广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初16035号
原告：林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU），女，1951年1月5日出生，台湾地区居民，现住广东省中山市西区。
委托诉讼代理人：冯云志，广东金剑时空律师事务所律师。
被告：李怀生，男，1963年2月11日出生，汉族，住湖南省耒阳市。
原告林陈彩珠与被告李怀生租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告林陈彩珠及委托诉讼代理人冯云志到庭参加诉讼，被告李怀生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2016年12月16日签订的《土地租赁合同》；2.原告不须向被告退回租赁保证金30000元；3.被告支付租金（土地）占有使用费（自2018年11月1日至将土地交还原告之日，按月15000元计算）；4.被告承担原告律师费30000元。诉讼过程中原告撤回第一项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：被告支付租金（土地）占有使用费36500元。事实和理由：2016年12月16日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告承租原告位于中山市××镇××村“大利园”土地使用权（含其上房屋，土地证号：中府国用XXX号，工业用地），每月租金15000元，被告应自2017年2月5日起，每两个月（于第二个月5日前）向原告支付一次租金，每次应支付两个月租金，合同还约定了其他事项。后被告依约向原告支付了保证金30000元，原告也依约将上述土地使用权及其上房屋交付被告使用。但被告应付租金，仅支付至2018年10月份，按照约定，被告应于2018年11月5日前付清11月及12月租金30000元，至今被告未付。被告于2019年1月13日将租赁厂房交还原告，故原告提起诉讼。被告未作答辩。本院
经审理认定事实如下：原告是土地证号为中府XXX号位于中山市××镇××村“大利围”土地的使用权人，使用权面积为4709.1平方米，该土地后变更地址为中山市东升镇利安路5号。2016年12月16日，原、被告签订土地租赁合同，约定原告同意将前述土地按现状出租给被告使用，租赁土地面积约为1350平方米，该土地上现有厂房面积约1350平方米，原告将厂房一并交付被告使用，租赁期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日，土地租金为15000元/月，被告每两个月交一次租金，原告仅向被告收取土地租金，不再另行收取厂房的费用，被告应将租金足额支付至指定的账户，否则，每逾期一日应以租金总额的5%向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，收回租赁物并没收租赁保证金；被告应于签订合同时支付30000元押金及2017年1月1日至2017年1月31日租金15000元，共45000元作租赁保证金，押金于合同期满经原告验收收回土地及厂房，且被告无违约情形之下，原告无息退还给被告；原告因被告的违约行为而通过法律途径主张权利的，原告由此支出的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。协议签署之后，原告将约定厂房交付给被告使用，被告向原告支付了保证金30000元。涉案土地上的厂房未办理报建规划手续。庭审中，原告陈述其实际租赁给被告的是厂房，2018年10月31日前的租金被告已经全部支付完毕，尚欠2018年11月1日至2019年1月13日期间的租金。原告为本案诉讼委托了广东金剑时空律师事务所，为此支付律师费30000元。
本院认为，涉案租赁合同签订地及履行地均在大陆，故本案应适用大陆法作为解决争议所适用的准据法。原、被告之间成立房屋租赁合同关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告出租给被告厂房未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《解释》第五条第一款规定，虽然合同无效，但因被告实际占有使用了涉案厂房，被告仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故原告主张被告应支付2018年11月1日至2019年1月13日的期间的房屋占有使用费36500元[15000×2个月+15000÷30天×13天]，本院予以支持。原告已经实际收取被告保证金30000元，因合同无效本金退还被告，但为避免当事人讼累，本案中，该30000元可直接抵扣被告应支付的房屋占有使用费。扣减后被告还需向原告支付房屋占有使用费6500元。至于被告是否应当承担律师费30000元问题，因原告明知其地上建筑物未办理规划报建手续仍对外出租，原告对自己的损失应自行承担责任，且本案租赁合同无效，双方约定由被告承担违约责任而产生律师费，故自始不产生法律约束力，故原告诉请律师费由被告承担的请求，无法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利，不影响本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席
判决如下：
一、被告李怀生于本判决发生法律效力之日起3日内向原告林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU）支付房屋占有使用费6500元；
二、驳回林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1025元，由原告林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU）负担512元；被告李怀生负担513元。
如不服本判决，原告林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU）可在判决书送达之日起三十日内，被告李怀生可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 阮春莉
二〇一九年四月十二日
书记员 潘家敏