广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初7107号
原告：黄云波，男，1959年3月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托代理人：刘镜标、何粉洪，广东镜标律师事务所律师。
被告：胡荣生，男，1971年12月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：王嘉斌，广东润科律师事务所律师。
第三人：刘昌勇，男，1966年10月17日出生，汉族，住四川省达县。
原告黄云波诉被告胡荣生、第三人刘昌勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄云波及其委托代理人何粉洪，被告胡荣生及其委托代理人王嘉斌到庭参加诉讼，第三人刘昌勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄云波向本院提出诉讼请求：
一、请求判令解除黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》；
二、请求判令胡荣生向黄云波支付租金35700元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从逾期之日起计至实际清偿之日止）；
三、没收胡荣生押金20000元；
四、请求判令胡荣生向黄云波赔偿损失25032元；
五、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月1日，黄云波与胡荣生签订了《租房合同》，合同约定黄云波将其位于广州市增城区永宁街××村××东路××幢自建住宅楼出租给胡荣生，租期为2013年10月1日至2023年9月30日，合同约定胡荣生对出租房屋进行增建、装修等设施或改变房屋结构前，须征得黄云波的同意以及租赁期间胡荣生将房屋转租他人，须经过黄云波的同意。2017年3月1日，黄云波的女儿黄爱凤与胡荣生签订《租赁补充协议》，约定黄云波将对涉案房屋进行加建，胡荣生的租金从2017年3月1日起每月减租1500元，但2017年3月底，胡荣生不同意黄云波对涉案房屋进行加建，故租金不予以减租。合同签订后，胡荣生在租赁期内未经黄云波同意私自改变涉案房屋的墙体结构，在涉案房屋私自存放危险品，且胡荣生的家庭成员胡国强私自将部分房屋转租给案外人高鹏伟，并拖欠租金。胡荣生的行为已经构成根本违约。自2017年4月至2018年6月，胡荣生共拖欠租金35700元，故黄云波有权没收胡荣生押金20000元。现因胡荣生擅自变更房屋主体结构，造成墙体承重能力下降，需加以修复和巩固，故胡荣生应向黄云波赔偿损失。
被告胡荣生辩称：胡荣生一直按照合同约定履行义务。不存在黄云波主张的违约行为。
一、黄云波诉请解除合同、没收押金等没有事实依据，请求法院予以驳回。针对黄云波主张的几点所谓事实，胡荣生回应如下：1、关于黄云波诉称不同意胡荣生搭建的问题。胡荣生承租的房屋原来高2.5层，按照合同约定，应当由胡荣生使用。2017年3月1日，黄云波需要加建，故向胡荣生收回了三楼的半层，现在房屋已经加建好，楼高四层，但是黄云波没有将三楼交还给胡荣生继续使用。黄云波在房屋的外层搭建了棚架，以及在房屋中间堆放了大量建筑物料。导致房屋严重漏水，严重影响胡荣生的正常使用。加建好第四层后黄云波准备继续往上加建，胡荣生考虑到房屋结构及承重，如果再加建，极有可能对房屋，特别是胡荣生租用的部分造成危险，所以胡荣生多次找黄云波协商，要求黄云波办理合规的手续，报建后才进行加建。但是黄云波没有理会，胡荣生从未阻止黄云波加建，只是要求其合法加建，不要影响胡荣生租用的部分。2、胡荣生承租时的租赁物现状就是房屋现状的现状，胡荣生没有擅自改变房体结构，也没有存放危险品。3、关于黄云波主张的私自转租的问题，涉案房屋的部分确实是2015年5月5日转租出去，实际上是通过黄云波介绍而转租给次承租人。黄云波对转租的事实不但清楚，而且从未提出过异议。在次承租人用承租房屋办理营业执照时，黄云波也在相关办理文件上进行了同意的签字。4、关于拖欠租金的问题。双方曾经在2017年3月1日约定，因为胡荣生无法使用部分承租房屋，黄云波同意在原基础上扣减1500元，填补胡荣生无法正常使用第三层的损失。事实上到今天，黄云波也没有把第三层按照原合同交还给胡荣生进行正常的使用。所以黄云波主张胡荣生拖欠4至10月份1500元的租金没有事实依据。此外，因为黄云波的加建行为严重影响胡荣生正常使用租赁物，包括通风、采光、通行等。2017年4月21日擅自召集了多人闯入胡荣生的租赁物内，搬走物品，导致胡荣生的物品丢失及损坏，至今没有对胡荣生进行赔偿。胡荣生要求黄云波必须保证房屋的正常使用，但黄云波没有理会。胡荣生在9月、10月份分别扣减了租金700元和800元，以弥补胡荣生无法正常使用房屋的损失，该处理合情合法。只有黄云波能保证胡荣生对涉案房屋的正常使用，胡荣生同意按照原合同交付相应的租金。
二、黄云波不享有合同的解除权，其解除合同的诉讼请求缺乏法律依据。根据合同法及最高院的司法解释，解除合同应当按照法定解除或约定解除，就本案而言，黄云波不存在法定及约定的解除情况，所以黄云波要求解除合同没有法律依据。
三、胡荣生不存在违约拖欠租金的情形，根据双方签订的协议及补充协议，黄云波从2017年3月份就收回了三楼进行加建，当时双方是明确约定从该月起租金是在原租金的基础上每月减1500元，每年递增的费用也减少为350元，变更租金的目的是为了弥补胡荣生无法正常使用第三层的损失，胡荣生2017年4至8月期间都是按照双方的约定每月缴纳5700元给黄云波，2017年7月24日黄云波为了赶走胡荣生擅自纠集了其他人非法闯入胡荣生承租的房屋内，并把相关物品搬到房屋外，导致物品丢失和损坏，该情况在法院调取的公安笔录中有显示，由于黄云波加建的房屋至今没有完工，第三层也没有交给胡荣生使用，现在因为加建导致房屋漏水、房屋外仍附着加建时使用的棚架，加建的工具等都堆放在房屋外墙，影响胡荣生正常使用租赁房屋，为此胡荣生曾多次要求黄云波修复房屋，并保证不再骚扰胡荣生正常使用房子，但黄云波并未予以理会，为保障胡荣生的合法权益，胡荣生自2017年9月份开始对租金做了部分扣减，以弥补无法正常使用房屋的损失及财产损失。胡荣生多次向黄云波明确，只要黄云波修复好房屋、拆除棚架、清理干净建筑物料，胡荣生将按照约定支付租金。第三人刘昌勇未到庭陈述意见。
经审理查明：2013年10月1日，黄云波（甲方、出租方）、胡荣生（乙方、承租方）签订《租房合同》，约定，甲方将位于增城区永宁街××村××东路××幢自建住宅楼租给乙方，租赁期限为2013年10月1日至2023年9月30日，共十年；乙方每月5号前将租金支付至甲方指定银行账号，逾期视为乙方违约，甲方有权没收押金，并收回房屋另行处理；租金每年每月递增400元，即2013年10月1日至2014年9月30日，月租金6000元，2014年10月1日至2015年9月30日，月租金6400元，2015年10月1日至2016年9月30日，月租金6800元，2016年10月1日至2017年9月30日，月租金7200元，2017年10月1日至2018年9月30日，月租金7600元，2018年10月1日至2019年9月30日，月租金8000元，2019年10月1日至2020年9月30日，月租金8400元等；签约时乙方支付押金20000元，交首期租金后可入场，押金不得冲抵租金，合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下返还押金；租赁期间，乙方对房屋进行增建、装修等设施，或修改房屋结构，须征得甲方同意，所需费用由乙方承担等；租赁期间，乙方将房屋转租他人，必须经得甲方书面同意才许可，否则，须乙方承担一切违约责任；乙方不得在房屋内存放有害、腐蚀物质、易燃易爆品，如有违反，甲方不负任何责任等内容。2015年5月5日，胡国强将涉案房屋租赁给高鹏伟作为冷库使用，租金每月1800元，租期为2015年5月5日至2020年5月5日。2016年5月9日，胡荣生将部分涉案房屋转租给刘昌勇作餐饮用途，租期为2016年5月9日至2021年5月30日。2017年3月1日，黄爱凤（甲方）与胡荣生（乙方）签订《租赁补充协议》，约定，因出租方对房屋进行改造加建，经协议，甲方将广州市增城区永宁街长岗村东东路40号三楼向乙方收回，加建二楼以上的建筑；租金由原租金7200元每月减租1500元，即每月5700元，原告每年每月递增400元，减递增费50元，即每年每月递增350元；甲方在加建期间乙方不得以任何理由干涉阻拦甲方；其他费用按原协议执行。减租时间由2017年3月1日起生效至原合同届满止；加建好后，乙方有优先权租加建房。2017年7月24日，广州市公安局增城分局永新派出所向胡荣生作出《询问笔录》，其中载明了胡荣生向派出所陈述的内容，胡荣生表示其曾经在涉案房屋内存放过柴油，但并未长期存放，另表示黄云波在其不在的情况下带人到涉案房屋内搬东西，其外甥女被打等事宜。2018年5月16日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记薄查册表》载明位于广州市增城区永和镇长岗村东升社的80平方米的土地为集体建设用地，权利人为黄云波，用途为住宅，土地状态为查封。另查明，刘昌勇经营个体工商户“广州市增城刘川餐厅”，注册地址为广州市增城区永宁街长岗村东升东路**。庭审中，双方当事人另作如下举证：
一、黄云波提交：1、广东明鉴文书司法鉴定所出具的《鉴定意见书》载明2017年7月6日的《同意转租》中黄云波的签名并非同一人书写；胡荣生对该《鉴定意见书》不予认可，认为是黄云波单方面鉴定的，胡荣生未参与鉴定，且检材未经过其确认。2、房屋照片，拟证明胡荣生在涉案房屋堆放危险物品。
二、胡荣生提交：1、房屋照片，拟证明黄云波在违规加建房屋期间搭建竹棚堆放建筑物料，且造成严重漏水，影响其使用涉案房屋，黄云波在胡荣生使用房屋期间指使他人擅自将其物品搬出，导致其物品损毁丢失；2、工商银行自动柜员机客户凭条，拟证明其在2018年2月至7月向黄云波交租情况，即每月交租5300元；3、微信记录，载明2018年7月8日，黄云波要求胡荣生支付少交的750元，共计6050元，胡荣生答复认为涉案房屋并未完全修好，故不支付该费用；4、刘昌勇办理工商登记资料，其中包含黄云波签名的《同意转租》，拟证明黄云波是同意转租的。本案立案受理后，黄云波的诉讼请求如下：1、请求判令解除黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》；2、请求判令胡荣生向黄云波支付租金12000元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、没收胡荣生押金20000元；4、请求判令胡荣生将房屋恢复原状；5、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。2018年2月8日，黄云波提交《变更诉讼请求申请书》，将原诉讼请求变更为：1、请求判令黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》无效；2、请求判令胡荣生将位于广州市增城区永和镇永宁街长岗村东升东路40号的一幢自建住宅楼归还给黄云波；3、请求判令胡荣生向黄云波赔偿损失25032元；4、请求判令胡荣生参照合同约定的租金标准向黄云波支付截止2018年2月止的房屋占有使用费21200元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；5、请求判决没收胡荣生押金20000元；6、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。2018年6月7日，黄云波再次向本院提交《变更诉讼请求申请书》，将诉讼请求变更为：1、请求判令解除黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》；2、请求判令胡荣生向黄云波支付租金35700元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从逾期之日起计至实际清偿之日止）；3、请求判令没收胡荣生押金20000元；4、请求判令胡荣生向黄云波赔偿损失25032元；5、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。庭审中，黄云波表示，最终的诉讼请求以其于2018年6月7日提交的《变更诉讼请求申请书》中载明的内容为准。黄云波向本院提交《笔迹鉴定申请书》，要求对《同意转租》中的黄云波的签名进行鉴定。本院经摇珠确定鉴定机构，但黄云波未按鉴定机构的要求预付鉴定费用，故本院视为其放弃鉴定申请。黄云波另向本院申请高鹏伟、刘昌勇作为本案第三人参加诉讼，本院依法追加了高鹏伟、刘昌勇作为本案第三人参加诉讼。后高鹏伟到庭陈述其在2018年3月13日就已经将涉案房屋交还给胡荣生，胡荣生对此予以确认。故黄云波同意撤回追加高鹏伟作为本案第三人，本院对此作出口头裁定，裁定撤回追加高鹏伟作为本案第三人。2019年1月25日，黄云波以刘昌勇已经搬离涉案房屋为由申请撤回刘昌勇为本案第三人的申请。2019年2月25日，刘昌勇向本院提交书面《情况说明》，载明其在办理工商执照时所提交的盖有长岗村村民委员会公章的《住所（经营场所）场地使用证明》、其签名的《同意转租》、盖有长岗村民委员会公章的《证明》以及黄云波的身份证复印件都是黄云波本人直接提供给刘昌勇并配合办理的。庭询中，各方当事人陈述以下事实：
一、黄云波陈述：涉案房屋系农村宅基地上建房，1992年经村生产队盖章报建的房屋；涉案房屋占地面积160平方米，只有80平方米是有登记证书的，另一半没有登记；涉案房屋是在和胡荣生签署补充协议之后的开始加建，2017年6月左右就停工了。胡荣生陈述：其并未改变涉案房屋结构。
二、关于交租情况，胡荣生陈述：在2013年10月1日至2017年2月均是按照合同约定数额交租，2017年3月至2017年8月按照每月5700元交租，2017年9月至2018年8月是按照每月5300元交租。黄云波对胡荣生交租金额确认，但表示胡荣生均未按时及足额交租。
三、关于涉案房屋的报批报建手续，黄云波陈述其庭后提交本院，但至今未提交任何材料。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，黄云波未举证证明其已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，故其与胡荣生签订的《租房合同》、黄爱凤与胡荣生签订的《租赁补充协议》应为无效。因合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故黄云波主张要求解除上述两份合同，本院不予支持。因合同无效，黄云波要求没收胡荣生支付的押金20000元，于法无据，本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽上述两合同无效，但胡荣生应参照合同约定向黄云波支付涉案房屋的占有使用费。按照《租房合同》及《租赁补充协议》约定，2017年3月份开始，每月减租1500元，且递增费减少50元，直到原合同届满止。故自2017年3月至9月，胡荣生每月应支付占有使用费为5700元（7200元-1500元）；2017年10月至2018年9月，胡荣生每月应支付占有使用费为6050元（7200元+350元-1500元）。现根据双方提交的证据材料及庭审中的陈述可知，胡荣生在2017年3月至8月每月向黄云波支付5700元，2017年9月至2018年8月每月转账5300元。因此，经核算，截止2018年6月，胡荣生的未支付的占有使用费共计7150元（2017年9月欠付400元，2017年10月至2018年6月每月欠付750元）。另，涉案合同约定，每月租金在当月5号前支付。因此，对黄云波主张截止2018年6月的占有使用费（租金）7150元及利息（利息以每月欠付的款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自每月租金逾期支付之日，即欠租当月6日起计至实际清偿之日止），本院予以支持。对其主张超出上述占用费金额范围以外的款项，本院不予支持。对于黄云波主张要求胡荣生赔偿损失25032元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、被告胡荣生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄云波支付占有使用费7150元及利息（利息以每月欠付的款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从欠租当月6日起计至实际清偿之日止）；
二、驳回原告黄云波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13410元，由原告黄云波负担6830元，由被告胡荣生负担6580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 曾共明
人民陪审员 周伟权
人民陪审员 赖葵花
二〇一九年四月十二日
书 记 员 赖蓝婷阮柳静附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”