宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书 （2019）宁0122民初757号
原告：宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区宁夏大世界汽车市场**楼**营业房，统一社会信用代码91640122564130994X。
负责人：宋秉忠，该公司负责人。
委托诉讼代理人：李彦峰，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：马英，女，回族，1989年3月1日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：吴建华（系被告马英的丈夫），男，回族，1984年12月25日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司（以下简称大世界公司贺兰分公司）与被告马英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大世界公司贺兰分公司的诉讼代理人李彦峰、被告马英的诉讼代理人吴建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大世界公司贺兰分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金28000元、物业费2491元、违约金8250元，以上合计38741元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月21日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告所有的位于银川市德胜大世界汽车市场15号32室，房屋面积为207.62平方米，租赁期1年，自2017年3月13日至2018年3月12日止，租金33000元/年，签订合同时一次交清。第十三条约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金8250元。同日，双方又签订一份《物业服务协议》，就租赁期间的物业费及其他杂费的标准及缴纳等进行约定。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，但被告未按照合同约定足额缴纳租金。现原告为了维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告马英辩称，原告起诉要求被告承担违约金不能成立；被告拒绝交纳物业费，因为物业服务不到位；被告已经将物业费缴清，不再拖欠原告物业费。被告租赁原告房屋属实，租赁期限为2017年3月13日至2018年3月12日，租金33000元/年。租期届满后，被告通知原告，合同不续了，找机会将房屋设备转让，现在设备还在屋内，被告就一直没有取。本院
经审理认定事实如下：被告马英因经营业务需要，租赁原告大世界公司贺兰分公司所有的位于银川市德胜工业园区大世界汽车市场15号32室房屋一套,并签订《房屋租赁合同书》及《物业服务协议》。《房屋租赁合同书》约定：租赁期限自2017年3月13日至2018年3月12日；租金为每年33000元，签订合同时一次交清；被告马英应按时交纳租赁期间所发生的物业管理费，如未能按时交纳物业管理费导致原告大世界公司贺兰分公司代为缴纳的，被告马英应按原告大世界公司贺兰分公司缴纳所得票据所载金额返还原告大世界公司贺兰分公司代为缴纳的相关费用；被告马英逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金8250元；租赁期间，房屋的水费由原告大世界公司贺兰分公司代为缴纳，被告马英按原告大世界公司贺兰分公司抄表数额以每吨4.5元计算向原告支付，物业费1元/月/平方米，由被告马英与物业公司签订物业服务合同。《物业服务协议》约定，涉案房屋的物业费为每年2491元，被告马英应按时向原告大世界公司贺兰分公司交纳物业费用及其他服务费用或代收代缴费用。租赁合同期满后,被告马英向原告大世界公司贺兰分公司交回房屋。2017年5月2日，被告马英的丈夫吴建华向原告大世界公司贺兰分公司交纳租金5000元；2017年7月25日，被告马英的丈夫吴建华向原告大世界公司贺兰分公司交纳租金6000元；2017年8月17日，被告马英的丈夫吴建华向原告大世界公司贺兰分公司交纳租金5000元；2017年10月31日，被告马英向原告大世界公司贺兰分公司交纳租金5000元。2018年11月28日，原告大世界公司贺兰分公司代替被告马英向宁夏大世界物业服务有限公司贺兰分公司缴纳物业费2491元。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告大世界公司贺兰分公司提交的《房屋租赁合同书》、《收据》，被告马英提交的《收据》在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》及《物业服务协议》合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告马英已使用原告大世界公司贺兰分公司交付的房屋，但仅向原告大世界公司贺兰分公司支付房屋租金21000元，剩余房屋租金12000元尚未支付，故对于原告大世界公司贺兰分公司要求被告马英支付房屋租金28000元的诉讼请求，本院仅支持12000元。关于原告大世界公司贺兰分公司要求被告马英承担逾期支付租金而产生的违约金的问题。根据涉案《房屋租赁合同书》的约定，被告马英应当承担8250的违约金，该违约金的约定具有赔偿性和较强的惩罚性，如按照该约定支持违约金有违公平原则并可能导致利益严重失衡，因此本院以原告大世界公司贺兰分公司的损失为基础，结合违约金具有的赔偿为主、惩罚为辅的双重性质及被告马英的合同履行情况，综合认定由被告马英按照欠付租金12000元的30%向原告大世界公司贺兰分公司支付违约金3600元。关于原告大世界公司贺兰分公司要求被告马英支付物业费的问题。因原、被告双方在《房屋租赁合同书》中约定，因被告未按时交纳物业费，导致原告大世界公司贺兰分公司代为交纳的，被告马英应按照原告大世界公司贺兰分公司缴费的票据返还原告物业费，现原告大世界公司贺兰分公司已经代替被告马英交纳物业费2491元，故对于原告大世界公司贺兰分公司要求被告马英支付物业费2491元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，
判决如下：被告马英支付原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司房屋租金12000元、物业费2491元、违约金3600元，合计18091元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769元，由原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司负担410元，被告马英负担359元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长 刘燕军人 民 陪 审 员 张迪人 民 陪 审 员 杨兵国
二〇一九年四月十二日 法官助 理 侯小韦书 记 员 王丹 附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”