安徽省东至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1721民初681号
原告：叶新生，男，1969年10月13日出生，汉族，住安徽省东至县。
委托诉讼代理人：潘小东，安徽安东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹玉琢，安徽安东律师事务所律师。
被告：谈召胜，男，1964年7月6日出生，汉族，户籍地安徽省东至县，现住安徽省东至县。 原告叶新生与被告谈召胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶新生向本院提出诉讼请求：1.谈召胜退还叶新生房屋租赁保证金2万元及利息（自2017年5月6日起至退还之日止，按年利率6%计息）；2.谈召胜赔偿叶新生房屋租金损失5万元；3.诉讼费由谈召胜承担。事实与理由：2012年3月9日，叶新生与谈召胜签订房屋租赁合同，约定谈召胜将位于东至县尧渡镇建设路德盛大厦78号房屋（第一层西边的第四、五、六间门面房）出租给叶新生，租赁期限为10年，即自2012年5月1日起至2022年5月1日止，房屋租金每年40万元。2016年5月13日，双方签订租赁合同补充协议，约定若租赁期限满五年时（即租赁期限到2017年5月1日）提出退租，谈召胜同意不追究叶新生任何责任或提出任何异议，并在5个工作日内无条件退还叶新生缴纳的保证金2万元，同时谈召胜承诺保证免费给叶新生105天的清场时间，在该段时间内，不收取叶新生租金等相关费用，具体时间段为2017年5月1日至2017年8月15日。2016年6月14日，叶新生与谈召胜均同意将东至县尧渡镇建设路德盛大厦78号房屋第一层西边第4间门面房出租给侯昌穹，三方签订房屋租赁合同，约定房屋租金每年15万元。2016年10月21日，叶新生与谈召胜均同意将东至县尧渡镇建设路德盛大厦78号房屋第一层西边第6间门面房出租给戴泽进，三方签订房屋租赁合同，约定房屋租金每年5万元。2017年5月1日，叶新生与谈召胜签订的房屋租赁合同五年租赁期限届满，谈召胜强行要求叶新生搬离，叶新生被迫于2017年5月20日搬离租赁房屋，损失很大，且谈召胜不退还叶新生保证金2万元，双方多次协商无果。 谈召胜辩称，1.双方签订十年租赁合同，每年租金40万元，租金一年一付。谈召胜所有的三间门面房原是一个整体，没有隔断，但是叶新生与侯昌穹、戴泽进分别签订转租协议，将谈召胜的门面房分隔成三间，致使谈召胜的房屋结构遭到破坏，按照合同约定，保证金的作用是保证房屋的结构完整及租期届满后及时交付房屋，因叶新生已破坏出租房屋结构并延迟交房，所以保证金不予退还。2.叶新生在5年租赁期限届满后占用谈召胜房屋近三个月，其诉求房租损失5万元没有依据，也没有理由，请求法院驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月9日，谈召胜和妻子徐淑华与叶新生签订《房屋租赁合同》，合同约定，谈召胜、徐淑华将其夫妇所有的位于东至县尧渡镇建设路德盛大厦78号房屋（第一层西边的第四、五、六间门面房）出租给叶新生，租赁期限为10年，即自2012年5月1日起至2022年5月1日止，房屋租金为每年40万元。前五年，每年租金固定为40万元，后五租金依市场行情定。合同保证金2万元，合同期满验完房屋结构及所属设施完好，保证金不计息全额退还。合同签订后，叶新生依约按时向谈召胜交纳了房屋租金，谈召胜将案涉房屋交付给叶新生使用。2016年5月13日，叶新生与谈召胜签订《租赁合同补充协议》，约定：1.若乙方（即叶新生）在《房屋租赁合同》项下租赁期限满五年时（2017年5月1日）提出退租，甲方（即谈召胜）不追究乙方任何责任或提出任何异议，并在5个工作日内无条件退还乙方交纳的保证金2万元。2.甲方承诺，若乙方依据上述第一条提出退租，则保证免费给予乙方105天的清场时间，在该段时间内，甲方不收取租金等相关费用，具体时间段为2017年5月1日至2017年8月15日止。 2016年6月14日，叶新生与谈召胜、案外人侯昌穹签订房屋租赁合同，约定将叶新生承租的谈召胜所有的位于东至县尧渡镇建设路德盛大厦78号房屋第一层西边第4间门面房转租给侯昌穹，租期36个月，租金15万元／年，一年一付，保证金1万元。合同签订后，叶新生收取侯昌穹第一年的房屋租金15万元和保证金1万元。 2016年11月1日，叶新生与谈召胜、案外人戴泽进签订房屋租赁合同，约定将叶新生承租的谈召胜所有的位于东至县尧渡镇建设路德盛大厦78号房屋第一层西边第6间门面房转给戴泽进，租期36个月，自2016年10月21日至2019年10月20日，租金5万元／年，押金3000元。合同签订后，叶新生收取戴泽进第一年的房屋租金5万元和押金3000元。 2017年5月1日，叶新生与谈召胜签订的房屋租赁合同五年租赁期限届满，因经营状况不好，叶新生不再续租，双方经过结算，叶新生给付谈召胜其已经收取的两个案外人的未到期房屋租金4万元（2017年5月1日后的两间转租房屋的第一期租金，第二期之后的租金由谈召胜收取）。叶新生退还戴泽进押金3000元。之后，谈召胜要求叶新生立即搬离案涉房屋，叶新生则要求经营到2017年8月15日，并要求谈召胜退还保证金2万元，但是双方多次协商不成。庭审中，叶新生陈述其被迫于2017年5月20日搬离案涉房屋，谈召胜陈述叶新生于2017年8月15日左右才彻底腾空房屋。 上述事实有当事人陈述、房屋租赁合同、租赁合同补充协议等证据在卷证明。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
原告叶新生与被告谈召胜夫妇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点是：1.原告将案涉房屋分隔成三间，是否属于破坏房屋结构，案涉房屋保证金2万元是否需要返还。2.原、被告签订的租赁合同补充协议是否有效，原告搬离案涉房屋后，是否有房屋租金损失。 一、承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案原告经被告同意将案涉房屋分隔并转租给案外人，且由三方签订房屋租赁合同，三方签订的房屋租赁合同合法有效。
原告用复合板分隔房屋，并未对房屋造成实质性影响，故被告辩称原告破坏房屋结构，不予返还保证金，本院不予采信。 二、被告谈召胜与徐淑华系夫妻关系，且案涉房屋租赁、收租等事宜均由谈召胜经办，依据法律规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，据此，原、被告签订的《租赁合同补充协议》合法有效。因原、被告双方对原告腾空并搬离案涉房屋的时间陈述不一致，且均无充分证据证明，故原告主张租金损失本院不予支持。 综上所述，原告要求被告返还保证金2万元本院予以支持，要求被告给付保证金的利息及赔偿损失5万元本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，
判决如下： 一、被告谈召胜于本判决生效之日起二十日内返还原告叶新生保证金2万元。 二、驳回原告叶新生其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，减半收取计775元，由谈召胜负担275元（于本判决生效之日起7日内向本院交纳），叶新生负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 周玉雪
二〇一九年四月十五日
书记员 汪 璟