广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终768号
上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县。
法定代表人：汤贵华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。被上诉人(原审原告）：徐沛飞，男，1976年2月7日出生，汉族，住广东省佛冈县。
委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。
上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人徐沛飞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判煌盛公司每日按总房价款的万分之一向徐沛飞支付违约金至涉案商品房经验收合格并书面通知徐沛飞收房之日止；2、由徐沛飞承担本案上诉费用。主要事实和理由：根据合同约定，煌盛公司交付涉案商品房的条件是经验收合格，并非一审判决认定的经竣工验收备案。一审判决将其扩展解释为经竣工验收备案，违反了双方当事人的意思自治。实践中，建设工程竣工验收的行政审批程序是先进行验收，确认合格后再由施工、开发、设计、勘察、监理等单位凭验收合格材料报行政机关验收备案，经验收备案后即可办理房产证。可见，从验收合格到验收备案是行政管理流程，房屋在验收合格后已经完全符合交付条件，双方在合同中选择验收合格为交付条件是合法有效的约定。涉诉的第3、4、5、6栋商品房经验收合格的时间点为2017年8月8日，第1、2、7、8栋楼房经验收合格的时间点是2018年9月29日，一审判决应当按照双方的约定确定违约金的截止期限。徐沛飞答辩称：按一审答辩意见。徐沛飞向一审法院起诉请求：1、判令煌盛公司继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号201603120936605）；2、判令煌盛公司自2016年11月1日起至实际向徐沛飞交付符合交房条件的房屋之日止，按日向徐沛飞支付全额房款万分之一的逾期交房违约金（暂计至2018年7月19日（627天）为61139.34元）。若判决生效后煌盛公司仍无法交付符合交房条件房屋的，煌盛公司先行向徐沛飞支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月1号向徐沛飞支付上一个月产生的违约金；3、判令煌盛公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2016年3月2日，徐沛飞（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201603120936605，约定：徐沛飞向煌盛公司购买佛冈县石角镇XX路XX号篁XX栋XX梯XX房，总价为975109元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。涉案商品房买卖合同签订后，徐沛飞依约向煌盛公司付清全部购房款975109元，但涉案商品房所在的篁胜新城商住区一期工程至今未完成竣工验收备案手续。对于《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件“经验收合格”的理解，徐沛飞与煌盛公司双方的意见不一致，徐沛飞认为房屋应当竣工验收并经政府职能部门备案才符合交付条件，煌盛公司则认为涉案房屋已完工并达到使用条件，徐沛飞可以根据实际情况办理收楼入伙手续。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。徐沛飞与煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点在于：涉案商品房的交付标准问题。对此，根据双方的约定，煌盛公司应当在2016年10月31日前将经验收合格的房屋交付给徐沛飞。对于合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解，双方存在争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全，合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。煌盛公司也确认其与徐沛飞签订的商品房买卖合同是使用广东省建设厅制订的上述《广东省商品房买卖合同》（示范文本）制作。因此，对于涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应理解为经竣工验收备案为宜。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”应是指煌盛公司在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。综上，涉案房屋至今未完成竣工验收备案手续，煌盛公司未能依约将符合合同约定的房屋交付给徐沛飞，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》中的约定，徐沛飞要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，煌盛公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知徐沛飞办理交付手续。如上所述，涉案房屋办理竣工验收备案手续才符合房屋交付标准，因此，逾期违约金应计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续并将房屋交付的书面通知送达徐沛飞之日止。逾期交房违约金经一审法院核算为：61041.82元（975109元×0.01%×626天，从2016年11月1日起暂计至2018年7月19日），徐沛飞请求超出一审法院核准部分，一审法院依法不予支持。2018年7月20日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续并将房屋交付的书面通知送达徐沛飞之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、徐沛飞与佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2016年3月2日签订的《广东省商品房买卖合同》；
二、佛冈煌盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金61041.82元（暂计至2018年7月19日，2018年7月20日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续并将房屋交付的书面通知送达徐沛飞之日止）给徐沛飞。案件受理费1328元，减半收取计664元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。徐沛飞可在本判决生效后向一审法院申请退回其预交的受理费664元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案商品房的交付标准如何认定。本案双方对于一审法院查明的事实并无争议，双方仅对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。煌盛公司认为商品房经验收合格后即可交付，无需在建设行政主管部门备案。
本院认为，商品房交付，应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该条件为法定交付条件，当事人约定交付标准高于该交付条件的，按当事人约定；当事人约定交付标准低于该交付条件的，适用法定交付条件。一审法院对此已论述充分，本院在此不再赘述。综上，煌盛公司的上诉理由不成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1326元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一九年四月十四日
书记员 张 婧
书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”