长春市宽城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）吉0103执异31号案外人彭世忠，男，1969年2月27日出生，汉族，现住贵州省盘县。申请执行人李志刚，男，1968年11月1日出生，汉族，现住吉林省长春市绿园区。被执行人刘维鑫，男，1961年11月25日出生，汉族，现住吉林省长春市宽城区。被执行人赵玉梅，女，1961年12月31日出生，汉族，现住吉林省长春市宽城区。被执行人刘景元，男，1963年1月4日出生，汉族，现住吉林省长春市宽城区。申请执行人李志刚与被执行人刘维鑫、赵玉梅、刘景元借款合同纠纷执行一案，在执行中本院于2018年10月23号查封了被执行人刘维鑫名下坐落于北部湾东路3号春天海景苑春晖阁0908号，不动产权证号（2012）字第024534号，建筑面积83.8平方米的房屋房籍及项下土地证号：北国用（2013）第B417**的土地使用权。现案外人彭世忠以案涉房屋归其所有为由提出执行异议，要求依法解除对案涉房屋及土地的查封。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人称，2011年11月22日，通过北海市海城区凡客置业的介绍，在春天海景一单元407号与甲方（卖方）刘维鑫、赵玉梅的代理人白海霞签订了交易服务合同，并与北海市海城区凡客置业的签约代表及白海霞三方签订了交易服务合同，两份合同是按照北海市二手房交易合同范本制作，组成房地产经济合同，合同的形成完全按照当时的交易流程依法完成的，白海霞提供了全部需要的公证文书。申请人按照合同约定一次性付款肆拾柒万元购买了刘维鑫名下坐落于北部湾东路3号春天海景苑春晖阁0908号的房屋，刘维鑫、赵玉梅的代理人白海霞将该房屋所有购房合同的原件，个人房产抵押贷款合同的原件，销售不动产统一发票原件等该房屋所有原始凭证，和所有办理房屋买卖代理手续的公证书等需要交易办理手续的全部原件交给了案外人，案外人彭世忠在给付房款之后入住了该房屋。由于当时的房屋产权部门没有开始办理产权且有剩余贷款未还清，案外人在入住之后并没有及时办理更名过户手续。在2014年的时候，案外人将刘维鑫的还贷款的银行卡丢失，就联系刘维鑫、赵玉梅及白海霞想补办，但没有联系到，现在一直用转帐的方式偿还贷款，导致至今也无法办理产权过户事宜。案外人彭世忠于2012年12月至2014年10月一直在该房屋居住，之后，由于个人原因回到贵州，将该房屋出租使用。案外人从购房至今，一直正常缴纳房屋水电费、有线电视费、物业费等所有的费用，并一直用刘维鑫的银行卡缴纳该房屋的银行贷款，现在还有两年该房屋的银行贷款即将还清。却没想到晴天霹雳收到了法院的裁定书，查封了我们在2011年购买并一直拥有近九年的房屋，无奈来到了吉林省长春市宽城区人民法院，对贵院的执行裁定书提出异议，恳请人民法院依法保护善意购买人的合法权益，解除对该房屋的查封裁定。申请执行人李志刚称，不同意案外人执行异议请求，不同意解封涉案房屋。经查明，我院作出的(2017)吉0103民初2234号民事判决书已发生法律效力，判决主项为“刘维鑫、赵玉梅、刘景元偿还李志刚欠款本金500000元；刘维鑫、赵玉梅、刘景元给付李志刚借款利息（以50000元为基数，按年利率24%计算，自2013年1月27日起至实际给付之日止）；案件受理费12100元由刘维鑫、赵玉梅、刘景元承担”。由于被告未主动履行已发生法律效力的判决书，立执行案件后，法院于2018年10月15号查封了被执行人刘维鑫名下坐落于北部湾东路3号春天海景苑春晖阁0908号，不动产权证号（2012）字第024534号，建筑面积83.8平方米的房屋房籍及项下土土地证号：北国用（2013）第B417**土地使用权。2019年4月3号，案外人彭世忠就上述涉案房屋提出执行异议。另查，案外人彭世忠与被执行人刘维鑫、赵玉梅的委托代理人白海霞（公证委托）于2011年11月22号在北海市经北海市海城区凡客置业签订房地产经纪合同，被执行人刘维鑫、赵玉梅将涉案房屋建筑面积83.72平方米以470000元卖于案外人彭世忠。案外人彭世忠购买该房屋时已知该房屋系被执行人从北海市华华房地产开发有限公司按揭购得，仍购买该涉案房屋，但至今尚未还清贷款。因该房屋系按揭不能办理该房屋的房屋买卖更名手续。
本院认为，我院依法查封被执行人名下涉案房产及土地的执行行为并无不当。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人彭世忠未征得贷款银行同意即购买被执行人以抵押给银行的涉案房屋致涉案房屋不能更名，与前述第二十八条不符，案外人彭世忠所提供的证据不足，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，
裁定如下：驳回案外人彭世忠的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 杨宝宁
审判员张立群人民
审判员 张 晓 辉
二〇一九年四月十六日
书 记 员 孙 佳 来源：