山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0281执异45号异议人（案外人）赵作勋，男，1976年5月4日生，汉族，住山东省胶州市。委托代理人邱大鹏，山东海之信律师事务所律师。申请执行人青岛金胶州资产经营有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人张树礼。委托代理人高亚男，女，1988年12月22日生，汉族，住山东省胶州市，该公司员工。委托代理人王军，山东海康律师事务所律师。被执行人胶州市金日木业有限公司，住所地胶州市。法定代表人韩月善，总经理。本院在执行申请执行人青岛金胶州资产经营有限公司（以下简称“金胶州公司”）与被执行人胶州市金日木业有限公司（以下简称“金日木业公司”）借款合同纠纷一案中，异议人赵作勋向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人赵作勋之委托代理人邱大鹏、申请执行人青岛金胶州资产经营有限公司之委托代理人高亚男、王军、被执行人胶州市金日木业有限公司之法定代表人韩月善到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人赵作勋称，2005年11月28日，金日木业公司因无法偿还已经到期的贷款本息与胶州市胶东农村信用合作社达成《以资抵债协议书》，以该笔贷款的抵押物暨坐落于XXX被的房地产抵顶所欠贷款本息196.2万元，并同时办理了交接手续。2013年11月28日，胶州市农村信用合作社胶东信用社将上述房地产转让给青岛文兴教学仪器装备有限公司。2016年6月，青岛文兴教学仪器装备有限公司将上述房地产转让给异议人所有。因青岛新机场高速与新机场进场路连接线项目征用，胶州市胶东街道办事处与异议人签署《征迁补偿协议书》，异议人于2018年5月22日将上述房地产交接给胶州市胶东街道办事处。胶州市胶东街道办事处根据《征迁补偿协议书》支付了征迁补偿进度款后，异议人到胶州市国土局办理注销手续时被告知该宗土地被胶州市人民法院于2018年5月30日以（2008）胶执字第622号案件查封。异议人认为根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该宗房地产在2005年11月25日金日木业公司贷款到期，无法偿还贷款本息与胶州市胶东农村信用合作社签署《以资抵债协议书》，将上述房地产交付给胶州市胶东农村信用合作社抵顶了所欠贷款本息196.2万元后，已不属于金日木业公司所有。胶州法院不应以被执行人为金日木业公司的（2008）胶执字第622号案件对该宗土地进行查封，请求法院依法解除对Ｘ××号（地号XXX）土地、房产及其拆迁补偿款的查封。申请执行人金胶州公司辩称，异议人提出异议的土地仍然登记在金日木业公司名下，异议人与相关人进行的内部的转让不能对抗善意第三人。其内部的转让不具备公示、公信的效力，因此，金胶州公司申请对涉案土地、房产的查封是有效的，请求依法驳回异议人的异议申请。被执行人金日木业公司辩称，当时公司的土地和房产以196.2万元转让给了农村信用社，转让的时候进行了评估，土地、房屋的评估价格是365.3万元，有胶州湾评估事务所的评估报告为证。转让价格196.2万元只是房屋的价格，当时信用社说地随房走，土地没有作价。以后农村信用社又以196.2万元转让给了青岛文兴教学仪器装备有限公司，文兴教学仪器公司要求金日木业公司协助办理过户，但是因为房屋、土地转让给信用社后，信用社一直没有缴纳土地出让金、土地税、房产税，如办理过户，需要缴纳近200万元的各种费用，所以未办理过户，后听文兴教学仪器说，其又将涉案房屋、土地以大概480万元的价格转让给了胶东镇葛埠岭村一个姓李的，再后来的转让情况被执行人就不清楚了。金日木业公司认为，房屋、土地未办理过户手续，资产所有权未转移，仍属于金日木业资产。听证中，异议人、申请执行人、被执行人就部分证据进行了质证并就部分事实交换了意见，本院对相关事实进行了调查：（一）异议人赵作勋提交以下证据：1、《以资抵债协议书》复印件、资产交接明细表复印件（后经异议人申请，本院前往青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行调取了上述证据原件）各一份，证明：2005年11月28日，胶东信用社因金日木业公司贷款未能偿还，在贷款期满后，与金日木业公司达成以抵押物抵偿贷款的抵债协议书。2、土地证、房产证各一份，证明：第一，作为抵债的产权凭证，金日木业公司将房产、土地证，交付给胶东信用合作社，第二，该房地产他项权记载一栏中，金日木业公司将房产与土地抵押给胶东信用合作社用于贷款。3、《协议书》一份，证明：胶东信用合作社在与金日木业公司签订以资抵债协议书后，又将涉案土地、房产转让给了青岛文兴教学仪器装备有限公司。4、《房地产转让合同书》一份，证明：文兴教学仪器公司又将涉案房产、土地转让给了赵作勋。5、征迁补偿协议书一份，证明：涉案土地、房产已经在2018年4月份被政府征用，现在征用补偿款尚未付齐。6、收款收据二份、银行转账记录一宗，证明：异议人与青岛文兴教学仪器装备有限公司签订转让协议后，异议人支付了转让价款。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据一，该以资抵债协议书属内部转让，不动产转让应以变更登记为准，而不是以资产交接明细表为准，不具备公示、公信的效力，不能对抗善意第三人，所以申请执行人的查封是有效的，应当驳回异议人的执行异议申请。对证据二真实性无异议，对证据三至证据五的真实性，申请执行人无法确认。但是不动产的转让应该以转让登记为准，不是以产权证的交接作为变更的依据，更不能对抗善意第三人。因此即使转让是真实存在的，也不具备对抗执行的法律效力。对征迁补偿协议书，胶东街道办事处虽然与异议人签订补偿协议，但不能作为认定房屋所有权及使用权的依据，对此，金胶州公司庭后将对此提起诉讼。对证据六，异议人虽然出具转账凭证及相关收据，但是不动产转让应该以变更登记为准，不能以价款支付为准，不能作为所有权及使用权获取的依据，涉案房产仍登记在金日木业公司名下，金胶州公司作为金日木业公司债权人有权查封金日木业公司名下资产。被执行人表示：对证据一至证据五的质证意见同答辩意见，对证据六无异议，该协议书及交接明细表确实是当时金日木业公司签的。（二）申请执行人金胶州公司提交以下证据：1、工商局查询结果一宗，证明：胶州市宏盛木业有限公司于2000年12月18日变更名称为胶州市金日木业有限公司。2、借款合同、借款凭证复印件各一份，证明：1999年4月9日、4月30日、8月10日、2000年12月20日，金日木业公司从中国农业银行胶州市支行分别借款30万、18万、69万、215万、47万。3、抵押权证一份，证号为胶房自99第70号，证明：1999年9月27日，胶州市宏盛木业有限公司将位于胶州市小麻湾东村的土地、房产全部抵押给中国农业银行小麻湾分理处。4、胶州法院、青岛中院关于五笔债权的判决书复印件五份，证明：该五笔债权已经向法院提起诉讼，并经开庭审理，依法作出判决。5、强制执行申请书复印件一份，证明：2001至2008年期间，向法院申请强制执行。6、委托资产分户转让协议一份，证明：以上五笔债权已于2016年11月21日，由金胶州公司受让，成为新的债权人。7、2016年12月19日的公告报纸复印件一份，证明：以上债权转让以公告方式通知了债务人。对申请执行人提交的上述证据，经质证，异议人表示：对证据一真实性无异议，但该证据恰恰证明异议人提交的证据二中的土地证的使用者是胶州市宏盛木业有限公司。对证据二的真实性无异议，但异议人无法确认该四份借款与本案的关联性。对证据三的真实性无异议，但该证据与涉案土地不是同一土地。对证据四，除（2007）胶民初字第4283号民事判决书之外的其他三份判决书与本案无关。对（2007）胶民初字第4283号民事判决书无异议。对证据五，因系复印件，不予质证。对证据六真实性无异议，但该证据所列五笔债权，仅其中一笔与本案有关。对证据七真实性无异议。被执行人表示：申请执行人提交的证据中涉及的五笔债权只有30万元的（2007）胶民初字第4283号判决书与本案有关，其他四笔均与本案无关。申请执行人提交的抵押权证中的房屋、土地是一些老房子，当时没有房权证、土地证，抵押权证中的房屋、土地不是涉案房屋、土地。（三）对于涉案房屋、土地未办理过户登记的原因，经询问，异议人表示：因为金日木业公司在抵顶给胶东信用社时没有办理过户登记手续，胶东信用社转让给文兴教学仪器时也没有将该房屋、土地办理至其名下，导致异议人也无法办理过户。上述事实，有异议人提交的以资抵债协议书、资产交接明细表、土地证、房产证、协议书、房地产转让合同书、征迁补偿协议书、收款收据、银行转账记录，申请执行人提交的工商局查询结果、借款合同、借款凭证、抵押权证、民事判决书、强制执行申请书、委托资产分户转让协议、公告报纸及异议人、申请执行人、被执行人当庭陈述为证，经审查质证，本院予以采信。根据异议人、申请执行人、被执行人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：原告中国农业银行胶州市支行与被告金日木业公司、青岛市胶州建设集团有限公司、青岛胶州建设集团新型建材有限公司、青岛罗非鱼良种场借款合同纠纷一案，本院于2007年12月6日作出（2007）胶民初字第4283号民事判决书，
判决如下：“一、由被告胶州市金日木业有限公司于本判决生效后十日内付给原告中国农业银行胶州市支行借款本金300000元、利息174066.36元及2007年8月20日之后的合同约定利息。
二、驳回原告中国农业银行胶州市支行对被告青岛市胶州建设集团有限公司、青岛市胶州建设集团新型建材有限公司、青岛罗非鱼良种场的诉讼请求。案件受理费8411元，由被告胶州市金日木业有限公司承担。”履行期限届满后，被告金日木业公司未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2008）胶执字第622号。2018年5月31日，本院向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人青岛金日木业有限公司（原名称青岛宏盛木业有限公司）位于胶州市XXX一处（地号XXX）。查封期间，不得办理过户登记，不得对被查封财产设定权利负担，查封期限自2018年5月31日起至2021年5月30日止。2018年8月24日，本院冻结胶州市金日木业有限公司所有的赔偿款150万元，查封期限为一年。2016年11月21日，申请执行人中国农业银行股份有限公司胶州市支行与金胶州公司签订了债权转让协议，中国农业银行股份有限公司胶州市支行将（2007）胶民初字第4283号民事判决书所确定的权利转让给金胶州公司，并于2016年12月19日在山东法制报予以公告。2018年1月29日，经金胶州公司申请，本院作出（2018）鲁0281执异1号执行裁定书，
裁定如下：“变更申请人金胶州公司为胶州市人民法院（2008）胶执字第622号案件的申请执行人。”2005年11月28日，金日木业公司（甲方）与胶州市胶东农村信用合作社（乙方）签订《以资抵贷协议书》，约定：1、甲方自愿用坐落在小麻湾××北，抵押给胶东信用社的本单元所占用土地使用权面积9687平方米，建筑面积3893.19平方米，共作价196.2万元，一次性抵顶所欠乙方的贷款本息人民币196.2万元，乙方同意甲方上述以资抵贷方案。2、甲方负责将上述房地产的权证办理到乙方名下，涉及到的土地出让金由乙方交纳。3、其他事项。另，在资产交接明细表中载明：“交接资产名称：厂房，3893㎡，土地，9687㎡”。后，胶州市农村信用合作联社胶东信用社（甲方）与青岛文兴教学仪器装备有限公司（乙方）签订协议书，约定：1、甲方将位于胶州市胶东镇小麻湾东村原胶州市金日木业有限公司名下的土地9687平方米和房屋3893平方米转让给乙方，转让价格：人民币壹佰壹拾伍万元整。2、过户手续由乙方自行办理，甲方给予积极配合，所需一切税费由乙方负担。3、其他事项。后，青岛文兴教学仪器装备有限公司（甲方）与赵作勋（乙方）签订《房地产转让合同书》，约定：1、甲方同意转让给乙方位于胶州市XXX村北电厂路西侧，胶州市宏盛木业有限公司名下的土地，土地证号为Ｘ××号，地号XXX，土地性质为工业用地，土地使用权面积9687平方米，胶州市金日木业有限公司名下房产，房产证号为Ｘ**，房产证使用面积3893.19平方米。2、甲乙双方确认：上述土地及房产转让总价款为人民币伍佰玖拾万元。甲乙双方同意，本合同签订后2日内，乙方先付给甲方壹佰万元作为定金，剩余款项肆佰玖拾万元应7日内付清。3、其他事项。2018年，胶州市胶东街道办事处（甲方）与赵作勋（乙方）签订《新机场高速与新机场进场路连接线（胶东段）建设区内国有土地上企业房屋征迁补偿协议书》，约定：1、被征收房屋坐落在胶东街道办事处××东村，产权人为赵作勋，有证房屋建筑面积3893.19平方米，无证房屋建筑面积21426.15平方米，国有土地的性质工业出让，土地面积9687平方米。2、乙方自愿选择货币补偿方式。3、被征收房屋补偿总额叁仟贰佰伍拾玖万壹仟壹佰捌拾壹元整。4、其他事项。
本院认为，首先，异议人赵作勋主张涉案房屋、土地系由被执行人金日木业公司以资抵贷抵顶给了胶州市农村信用合作联社胶东信用社，对此，本院前往青岛农村商业银行股份有限公司胶州支行调取了以资抵贷协议书及资产交接明细表，经审查质证，本院对异议人提交的证据予以确认，对异议人的该项主张予以采信。其次，异议人主张之后胶州市农村信用合作社胶东信用社将涉案房屋、土地转让给了青岛文兴教学仪器装备有限公司，青岛文兴教学仪器装备有限公司又将涉案房屋、土地转让给了异议人，对此，虽然胶州市农村信用合作社胶东信用社及青岛文兴教学仪器装备有限公司均未出庭说明情况，本院由此无法认定异议人提交的协议书、房地产转让合同书、收款收据的真实性，但是现在涉案土地房产的土地证和房产证确实由异议人赵作勋持有。
本院认为，本案的审查重点在于涉案土地房产的现所有权人是属于胶州市金日木业有限公司还是其他。经查明，胶州市金日木业有限公司（原名称为胶州市宏盛木业有限责任公司）于1999年6月25日将位于胶州市XXX栋(地号XXX)抵押给农行小麻湾分理处。1998年11月9日，胶州市金日木业有限公司（原名称为胶州市宏盛木业有限责任公司）将座落于胶东镇××地××ＸＸＸ土地一宗抵押给胶州市胶东农村信用合作社，抵押期限1998年11月9日至2001年11月9日。从上述信息可以看到，胶州市金日木业有限公司抵押给农行和农村信用社的地号不同，本案的涉案土地为座落于胶东镇××地××ＸＸＸ的土地。在胶州市金日木业有限公司与胶州市胶东农村信用合作社签订的《以资抵债协议书》中的第一条表述为“甲方自愿用坐落在小麻湾××北，抵押给胶东信用社的本单位所占用土地使用权面积9687平方米，建筑面积3893.19平方米……”这一点，在异议人赵作勋与胶州市胶东街道办事处签订的《新机场高速与新机场进场路连接线建设区内国有土地上企业房屋征迁补偿协议书》中的第一条.被征收房屋的基本情况中也得到验证，其表述为“被征收房屋坐落在XXX村。产权人为赵作勋，有证房屋建筑面积3893.19平方米，无证房屋建筑面积21426.15平方米；国有土地的性质工业出让，土地面积9687平方米。另，在胶州市金日木业有限公司欠胶州市胶东农村信用合作社款项无法偿还的情况下，其以抵押给信用社的房屋土地进行以资抵债并签订《以资抵债协议书》，双方的协议既不违背法律的强制性规定，也符合双方当事人的意思自治，因此该抵债行为合法有效。《以资抵债协议书》的签定，代表着胶州市胶东农村信用合作社取得了被抵债房屋土地的所有权。胶州市胶东农村信用合作社取得涉案土地房产所有权后，又将其转售给他人，现异议人赵作勋持有涉案土地房屋的土地证、房产证并向本院提出异议，在没有证据证明其为非法取得的前提下，
本院认为异议人赵作勋的异议主体资格合法。就异议人来讲，其作为涉案房屋土地的最后一手买受人，因其前手均没有办理房屋土地的过户手续，为其土地过户设置了客观障碍，也就是说并非是异议人赵作勋的主要原因导致无法过户。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定，
裁定如下：中止对Ｘ××号（地号：XXX）土地、房产及其拆迁补偿款的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。
审判长 顾辉明
审判员 张兆全
审判员 赵 娜
二〇一九年四月十一日
书记员 邱晓晓 关注公众号“”