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且被告具备预售资格，不存在合同法52条规定的无效情形，故该合同合法有效并实际履行，现第三人已经取得房屋所有权，原告认为被告与第三人签订的商品房买卖合同，不具有真实意思表示，无法律依据。被告在原告第一次起诉时认可该合同效力，且其与原告签订的协议载明第三人主动退房并委托其销售。而第三人未退房，原告在明知没有退房的情况下，与被告签订买卖合同，该合同无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 原告提交的证据：证据1协议书，被告对其真实性无异议，能够证明原、被告于2008年5月7日签订书面买卖协议，约定被告将涉案房屋以327482元的价格出售给原告，对其证明效力本院予以确认；证据2收据，不能反映缴纳的系涉案房屋的购房款及相关费用，但结合原、被告双方的陈述，能够证明原告在协议签订后已付清购房款，对此本院予以确认；证据3中国银行贷款还款回单及贷款还款凭证，被告及第三人对其真实性不持异议，能够证明案外人陆翀毅于2018年4月27日还清了涉案房产的按揭款项共175473.5元。 被告万诚公司提交的证据：证据1商品房买卖合同，结合当事人陈述，能够证明虽然被告与第三人杨启东签订该合同，但第三人杨启东并未按约履行支付首付款及偿还按揭贷款等合同主要义务；证据2中国银行存款回单，结合当事人陈述，能够证明涉案房产的前期按揭贷款系由被告偿还，而非借款人杨启东偿还，对其证明效力本院予以确认；证据3庭审笔录，原告及第三人对其真实性无异议，对其证明效力本院予以确认。 第三人杨启东、王琴提交的证据：证据1庭审笔录，结合当事人陈述及原告提交的协议，能够证明原告在购房时明知涉案房产曾经的名义购房人是第三人杨启东，对其证明效力本院予以确认；证据2房产证及土地证，能够证明涉案房产的登记所有权人系第三人杨启东，但该登记系以其与被告签订的商品房买卖合同为依据，其是否为实际所有人，还应结合该合同效力予以认定；证据3中国银行贷款还款回单，能够证明第三人杨启东偿还了按揭贷款47804.5元，对其证明效力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年12月9日，被告与第三人杨启东签订《商品房买卖合同》，约定第三人杨启东购买被告开发的泗洪县锦绣华庭7幢4号房，面积为238.1平方米，单价为1557.25元/平方米，付款方式为：2014年11月28日付定金20000元，2014年11月28日付清首付款111781元（含定金），余款在付清首付款7日内到被告指定银行办理按揭贷款。双方还约定被告应当在2005年3月28日前将经分期综合验收合格的商品房交付给第三人杨启东。合同签订后，第三人杨启东在中国银行为该房办理了按揭贷款259000元，但按揭贷款一直由被告偿还。后被告因经营不善，停止偿还该按揭贷款。2018年4月20日，第三人杨启东偿还了按揭贷款本息47084.85元。2018年4月27日，案外人陆翀毅代为偿还剩余全部按揭贷款本息175473.5元。 2008年5月7日，被告与原告签订《协议》，约定原告购买锦绣华庭锦虹苑7-4房屋，面积为238.1平方米，单价为1360元/平方米，原告一次性付清房款324782元。该协议还载明原购房户为杨启东，因其个人原因已向被告申请退房，并委托被告对其房屋另行出售。协议签订后，原告按约付清了购房款。 另查明：1.2008年2月27日，涉案房屋办理了产权登记，登记的所有权人系第三人杨启东；2.第三人杨启东至今未向被告交付首付款，且契税亦由被告代为缴纳；3.第三人杨启东至今未办理上房手续，但强行占有了涉案房屋。 经当事人确认，本案争议焦点为：1.被告与第三人杨启东之间是否存在房屋买卖的真实意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.被告是否有权将涉案房屋出售给原告，其与原告签订的《协议》是否有效；
本院认为：关于争议焦点1：首先，被告作为合同一方当事人，主张其与原告之间不存在真实的房屋买卖关系，其系为获取银行贷款才与原告签订该《商品房买卖合同》。其次，根据合同约定，杨启东在合同签订前就应当付清首付款，但被告与杨启东均陈述首付款至今未付。杨启东主张首付款系被告对其法律顾问工作的补偿，但未提供证据证明，故本院不予认定。此外，契税等本应由购房人杨启东负担的费用，亦由被告代为缴纳，不符合正常的交易习惯。再次，虽然杨启东办理了按揭贷款，但前期的按揭贷款系由被告按月偿还，直到2018年杨启东才偿还了部分按揭贷款。杨启东主张被告代偿按揭贷款系双方的约定，该款亦作为被告对其补偿，但杨启东未提供证据证明，且其陈述双方未明确约定代偿数额及期限，即所谓的补偿数额无法确认，不合常理，故对该事实本院亦不予认定。最后，根据合同约定，被告应当在2005年3月28日前交付房屋，但被告从未将该房屋正式交付给杨启东。杨启东陈述因联系不到被告公司的人，其在2006年自行占有了涉案房屋，但其又称担任被告法律顾问的时间至2009年，故其并非普通的购房人，而是与被告存在合作关系的购房人，因此，在合同约定的交房期限届满后，杨启东未要求被告正式交付房屋并办理上房手续，不符合正常的交易习惯。综上，虽然被告与第三人杨启东签订了《商品房买卖合同》，但双方不存在房屋买卖的真实意思表示，故该《商品房买卖合同》无效。 关于争议焦点2，虽然原、被告签订《协议》时，涉案房屋已登记在第三人杨启东名下，但该登记行为系依据被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，而该合同无效，故第三人杨启东不能据此取得涉案房屋的所有权，被告作为开发商对该房屋享有处分权。原、被告就涉案房屋签订的《协议》，系双方真实意思表示，且不存在违反《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定为有效。但原告作为购房人仅享有要求被告协助办理产权登记的债权，在登记行为完成之前，所有权不能依据双方之间的房屋买卖协议发生变动，故原告并不享有涉案房屋的物权，对其要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《《中华人民共和国物权法》第九条规定，
判决如下： 一、确认被告江苏万诚置业有限公司与第三人杨启东就泗洪县锦绣华庭7幢4号房屋签订的《商品房买卖合同》无效； 二、确认被告江苏万诚置业有限公司与原告张宏章就泗洪县锦绣华庭7幢4号房屋签订的《协议》有效； 三、驳回原告张宏章的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3431元，由被告江苏万诚置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费6862元。
审判长 徐寒露
二〇一九年四月十七日
书记员 谢思奇 附录1：本案证据目录 原告张宏章提交的证据和证明目的如下： 1.协议书1份，证明2008年5月7日，原、被告签订商品房买卖协议，约定被告将涉案房屋以327482元的价格出售给原告，并由被告负责办理产权过户手续； 2.收据1张，证明原告向被告支付全部购房款的事实； 3.中国银行贷款还款回单及贷款还款凭证各1份，证明2018年4月27日，原告将涉案房产的剩余贷款全部还清，数额为172473.5元。 被告万诚公司提交的证据和证明目录如下： 1.商品房买卖合同1份，系被告与第三人杨启东于2004年12月9日签订，证明合同约定总价款为370181元，买受人应当于2004年11月28日付定金20000元，于2004年11月28日付清首付款111781元（含定金），余款在首付款付清后7日内办理按揭贷款，但第三人没有按照合同约定支付定金和首付款，该合同的签订只是为了配合被告办理按揭贷款； 2.中国银行存款回单15份，证明前期的按揭贷款由被告偿还； 3.庭审笔录1份，证明第三人未支付首付款，仅仅主张被告欠其代理费39000元。 第三人杨启东、王琴提交的证据和证明目的如下： 1.庭审笔录1份，证明被告认可涉案房屋先出售给第三人杨启东，且将该情况明确告知原告； 2.房产证及土地证各1份，证明原、被告签订房屋买卖协议时，涉案房屋已经由第三人取得。 3.中国银行贷款还款回单1份，证明第三人杨启东偿还了按揭贷款47804.5元。 附录2：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 百度搜索“”