河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初7号
原告：印祥怡，女，1983年4月13日出生，汉族，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：于宏大，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。
被告：张玉梅，1977年9月18日出生，汉族，住山东省单县。
委托诉讼代理人：侯世跃，北京市两高律师事务所律师。 原告印祥怡与被告张玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告印祥怡及其委托诉讼代理人于宏大、被告张玉梅及其委托诉讼代理人侯世跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印祥怡向本院提出诉讼请求如下：1.判令原告与被告于2016年8月13日签订的房屋买卖合同解除；2.请求法院判令被告返还已收取的购房款人民币92万元；3.要求被告按照合同约定赔偿违约金及中介费用人民币378000元；4.要求被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年8月13日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于河北省三河市燕郊开发区的房屋出售给原告，房屋总价款为人民币1840000元，首付款人民币920000元，签订合同当日，原告向被告支付定金人民币50000元，于2016年8月18日向被告支付剩余首付款870000元；合同约定，自合同签订之日起365日内，双方应共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续，同时，双方签订补充协议，如被告未能按照房屋买卖合同及补充协议的约定，在约定的时间内办理转移登记手续的，属于违约行为，原告有权主张解除合同并按照房屋总价款的20%的标准向被告主张违约金。合同签订后，因被告迟迟不能取得房本，导致无法办理过户手续达两年之久，原告多次要求被告解除合同，退还已经收取的已付款项，但被告均不予理睬，现原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张玉梅辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求，原告在购买房屋及签订购买合同的时候，已经明知涉案房屋的权属证书未办理，而且短期内也没有办法继续办理过户手续，依然选择购买，这是风险自担的意思表示。 本院
经审理查明事实如下：2016年8月13日，原告印祥怡与被告张玉梅在上海申域房地产经纪有限公司燕郊分公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。《存量房屋买卖合同》第一条约定：被告张玉梅将其名下位于河北省三河市燕郊开发区房屋售予原告印祥怡。第二条约定该房屋房权证号为购房合同编号20141006117，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年8月13日前办理抵押注销手续；第四条约定房屋成交价格为人民币1840000元，签订本合同的同时直接支付定金50000元给出卖人，买受人在2016年8月18日前将该房屋尾款五十万元支付给出卖人，买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为920000元。第六条约定出卖人应在过户当日前将该房屋交付给买受人。第九条第（一）项约定当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第九条第（二）项约定买受人未能在本合同第九条第（一）项约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。《补充协议》第二条约定乙方（原告印祥怡）应于2016年8月13日向甲方（被告张玉梅）支付定金五万元，乙方支付首付款时，定金视为首付款的一部分；乙方于2016年8月13日将首付款玖拾贰万元支付给甲方；双方同意在贷款机构批贷后10个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在过户当日自行办理物业交割手续。第四条约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：第一条甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；第二条该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；第三条逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；第四条拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；第五条将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同签订后，原告印祥怡于2016年8月13日向被告张玉梅支付购房定金50000元，2016年8月18日支付首付款870000元（不含定金50000元）。被告张玉梅于2016年8月18日将涉案房屋交付原告印祥怡。被告张玉梅于2018年11月22日领取了涉案房屋不动产权证书。 另查明，原告印祥怡户籍所在地为三河市，其家庭已拥有位于涉案房屋所在地的住房一套。 原告印祥怡依据《存量房买卖合同》第九条第一款之约定，“当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，主张被告张玉梅应遵守合同约定，在签订合同后的365日内即2017年8月13日前取得房屋所有权证并与原告印祥怡共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但被告张玉梅实际于2018年11月22日取得涉案房屋不动产权证书，被告张玉梅的行为构成根本违约，故原告印祥怡要求解除与被告张玉梅签订的《存量房买卖合同》及补充协议，并按照房屋总价款的20%支付违约金。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。被告张玉梅未在合同约定的期限内取得涉案房屋不动产权证书，该行为构成违约，原告印祥怡有权主张解除合同。但双方未约定解除权的行使期限，且被告张玉梅亦未催告原告印祥怡行使解除权，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，原告印祥怡所享有的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据双方合同约定，被告张玉梅应在2017年8月13日前取得涉案房屋不动产权证书，故原告印祥怡的解除权应自2017年8月13日起的一年内行使，原告印祥怡在2018年8月13日前未行使解除权，故解除权已消灭。
本院认为，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应依约定全面履行合同义务。被告张玉梅未在合同约定的期限内取得涉案房屋不动产权证书，其行为已构成违约，但原告印祥怡未在合理期限内行使解除权，其解除权已消灭，故原告无权主张解除与被告签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议。但根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第九条第二款之约定，被告张玉梅应就其违约行为向原告印祥怡承担违约责任，即被告张玉梅应当于取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止（自2017年8月14日至2018年11月22日），以已收取房款（人民币920000元）的每日万分之五的标准支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下： 一、被告张玉梅应于本判决生效之日起七日内以人民币920000元为基数，以每日万分之五的标准向原告印祥怡支付自2017年8月14日至2018年11月22日期间的违约金。 二、驳回原告印祥怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费16482元，减半收取计8241元，由原告印祥怡负担6841元，由被告张玉梅负担1400元；保全费5000元，由被告张玉梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 蔡玉秀
二〇一九年四月十二日
法官助理殷瑞芬
书记员张薇 更多数据：