江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初15574号
原告：王庆玲，女，1961年10月15日生，汉族。
委托诉讼代理人：毕兴华，江苏万静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田成华，男，1962年10月9日生。
被告：南京江山物业管理有限公司（统一社会信用代码91320115730579296X），住所地在南京市江宁区秣陵街道清水亭西路2号百家湖科技产业园。
法定代表人：周兆生，总经理。
委托诉讼代理人：祁先娣，女，1973年11月10日生，汉族。 原告王庆玲与被告南京江山物业管理有限公司（以下简称江山物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法由
审判员张雨青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王庆玲的委托诉讼代理人毕兴华、田成华，被告江山物业公司的委托诉讼代理人祁先娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王庆玲诉称：其系南京市江宁区禄口街道天禄大道139号星汉城5幢203室房屋（以下简称涉案房屋）业主，被告江山物业公司为该小区提供物业服务。涉案房屋系其为儿子准备的婚房，长期无人居住。2018年6月24日下午，其接到江山物业公司电话，称涉案房屋有污水外溢，其儿子到现场后发现涉案房屋内粪水外溢，散发恶臭，客厅、卧室、厨房、卫生间均浸泡在粪水中，最深处达20厘米，家中家具、墙纸已被泡坏。由于堵塞严重，江山物业公司当天组织人员疏通管道未果。次日，其从外地赶回，直至下午3点左右，江山物业公司才将管道疏通。经查，粪水倒灌是由于公共排污管道接头处堵塞，导致楼上多家住户马桶污水无法顺利排出而从涉案房屋内倒灌而出。江山物业公司未对公共排污管道尽到维护、疏通的义务，应对本次污水倒灌给其造成的损失承担赔偿责任，经多次协商未果，故诉至法院，要求江山物业公司赔偿经济损失50000元（包括地板、壁纸、家具、家电）及精神损害抚慰金5000元。 被告江山物业公司辩称：原告王庆玲的起诉没有事实和法律依据。其依照前期物业协议定期对公共管道及化粪池进行了清理和疏通，涉案房屋出现污水倒灌并非公共管道堵塞所致。2018年6月24日，其工作人员发现涉案房屋有污水渗出，立即派维修人员至现场查看并通知了王庆玲，维修人员疏通时发现公共下水管道并不堵塞，当日未找到堵点。次日上午，其又请专业疏通人员沿污水井向楼栋方向开挖，直到开挖至墙角仍未发现堵点，随后专业疏通人员又沿墙角将疏通设备塞入管道向上疏通，到一定高度时找到了堵点，管道恢复了畅通。之后其将开挖部分恢复原状并更换了新的管道。此次污水倒灌是不可预见的突发事件，不应由其承担违约责任。关于损失部分，王庆玲仅提交了损失清单，没有提交购买合同、发票及支付凭证，属于单方陈述。即使损失能够确定，也应按照使用年份折旧。因王庆玲长期不在涉案房屋内居住，导致污水倒灌没有在第一时间得到处理，造成经济损失扩大，对此王庆玲应自行承担责任。综上，请求驳回王庆玲的诉讼请求。
经审理查明：原告王庆玲系涉案房屋业主。被告江山物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。2018年6月24日，江山物业公司发现涉案房屋内有污水渗出，遂通知王庆玲并安排维修人员疏通。经双方查看，涉案房屋内因粪水倒灌导致房屋内装修、家具等被浸泡。次日，经江山物业公司委托案外人南京市江宁区宏之源家政服务中心对排污管道进行疏通，管道恢复通畅。 审理中，原告王庆玲称涉案房屋系案外人王庆娴过户给其，其并未与被告江山物业公司签订物业服务合同；江山物业公司提交了2009年5月1日与王庆娴签订的《前期物业管理服务协议》以证明与王庆娴存在物业服务合同关系，并陈述其与王庆玲之间应按该协议履行。根据该协议约定，江山物业公司应“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮与管理”。对于涉案房屋出现污水倒灌的原因，王庆玲陈述堵点在楼栋一层墙角部分及墙角至污水井之间；江山物业公司则陈述堵点在二层至一层的竖管中，楼栋墙角至化污水井部分并未发生堵塞，而二层至一层的竖管并不在其日常检查维护的公共管道范围内。经江山物业公司申请，南京市江宁区宏之源家政服务中心法定代表人唐晓虎发表证言称其参与了涉案房屋管道的疏通工作，从楼栋墙角至污水井之间的横向管道并未发生堵塞，没有变形和损坏，堵点应在二层至一层的竖管中。王庆玲还提交了江山物业公司工作人员周小美出具的承诺一份以证明在2016年江山物业公司即因未对管道尽到疏通义务导致涉案房屋被水淹，后江山物业公司承诺以物业费抵扣损失；江山物业公司则认为该份承诺与本案无关。 上述事实，有房屋所有权证、照片、视频、《前期物业管理服务协议》、证人证言、承诺及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。本案中，虽然原告王庆玲与被告江山物业公司未直接签订物业服务合同，但原业主王庆娴将涉案房屋过户给王庆玲后，王庆娴与江山物业公司签订的《前期物业管理服务协议》应对王庆玲与江山物业公司具有约束力。根据该协议，江山物业公司应“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮与管理”，但结合证人证言可以认定，涉案房屋污水倒灌的堵点在二层至一层的竖管中，而二层至一层的竖管在涉案房屋所在楼栋的专有范围内，不应属于物业服务企业日常检修范围，该部分管道发生堵塞也不在物业服务企业应当或可以预见的范围内。故王庆玲据此要求江山物业公司承担违约责任依据不足。另涉案房屋污水管道发生堵塞，江山物业公司亦非侵权责任方，也不应承担侵权责任。王庆玲提交的承诺书与本案并无关联性，本院不予采信。故对王庆玲的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下： 驳回原告王庆玲的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取588元，由原告王庆玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 张雨青
二〇一九年四月十四日
书记员 陈 燕 更多数据：搜索“”来源：