江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申173号再审
申请人（一审被告、二审上诉人）：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦****。
法定代表人：赵亚新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。
被
申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭化学，男，1962年9月18日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。再审申请人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）因与被申请人郭化学商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2017）苏03民终6090号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。荣盛徐州公司申请再审称，（一）根据涉案《商品房买卖合同》的约定，荣盛徐州公司的义务是“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非办理房屋权属证书，故荣盛公司即使存在逾期提交办证资料的行为，但不能因此而认定荣盛徐州公司违约。（二）《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（以下简称114号令）的实施，属于涉案《商品房买卖合同》约定的合同履行中出现的政策性变化，额外增加了荣盛徐州公司提交办证资料的时间，再加上国土局迟延交付土地，共同造成了荣盛徐州公司逾期提交办证资料。因此，114号令的实施属于不可抗力或情势变更，荣盛公司无过错，不应认定为违约。（三）即使认定荣盛徐州公司逾期提交办证资料应承担违约责任，则违约天数也应从2008年9月29日计算至2010年12月7日（荣盛徐州公司提交办证资料的时间），并应剔除因政策性变化增加的420-600个自然日，而不应计算至2011年6月30日。（四）逾期提交办证资料属于合同附随义务，一、二审判决在郭化学未提供证据证明具体损失数额的情况下，直接按照逾期交房的违约金标准认定荣盛徐州公司应承担的逾期办证责任，未体现主合同义务和附随义务之间的差异，缺乏法律依据。（五）郭化学的起诉已经超过诉讼时效。（六）荣盛徐州公司在诉讼中申请法院至房管局调取2006年下半年财苑房地产公司开发的锦绣嘉园项目（与本案签订合同时间基本一致）提交的办证资料、2008年下半年绿地世纪城项目（有本案约定交付时间基本一致）提交的办证资料以及市建设局在2008年2月1日前是否颁发过《交付使用通知书》等证据，用以查明《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（以下简称41号文）根本未实施，以及在114号令实施前后提交办证资料存在重大调整、对荣盛徐州公司造成的巨大影响等事实。但一、二审法院对上述证据均未调取，程序违法。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项之规定，请求对本案依法再审。
本院经审查认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。关于荣盛徐州公司是否存在逾期办证的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，涉案房屋在2008年6月30日前已交付使用，但荣盛徐州公司直至2010年12月7日才向房产管理部门送交房产初始登记资料，而上述资料直接影响权属登记的办理，故荣盛徐州公司逾期提交办证资料与郭化学逾期办证之间存在因果关系，荣盛徐州公司以《商品房买卖合同》未约定其有办证义务为由主张逾期提交办证资料不构成违约，缺乏事实和法律依据，不能成立。关于荣盛徐州公司主张的免责事由是否成立的问题。荣盛徐州公司主张逾期办证是因为政策性变化及政府延迟交付土地等原因导致。对此，首先，通过比照114号令和41号文，对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件的规定虽有差异，但并无实质性变化，不属于不可抗力或情势变更的情形。其次，即使114号令的实施属于政策性变化，但政策性变化亦不能成为荣盛徐州公司无限期拖延办证的理由。现荣盛徐州公司并未提供有效证据证明系因政策性变化而导致其迟延办证数年，其主张的政策性变化导致增加提交办证资料的时间达420-600个自然日，仅是单方估算，并无客观、科学的计算依据，该主张不能成立。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法法律规定或者按照约定解决。故即使荣盛徐州公司主张的政府迟延交付土地的情形客观存在，亦不影响其在本案中向郭化学承担违约责任，荣盛徐州公司与政府之间的纠纷应另行解决。因此，荣盛徐州公司关于逾期办证的免责主张，均不能成立。关于逾期办证期间如何确定的问题。荣盛徐州公司主张逾期办证期间只能计算至2010年12月7日（即荣盛徐州公司提交办证资料的时间），并应剔除因政策性变化增加的420-600个自然日。对此，首先，如前所述，荣盛徐州公司主张的因政策性变化增加420-600个自然日缺乏依据。其次，荣盛徐州公司并未举证证明其通知郭化学领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，亦未能举证证明郭化学实际领取上述资料的时间。因此，一、二审判决结合郭化学涉案房屋所有权证上载明的登记日期，判决支持郭化学主张的自2008年9月29日至2011年6月30日的逾期办证违约金，并无不当。关于逾期办证违约金的标准如何确定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能在约定期限届满取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，当事人就逾期办证的违约责任在《商品房买卖合同》中约定为“双方协商解决”，未明确违约金的计算标准或数额，且事后双方未就逾期办证的赔偿事宜达成一致意见。但《商品房买卖合同》中约定了逾期付款及逾期交房的违约责任，二审判决参照该违约责任约定判令荣盛徐州公司向郭化学承担逾期办证的违约责任，即按日支付已付购房款万分之一的违约金，低于法定逾期贷款利息标准，并不损害荣盛徐州公司的利益。荣盛徐州公司关于逾期办证违约金标准提出的申请再审理由，亦不能成立。关于郭化学的起诉是否超过诉讼时效的问题。结合荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月和9月发布的《温馨提示》内容，可以认定包括郭化学在内的逾期办证的业主已向荣盛徐州公司主张过权利，且荣盛徐州公司愿意对逾期办证的业主作出相应补偿，上述事实均构成诉讼时效的中断事由。荣盛徐州公司关于郭化学的起诉已经超过诉讼时效的申请再审理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。关于荣盛徐州公司提出调查证据的问题。荣盛徐州公司申请调查的相关证据与涉案小区项目无关，不能以同时期其他小区项目办证情况佐证本案事实，故一、二审法院对其申请未予准许，亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，
裁定如下：驳回荣盛（徐州）房地产开发有限公司的再审申请。
审判长 杜三军
审判员 刘海平
审判员 张丽华
二〇一九年四月十五日
书记员 褚茜茜 更多数据：