海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初613号
原告：海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司。
法定代表人：林某。
委托诉讼代理人：韩某，海南法立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:云某，海南法立信律师事务所实习律师。
被告：安某，现住琼海市(爱琴.万泉水郡)11号楼306室。
委托诉讼代理人:潘某，现住琼海市(爱琴.万泉水郡)11号楼306室。 原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司与被告安某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司（下简称新成海琼海分公司）的委托诉讼代理人韩某、被告安某及其委托诉讼代理人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新成海琼海分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2013年3月份至2018年8月期间所欠的物业管理费共计9702元；2、判决被告向原告支付2013年3月份至2018年8月份期间所欠的公摊电梯运行费1320元；3、判决被告向原告支付逾期付款违约金10746.45元（以欠费数额为基数，按每日千分之一计算，直至实际支付所欠款项之日止。）（注：以上1-3项请求合计21768.45元）；
四、判决被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买万泉豪廷小区C-736号房。房屋面积为52.5㎡，每月物业费的标准为：管理费2.8元/㎡，公摊电梯运行费20元/月。原告接受开发商的委托，为万泉豪廷小区提供物业管理服务，根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》第八章第二十六条约定:业主逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起每日加收应缴费用千分之一的违约金。自2013年3月份起，被告开始欠缴物业服务费及相关费用，经原告多次催缴仍未缴纳。综上所述，原告依约提供了物业服务，但被告拒交物业费及相关费用的行为极大损害了原告的合法权益。据此，原告特提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告安某辩称：2010年1月16日，本人与琼海大东南置业有限公司（下简称琼海大东南公司）签订《商品房买卖合同》，购买“万泉豪廷”商住区房屋，购买的商品房是期房。被告全款交完房款买房后，2011年12月31日开发商通知本人去领房时发现房子的设备与签署的合同有十项以上的内容不相符，本人即时向开发商提出异议，但开发商即不答复又不给钥匙，以后每年都到开发商处提出异议均不给予答复。对于开发商交房不符合约定的情况，我方曾向市政府和房产局反映过，但是没有给予解决。我们后来在海口日报上发现，海南省第一中级人民法院把开发商的法人代表冯某定为老赖。开发商未有诚意完成我方购买房屋合同上的约定，至今我们没有拿到钥匙，没有拿到房产证。故我方至今未接收该房屋。我方认为原告应该起诉开发商琼海大东南公司，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告对其主张的事实，依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同，证明原告为万泉豪廷小区提供物业管理服务、物业费、违约金缴纳标准等事项；2.普通住宅物业服务收费备案通知书，证明原告收取本案小区的物业已经物价局备案；3.欠费明细表，证明被告自2013年3月至2018年8月所欠费情况；4.商品房买卖合同，证明被告购买万泉豪廷小区房屋；5.欠费催缴函，证明原告多次向被告催缴欠费;6.通知书，证明开发商已通知被告安某交房，物业公司可以从2012年1月1日开始收取物业管理费。被告对其主张的事实，依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明我购房是期房，与开发商之间的债权债务关系，2011年12月31日交房的合同；2.海南省第一中级人民法院曝光的第一批失信名单上有开发商琼海大东南公司，证明开发商是有失信行为；3.手写的关于皇家骑士酒店验收房屋不达标的明细表，证明开发商未执行合同，未收房，也未收到钥匙；4.申请人住房查询情况，证明我方购买的房产已办理了产权证，已被开发商领走不给我方。 经本院组织当事人质证后并核证，对原告所举证据1、2、4、5、6及证据3中《欠费明细表》列举的物业费拖欠金额，足以证明原告所主张的事实，本院予以采信作为认定本案事实的依据；对证据3中涉及到公摊电梯运行费的收取，原告没有其他证据佐证收费标准，故对证据3中的公摊电梯运行费不予采纳。对被告所举证据1、4的真实性、合法性、关联性予以确认，对证2、3，因与本案无关联，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系2006年8月依法成立的从事物业管理的有限责任公司分公司。琼海大东南公司开发建设位于琼海市××镇朝标桥头东的“万泉豪廷”小区，2013年1月16日与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对该商住区提供前期物业管理服务，双方就物业的服务内容和质量、服务费用、违约责任等等达成协议。其中该合同第六条第1项规定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该面积以房产最终核定的房屋建筑面积为准，具体按以下标准执行（最终以琼海市物价局核定为准）。多层住宅：每月1.0/㎡；高层住宅：每月1.5/㎡；别墅、酒店公寓、会所（办公、商用）：每月2.8/㎡。用户应交公摊电梯电费（用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数）。......第5项收费方式（1）按月交付方式:业主于每月10日前将当月费用交纳，逾期至月末最后一天的，第二个月开始追加该户欠费滞纳金。(2)按年交付方式:业主于每年初第一个月的25日前交纳当年费用，逾期自第1季度末交纳当年度费用的，乙方即原告自该年度第2个月(即2月1日)起开始计上该户欠费滞纳金。注:业主交纳物业费的起始时间按业主与甲方即琼海大东南公司购房合同中约定交房的当月计起，物业费按月计算。第二十六条规定，业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权按每日千分之一收取滞纳金。2013年3月20日琼海市物价局作出了海价物业备案（2013）3号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，该通知对原告管理服务的“万泉豪廷”住宅区**物业服务收费标准作了备案登记。被告于2010年1月16日与琼海大东南公司签订了《商品房买卖合同》，购买该小区房屋，建筑面积为52.5㎡，属酒店式公寓房；该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条规定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。1）该房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三约定的标准或者该房屋存在非属于主体结构的质量问题，则由出卖人根据本合同的规定予以修复，但不影响买卖双方办理该房屋的交接手续，买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，买受人也不得以房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三的约定标准为由要求出卖人支付逾期交房违约金或解除本合同。2）若出卖人修复后仍达不到本合同附件三约定的标准，则买受人有权要求出卖人补偿实际的装修、设备与约定的装修、设备之间的差价。出卖人有权以同等质量和规格的建筑材料代替本合同附件三约定的建筑装修材料，以确保达到本合同附件三约定的装修标准。......。合同签订后，被告一次性支付全部购房款341355元。2011年12月31日，开发商琼海大东南公司通知被告来办理交房手续，被告去领房时认为涉案房屋的设备与合同的部分内容不符而拒绝接收房屋，尔后被告与开发商交涉未果。因被告未向原告缴付相关物业服务费，经原告催收未果后，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。
本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。本案争议的焦点是：
一、原告主张被告支付物业管理费、公摊电梯运行费是否应当支持；
二、原告主张的违约金是否过高，是否应调整。 一、原告主张被告支付物业管理费、公摊电梯运行费是否应当支持。首先应确认被告是否接收房屋及接收的时间。本案中，被告与琼海大东南公司2010年1月16日签订《商品房买卖合同》，购买琼海大东南公司“万泉豪廷”小区房屋，被告一次性交付购房款，合同约定琼海大东南公司应在2011年12月31日前交付商品房给被告使用。庭审时被告认可琼海大东南公司2011年12月31日通知其来办理交房手续，但是在领房时因房屋的装修和设备未达到合同约定的标准，便与开发商交涉，开发商一直未给予答复也未进行修复，被告主张琼海大东南公司至今尚未交付房屋。《商品房买卖合同》第十三条约定：房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三约定的标准或者该房屋存在非属于主体结构的质量问题，则由出卖人根据本合同的规定予以修复，但不影响买卖双方办理该房屋的交接手续，买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。根据双方上述约定，被告以房屋交付时未达到合同约定的装修标准为由不同意接收房屋理由不足，被告主张至今尚未接收房屋没有事实根据，本院不予采纳。应认定被告于2011年12月31日已接收了房屋。其次，原告与开发商琼海大东南公司签订的《前期物业服务合同》对被告是否有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告2013年1月与琼海大东南公司签订《前期物业服务合同》，琼海大东南公司聘请原告为“万泉豪廷”小区进行服务管理，双方就小区的服务项目、服务质量及项目收费标准等等作了约定。并且该小区物业服务管理的收费标准已报琼海市物价局备案。被告系“万泉豪廷”小区房屋的业主，原告自2013年进入被告小区提供物业服务，原被告之间已形成物业服务关系，被告应该依约向原告支付物业管理费。被告购买房屋属于酒店式公寓房，面积为52.5㎡，按《前期物业服务合同》约定：别墅、酒店公寓每月2.8元/㎡收费标准，被告应每月缴纳物业服务费147元（52.5㎡×2.8元/㎡），原告主张被告支付自2013年3月至2018年8月拖欠物业服务费9702元（147元/月×66个月)，有事实根据和法律依据，应予照准。另，原告主张被告支付公摊电梯运行费每月20元，按《前期物业服务合同》约定：住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按户据实平均分摊。公摊电梯电费计算方法为：用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。本案中原告主张被告应向其每月支付20元公摊电梯运行费，但未提供每月分类目录电价及电梯用电总量的证据予以佐证，故原告主张被告每月支付公摊电梯运行费20元，不予支持。但考虑到原告为小区提供电梯服务，电费已实际产生，本院综合考虑原告对小区管理的实际情况及适当参照市场价格，酌情调整公摊电梯运行费为每月10元，故被告应向原告支付自2013年3月起至2018年8月的电梯公摊运行费660元（66个月×10元），原告超出上述部分公摊电梯运行费的请求，本院不予支持。 二、关于原告主张的违约金是否过高，是否应调整。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据《前期物业服务合同》约定，要求被告支付违约金的主张理由正当充分，本院予以支持。被告认为违约金计算标准过高，要求调整。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于民间借贷最高利率为年利率24%的规定，原告主张按照每日千分之一计算违约金明显超过民间借贷最高利率标准，被告主张调整违约金理由正当，应予支持。本院参照上述规定调整违约金标准为月利率2%。被告应支付原告违约金为6735.3元（违约金自2013年3月至2018年8月止以月利率2%计付）。 综上所述，原告为被告提供物业服务，被告未依约定向原告支付物业管理费存在违约，原告主张被告支付自2013年3月起至2018年8月物业服务费9702元、公摊电梯运行费660元及违约金6735.3元，应予以支持。原告超出上述部分的请求，没有事实根据及法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、限被告安某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司支付自2013年3月起至2018年8月止拖欠的物业费9702元、电梯公摊运行费660元及违约金6735.3元（违约金计付至2018年8月止）。 二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费172元，由被告安某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 员 文少娟
二〇一九年四月十一日
法官助理 余嘉佳
书 记 员 王礼武 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”