辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终2210号
上诉人（原审被告）：大连航华置业有限公司。
法定代表人：雷钊哲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高晓蕾，女，该公司职员。
被
上诉人（原审原告）：石鹏，男，汉族。
委托诉讼代理人：刘大志，北京大成（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈子武，北京大成（大连）律师事务所实习律师。 上诉人大连航华置业有限公司（以下简称航华公司）与被上诉人石鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初4397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 航华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：首先，被上诉人证据不足。被上诉人在一审中提供的银行转账回单多份无原件，无法认定转账事实。其中有金额为601370元的银行转账记录为杨维思提供，被上诉人并未能提供证据证明杨维思与被上诉人之间的婚姻存续关系。因此无法确认杨维思转账给上诉人的款项是用于购买案涉房屋。其次，被上诉人利用自身与上诉人之间的特定关系签订《中航国际广场楼宇认购书》并将仅有其单方签字的《商品房买卖合同》在网上备案。严重侵犯上诉人的合法权益，该合同不是上诉人的真实意思表示，无法继续履行。在上诉人与被上诉人签订的《中航国际广场楼宇认购书》中明确约定签订日期为2017年10月27日。而在此前的半年中，被上诉人已经向上诉人多笔转款，有违市场正常交易习惯，在商品房销售过程中，买受人在无任何手续的情况下向开发商大额转款，除自身掌握合同签订主动权外没有其它可能性。因此，一审法院判决要求上诉人继续履行《商品房买卖合同》显失公平。且一审判决中依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案涉适用若干问题的解释》第十八条规定判令上诉人支付违约金，因本案不涉及房产证办理，该项适用法律错误。且在上诉人与被上诉人合同未生效的情况下，上诉人对被上诉人无任何义务，一审判决上诉人承担违约责任于法无据。上诉人不应支付违约金。 石鹏辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、被上诉人已经提供证据证明向上诉人支付了商品房买卖合同约定的首付款，且有上诉人出具的收款收据予以证明。2、商品房买卖合同的签订系双方真实意思表示，合法有效。不存在被上诉人利用特定关系私自在网上备案的情况，上诉人此主张无任何事实依据。3、一审判决适用法律正确，本案因上诉人原因导致买受人逾期不能取得房屋权属证书，商品房买卖合同中并未约定出卖人逾期提供商品房买卖合同原件及首付款发票的违约责任，故符合适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案涉适用若干问题的解释》第十八条规定的条件。上诉人应当按此规定支付违约金。因此，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 石鹏向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告向原告提供办理房屋按揭贷款需要的《商品房买卖合同》原件二份及首付款发票；3.被告自2017年11月24日至2018年6月14日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付因其逾期提供商品房买卖合同原件及首付款发票给原告造成的违约赔偿。 一审法院认定事实：杨维思与石鹏系夫妻关系，二人于2010年5月14日登记结婚。2017年10月27日，航华公司（甲方、出卖人）与杨维思（乙方、买受人）签订《中航国际广场楼宇认购书》，约定乙方认购甲方位于中航国际广场x号房屋，建筑面积207.84平方米，总价款为3599999元，乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金5万元，作为签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件的担保。双方在该认购书中还约定了其他权利义务。2017年11月23日，航华公司（出卖人）与石鹏（买受人）签订《商品房买卖合同》并进行网签备案，该合同约定石鹏购买航华公司开发的中航国际广场D区二期，第x号房屋，建筑面积207.84平方米，总价款3381266元。买受人应于本合同签订当日付清首期房款1081266元（买受人已付定金在合同生效后转为本期购房款）；买受人应于本合同签订当日向贷款人申请金额为2300000元的按揭贷款并按贷款人要求提供文件资料，指定贷款人将所贷款项作为买受人应支付购房款的一部分直接汇划至出卖人银行账户。该合同还约定了双方的其他权利义务。当日，航华公司向石鹏出具收款收据，金额为1081266元，收款内容为D1-3904首付款，交款方式为转账。现案涉房屋未交付石鹏。 一审法院认为，2017年11月23日，航华公司与石鹏签订的《商品房买卖合同》依法成立。现航华公司辩称该合同并未加盖其公章，合同并未实际生效，且石鹏原为航华公司的营销人员，其掌握该公司商品房网签备案系统密钥，合同备案系违规操作，主张不再同意继续履行合同。因航华公司并未能提供石鹏原系其单位销售人员，自行进行商品房备案操作的证据，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。关于航华公司辩称石鹏支付购房首付款的时间与常理不符的意见，因其未能提供证据证明该款项系石鹏向航华公司支付的其他款项，故该抗辩意见一审法院不予采纳。虽该商品房买卖合同中并未加盖航华公司印章，但该合同已备案，应视为是航华公司对该合同的认可。关于航华公司认为该商品房出售价格低于同期案涉小区售楼价格的意见，因该抗辩意见不影响案涉商品房买卖合同的效力，若航华公司认为案涉商品房买卖合同显失公平，可另案主张撤销。故案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。石鹏现已按照合同约定向航华公司支付了购房首付款，且合同中已明确约定石鹏支付购房款的方式为首付款与按揭贷款相结合，故航华公司应当配合石鹏办理按揭贷款，石鹏主张的航华公司向其提供办理房屋按揭贷款需要的《商品房买卖合同》原件二份及首付款发票的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。 关于石鹏主张的航华公司因其逾期提供商品房买卖合同原件及首付款发票给原告造成的违约赔偿（自2017年11月24日至2018年6月14日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付）的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉商品房买卖合同中并未约定华公司逾期提供商品房买卖合同原件及首付款发票的违约责任，故本案可以适用上述规定。因案涉商品房于2017年11月23日签订，且石鹏已支付首付款，航华公司应于当日向石鹏交付商品房买卖合同原件及首付款发票。现石鹏主张按照已付房款1081266元为基数，自2017年11月24日起至2018年6月14日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金于法有据，一审法院予以支持。 一审法院判决：
一、确认大连航华置业有限公司与石鹏于2017年11月23日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、大连航华置业有限公司于判决生效之日起十日内向石鹏提供办理房屋按揭贷款需要的《商品房买卖合同》原件二份及首付款发票；
三、大连航华置业有限公司于判决生效之日起十日内向石鹏支付违约金（以已付购房款1081266元为基数，自2017年11月24日起至2018年6月14日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费786元、公告费300元（原告均已预交），由被告负担，给付时间同上。 本院二审期间，上诉人提交邮件内容照片，拟证明被上诉人是里程地产顾问有限公司（以下简称里程公司）派遣至上诉人公司的销售人员。被上诉人认可待证事项，本院对待证事项予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查，双方均认可，里程公司系上诉人的销售代管公司，被上诉人系里程公司派遣到上诉人公司的销售人员。被上诉人自称派遣时间为2015年5月至2018年5月。此节事实有询问笔录在卷为凭，应予采信。
本院认为，案涉2017年11月23日《商品房买卖合同》，虽然并未加盖上诉人公章，但已经进行网签备案，应认定合同成立并生效。上诉人主张被上诉人系利用其持有上诉人密钥的特殊身份自行签订合同并进行网签备案，《商品房买卖合同》并非上诉人真实意思表示，但上诉人未能提供其密钥直接或间接交给被上诉人的证据，被上诉人亦不认可持有密钥，故上诉人的此点主张无据认定。关于上诉人主张被上诉人在签订合同之前半年中就已经向上诉人多笔转款与常理不符一节，
本院认为，2017年11月23日上诉人为被上诉人出具收取案涉房屋首付款1081266元的收款收据，该收据上盖有上诉人财务专用章，上诉人主张被上诉人持有该财务专用章同样未能提供证据证明，应认定上诉人已对收到被上诉人购买案涉房屋首付款1081266元予以认可，上诉人此点主张不能成为支持其上诉请求的有效理由。关于上诉人主张一审判令支付违约金于法无据一节，
本院认为，一审适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是关于逾期办理房屋权属证书情况下合同没有约定违约金或者损失数额难以确定情况下违约金的计算方法，本案情况并非逾期办证，而是上诉人至今未提供商品房买卖合同原件及首付款发票，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。本案中双方并未约定上诉人应何时提供商品房买卖合同原件及首付款发票，更未约定上诉人逾期提供上述材料的违约金计算方法，被上诉人诉请上诉人支付违约金没有合同依据和法律依据，应予驳回。上诉人此点上诉理由成立，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下： 一、维持大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初4397号民事判决第一项、第二项； 二、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初4397号民事判决第三项。 一审案件受理费786元、公告费300元，共1086元（原审原告已预付），由原审原告石鹏负担686元，原审被告大连航华置业有限公司负担400元；二审案件受理费786元（上诉人已预付），由上诉人大连航华置业有限公司负担100元，被上诉人石鹏负担686元。 本判决为终审判决。
审判长 王 亮
审判员 孙利颖
审判员 季 烨
二〇一九年四月十六日
书记员 宋 敏