河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初5959号
原告（反诉被告）：厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市洛龙区宝龙城市广场内。统一社会信用代码：91410300094788950F。
负责人：许××董事局主席。
委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：商明星，女，1989年2月20日生，汉族，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：李玉锋，河南诺然律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：苗亚琼，河南诺然律师事务所实习律师。一般代理。
原告（反诉被告）厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称华龙物业公司洛阳分公司）诉被告（反诉原告）商明星物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，被告提起反诉，本案依法组成合议庭合并审理，并于2019年2月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志光、被告委托诉讼代理人李玉锋、苗亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告华龙物业洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠原告物业费1615.39元；2、依法判令被告自2017年4月5日起按照每日3‰的标准向原告支付逾期缴纳物业费的违约金（暂计算至起诉之日为1453.85元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系洛阳市洛龙区“洛阳宝龙国际社区”的物业服务企业，被告系该小区三期19-2-3301号（面积112.18㎡）的业主。2016年3月22日双方签署《前期物业管理服务协议》，约定物业费1.2元/㎡/月，按年缴纳，应在每个计费年度的首月5日之前缴纳，如逾期应按日3‰的标准向原告支付违约金等等。合同签订后，原告一直对该小区提供着物业服务，但被告自2017年4月起开始拖欠物业费。截至目前，被告累计拖欠应付物业费和违约金合计3069.24元。经催缴无果，故诉至贵院，谨望判如所请。本诉被告商明星辩称：
一、原被告之间的《前期物业管理服务协议》属于双务合同，按照协议约定被告是先交纳物业费，原告后提供物业服务的，而被告在交纳了2016年4月-2017年4月的物业费后，享受到的却是被告的诸多严重违约行为和傲慢无礼的服务态度，且原告还一直无视被告等业主提出的合理整改建议，原告的这些表现使得被告有充分的理由相信原告在2017年更不可能依约提供物业服务，所以被告暂缓交纳物业费，以待原告的违约行为消除为止的做法是法律赋予被告应有的权利，是在合法行使不安抗辩权，而非违约行为。
二、《前期物业管理服务协议》约定原告提供的物业服务项目共有12项，对其中与被告生活紧密相关的10项重要物业服务，原告都存在着严重违约，具体如下：（一）《协议》第三条第三项约定，原告应提供“物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理”的义务，这其中就包含道路、路灯等设施，而在原告接受小区物业后，在其管理之下，2016年4月份，在广大业主不知情的情况下，建筑区划内属于业主共有的进出小区东大门的小区东侧路上的围墙、路灯和绿化带被人违法拆除，导致该道路被东边市场上商贩侵占，拥堵不堪，小区广大业主通过多种途径维权暂没成效，而原告至今没有告知过业主此事的缘由，对业主对此事的质询也一直推脱不予解决，认为自己无责，没有采取任何实际有成效的维护业主利益的行为，这是包括被告在内的广大业主所不能接受的。据此，原告根本就没有履行过管理小区东侧道路及其附属设施的义务。（二）《协议》第四条第3款和第10款分别约定，原告应“保证水电正常供应，电梯等设备运行正常”、“制定电梯运行、养护、维护管理计划，建立健全电梯管理方面的规章制度及操作流程”，而实际上小区电梯根本不具备双回路供电设备，没有备用电源，原告根本就不能保证电梯的应急供电，不仅如此，就连电梯正常的维保都不能按时做到，原告根本就没有办法完全履行此项义务。（三）《协议》第三条第2项要求原告应对物业共用部位进行维修、养护和管理，这自然包括业主共有的小区南广场，但实际上小区南广场被商贩侵占堆放货物，嘈杂混乱，而且小区南边市场已经有将商铺门面房开到南广场占用南广场之趋势，而原告对此却不管不顾，根本就没有履行对物业共用部位的养护和管理义务。（四）《协议》第四条第7款约定原告提供的“公共秩序维护及公共安全的管理”质量是“小区主要出入口24小时专人值守”，而小区门禁实际情况是东大门不仅白天经常敞开，甚至还经常敞开至深夜；小区地下车库南入口卷帘门处于半开放状态却无人值守，使得小区门禁形同虚设，原告根本就没有完全履行此项义务，违约严重。（五）《协议》第四条第5款约定，原告提供的“公共绿化的养护和管理”的质量是“定期对乔木、灌木、草坪灯进行修剪、养护；确保区域内绿化完好率达95%”，而实际上小区内部绿地植被大面积死亡或者荒草丛生，绿化完好率根本不可能达到95%，更别提有对绿植的养护和管理了，原告此项服务是严重违约的。（六）《协议》第四条第6款约定原告提供的“交通秩序与车辆停放管理”是“小区内机动车辆、非机动车辆在停车场停车管理；维护小区内车辆停放秩序”，而实际上小区车辆经常乱停乱放，占用道路、绿地和消防通道，而原告根本就没有完全履行此项义务。（七）《协议》第四条第8款约定原告“制定装修的各项管理规章及管理协议；并对装修现场进行管控和进行规范化管理”，而实际上小区16号楼一、二单元楼下绿地被两户业主侵占修建庭院据为己有、16号楼一单元楼顶被33楼住户侵占搭建庭院，这些业主的行为严重侵犯小区其他业主对小区物业共有权，而原告对此置之不理。（八）《协议》第三条第3项和第四条第3款都要求原告应对物业共用设施设备进行维修、养护和管理，而实际上小区地下车库顶部管道漏水严重至今仍未修复，况且业主也向原告多次反映此事，未予解决。（九）《协议》第四条第3款规定原告应“保证水电正常供应”，而实际上原告从2017年9月12日至11月21日两个多月时间内，以及2018年6月20日开始再次对小区广大业主进行违法停水，严重扰乱被告等业主的日常生活。（十）《协议》第四条第1款规定，原告对小区的综合管理是（小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理），而实际上小区在原告的管理下，东侧道路和南广场被侵占、电梯不能正常维保且没有备用电源、门禁常开、绿植死亡、车辆乱停乱放、业主私搭乱建、地下车库漏水严重、业主日常生活用水不能正常供应等，原告如此之服务是对《协议》的全面违反，且不接受业主的整改建议，被告不可能为这样的服务买单，只能行使不安抗辩权维护自身合法权益。
三、依据《协议》原告并没有限制被告在内的业主使用小区居民活动室的权利，但是原告却从2017年9月16日将其违法关闭，至今仍未开放，这严重侵犯了业主对物业的共有权。
四、被告在行使不安抗辩权的过程中纵有不当之处，也绝非恶意为之，且原告也未能举证证明被告逾期缴纳物业费对其造成的损失，再结合合同约定的违约金的标准明显偏高，因为每天3‰的标准相当于年利率1080‰=108%，大大超过了民间借贷24%的年利率上限，不应得到法律支持。请求法院结合《合同法》124和《合同法解释二》第29条规定，兼顾合同履行情况和原告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，如果被告被认定为违约，那么应参照一般逾期付款责任，即年利率6%的标准确定违约金比较公平。综上，依据协议原告提供的物业服务共有12项，而其中有3项是没有履行，7项是不完全履行，使得《协议》成为一纸空文，且原告在服务期间，还肆意侵犯被告等广大业主对物业的共有权，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，被告保留向原告索赔的权利，而原告要求被告全额支付物业费及违约金的诉求毫无依据可言，应予驳回。考虑到原告对合同的履行情况，结合《河南省物业管理条例》第48条规定，原告认为物业费应减半收取按照0.6元/平方米/月比较公平，直至小区东侧道路被恢复原状为止。反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告立即依约向反诉原告公布龙邸小区16、17、18、19号楼自2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费用收支账目。具体的公布内容包括，收入：①、年物业管理服务费收取数额；②、小区共有部分的收益数额（包括小区内各项固定或临时的广告收入、露天车位和车库车位的停车管理服务费收入）。支出：物业服务开支（分别列明《前期物业管理服务协议》第五条规定的物业管理费包含的十二项内容的详细数额）。2、依法判令反诉原告可查阅龙邸小区16、17、18、19号楼2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证。3、依法判令反诉被告立即依约进行物业管理服务满意率调查，调查次数为3次，调查内容分别针对2016年4月1日至2016年12月31日、2017年度、2018年度的物业管理服务情况，每次调查征求意见用户不低于小区内已入住总户数的80%。4、依法判令反诉被告从2016年4月份开始减半收取物业管理服务费，即物业管理服务费降为0.6元/平方米/月，直至反诉被告将建筑区划内属于业主共有的龙邸小区东门外道路上被拆除的围墙、路灯、绿化带恢复原状为止。5、本案诉讼费及其他费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系龙邸小区的业主，反诉被告系该小区的物业服务企业。2016年3月份双方签署《前期物业管理服务协议》，约定物业费为1.2元/平方米/月，协议签订后反诉原告向反诉被告缴纳了2016年4月-2017年3月的物业费。但是反诉原告在缴纳物业费后发现反诉被告并没有依照双方签订的协议履行相关义务，协议第二条约定反诉被告“每6个月向乙方（即反诉原告）公布一次物业管理费用收支项目”、第四条约定反诉被告“每年进行一次物业管理服务满意率调查，征求意见用户不低于小区内已入住总户数的80%”，而反诉被告从未依约提供过这些服务，反诉被告提供的其他物业服务也有诸多违约行为。针对反诉被告的违约行为，反诉原告与其多次协商改进无果，因此，反诉原告基于先履行抗辩权有充分的理由相信反诉被告以后将更加难以依约提供合格的物业服务，所以反诉原告暂缓交纳2017年度的物业费以待反诉被告的违约行为消除为止。但是，反诉被告在此过程中不但不反思自身在物业服务上的问题，反而不断对反诉原告进行打击报复。现反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院判如所请，作出合法公正判决。反诉被告华龙物业洛阳分公司辩称：
一、根据最高院民事案由规定，本案本诉属于“第四部分合同无因管理不当得利纠纷”项下第“十合同纠纷”项下第“120服务合同纠纷”项下第“（15）物业服务合同纠纷”；反诉本质属于“第三部分物权纠纷”项下第“六所有权纠纷”项下第“42业主知情权纠纷”。两者不属于同一法律关系，反诉与本诉的诉讼标的、诉讼请求不具有直接的关联性，依照最高院民事诉讼法司法解释第二百三十三条的规定，应当裁定不予受理。
二、关于第一项反诉请求。虽然《前期物业管理服务协议》并没有对物业管理收支账目的公示方式、公示范围进行约定，但是反诉被告在往年均定期对物业管理费的详细收支账目向业主公示，不存在反诉原告所谓的“从未提供过这些服务”的情形。2019年1月31日，反诉被告再次在小区公告栏进行了公示，本次公示将持续一个月。反诉原告对物业管理费收支账目的知情权并没有受到侵害，其诉求本身没有事实依据，应驳回。
三、关于第二项反诉请求。本案中双方之间物业费的模式为包干制，即物业公司自负盈亏，亏损并不需要业主承担，物业管理费的明细账目及会计凭证与业主没有直接的利害关系；《前期物业管理服务协议》并没有约定反诉原告可以查阅物业管理费的明细账目及会计凭证；“物业管理费”这个项目本身，也不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十三条规定的业主知情权的范畴；没有法律规定，包干制模式下业主可以查阅物业管理费的明细及会计凭证；况且反诉原告已经拖欠了两年的物业费，未履行业主的主要义务。因此，反诉原告的第二项诉求，没有法律依据，没有合同依据。但是反诉被告是一家专业的、规范的物业公司，财务账目非常规范，一直以来都同意业主查阅，也希望通过业主查阅的方式增加透明度，建立互信。反诉被告在此再次明确；反诉原告可以查阅，随时可以查阅，如果反诉原告认为有必要也可以委托第三方专业审计机构，反诉被告予以配合。因此，反诉原告的第二项诉求，没有法律依据和合同依据，其本身没有这项权利，诉求本身不能成立；即使反诉原告有权查阅，因反诉被告同意查阅，也不存在反诉原告权利受到侵害的情形，不存在需要司法救济的情形。故，该项诉求应驳回。
四、关于第三项反诉请求。反诉被告一直在做着满意度调查的工作，不存在反诉原告所谓的“从未提供过这些服务”的情形。此外，要求进行满意度调查，该项诉求本身不是一个有效的诉讼请求。单就诉求来说，满意度调查的具体项目未列明、要求进行调查行为的具体日期未写明，诉求不明确；满意度调查具有时限性，在2019年要求对2016等年度进行调查，不具有可操作性；满意度调查具有“双向性”，即不仅需要物业公司发起，还需要业主配合，现实中有很多业主不配合，该行为是否能够有效进行存在不确定性；该诉求也不存在强制执行性。故，该项诉求应驳回。
五、关于变更后的第四项反诉请求，反诉被告并未进行该项多经收入，不存在返还的问题。另外双方的协议真实有效，反诉原告要求确认无效不能成立。综上，反诉不应受理，诉求本身也不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据原、被告的陈述、举证、质证及辩解意见，本案确认基本事实如下：被告商明星系洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）三期19-2-3301号房屋的业主。原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司接受厦门华龙物业管理有限公司的委托对洛阳宝龙城市广场住宅项目进行物业管理服务。2016年3月22日，原告华龙物业公司洛阳分公司（甲方即物业服务企业）与被告商明星（××）签订前期物业管理服务协议（以下简称：协议）一份，约定的主要内容为：第一条物业基本情况。本项目物业名称：洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）。乙方住宅：三期19-2-3301室。第二条甲方权利与义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进修维护、修缮、服务与管理。2、根据有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方。3、建立健全本物业的物业管理档案资料。6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。7、编制物业管理服务及财务年度计划。8、每6个月向乙方公布一次物业管理费用收支账目等。第三条乙方权利与义务。1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。3、遵守本物业的物业管理制度和《管理规约》。4、依据本协议规定时限向甲方交纳物业服务费及其他各项费用等。第三条物业管理服务内容。在本项目物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、对物业享有统一进行物业管理的权利。2、物业共用部位的维修、养护和管理。共用部位：指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。共用设施、设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。乙方在房屋买卖合同中明确拥有专有使用权的共用设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由乙方自行承担。4、环境卫生管理。5、公共绿化的养护和管理。6、交通秩序与车辆停放管理。7、公共秩序维护及公共安全管理。8、装饰装修管理服务。9、消防管理。10、电梯管理。11、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。12、物业档案资料管理。第四条物业管理服务质量。第1款第（4）项，每年进行一次物业管理服务满意度调查，征求意见用户不低于小区内已入住总户数80%。第五条物业管理服务费用及其他相关费用。（一）费用明细1、物业管理服务费用实行包干制（包括物业管理费及其他费用，但不包括共用部位共用设施设备大、中修或者更新或者改造的费用，亦不包括前期物业服务合同规定需另行收取的其他费用）。物业管理服务费用由乙方按其拥有或使用的物业的建筑面积交纳，高层住宅：1.2元/月·平方米。（二）物业管理服务费用及其他相关费用缴付方式和缴付时间。1、乙方应于接收或者应当接收乙方物业之日的次日起交纳上述物业管理费及其他费用。在规定期限内乙方不办理相关接收房屋手续的，在规定的期限届满次日起即视为已经接收，乙方应按上述约定开始支付物业管理服务费用及其他费用。因乙方原因造成物业空置的，乙方仍应缴纳空置物业管理服务费用等。2、乙方缴纳费用时间：按每年交纳，乙方应在每年首月5日前履行交纳义务。第十条违约责任。4、乙方违反约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金；累计欠交物业管理服务费用达当年总额20%的，甲方有权停止向乙方提供物业管理服务，造成甲方损失的，乙方应给予赔偿等。协议签订后，被告支付2016年4月至2017年3月份的物业管理服务费用1616.40元。合同履行期间，原告在该小区公告栏公示2018年1月至12月份洛阳宝龙物业服务财务收支情况，对该小区居住的部分业主发送物业服务满意度调查问卷表，核实调查物业服务满意度等。被告以原告提供的物业服务不符合协议为由，从2017年4月份停止支付物业管理服务费用，经原告向被告催讨无果，双方引起讼争。庭审中，本诉原告明确第二项诉求中逾期缴纳物业费的违约金从2017年4月5日起一直计算到物业费结清之日止。反诉原告变更第4项诉讼请求为：依法确认《前期物业管理服务协议》第六条第1款“停车场的所有权归开发建设单位所有”和第六条第4款“本物业管理区域内路面临时停车位和共有部位、公用设施设备的经营收入由甲方（即反诉被告）收取并用于弥补物业管理费用”的规定无效，并判令反诉被告将已经收取的这些费用中属于反诉原告所有的部分予以返还。庭审中反诉原告又撤回了变更后的第4项反诉请求。由于双方不能形成一致意见，使调解协议不能成立。
本院认为：
一、本诉部分，本案原、被告之间签订前期物业管理服务协议的效力，原告要求被告支付拖欠物业费人民币1615.39元及违约金的诉求，应否支持。
原告华龙物业公司与被告商明星签订前期物业管理服务协议，约定由原告为洛阳宝龙国际社区提供物业管理服务，被告系该小区三期19号楼2单元3301室业主接受物业管理服务支付物业管理服务费用，双方签订书面协议，签订的形式及约定的内容系双方真实意思表示，依法成立并生效。按照双方签订协议的内容系属双务合同，原告作为物业管理服务一方，应当按照协议约定提供安全、规范、合理等有效的物业服务，以及对公共部位、设施、设备等维修、养护和管理等义务，并享有向业主收取物业管理服务费用的权利；被告作为业主一方，在接受原告提供的物业管理服务同时，依约享有监督、提出建议及意见的权利，也应当按照协议履行支付物业管理费用的义务。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵照合同约定，全面履行双方的权利义务。本案原、被告签订前期物业管理服务协议后，被告支付了2016年4月至2017年3月份的物业管理服务费，即同意由原告对该小区物业管理服务，在发现原告没有严格依照协议履行物业管理服务义务时，依法可以通过向原告提出建议和意见，以及向业主大会或业主委员会提出纠正意见与建议，在不能自行救济的同时，也可以通过司法途径进行维权，但采取拒绝支付物业管理服务费的行为不妥。由于原告向被告提供了物业管理服务，被告不持异议，事实客观存在，根据协议第五条约定，现原告要求被告支付物业管理服务费，被告依约应当履行此项义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告未按照约定时间按时支付物业管理服务费用，符合违约的构成要件，违反协议第十条的约定，依约应当承担违约责任。但经审查原、被告约定的违约金按每日千分之三的标准过高，且被告要求减少。现原告不能举证证明其遭受的实际经济损失，按照公平合理原则，依法参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所规定的标准即年利率24%计算违约金，从2017年4月5日起计算至实际清偿之日止。
二、反诉部分，关于反诉原告的第一项反诉请求。双方签订协议第二条甲方权利与义务，第8款约定：每6个月向乙方公布一次物业管理费用收支账目。反诉被告作为物业管理服务企业，公布物业管理费用收支账目情况，使得其物业管理服务更为透明，能够让业主清晰的了解所支付物业管理费用的流向，便于协议双方长期合作以及有效的全面履行协议内容，且反诉被告也提供了定期公示物业管理费用收支账目证据，视为反诉同意履行该项义务。现反诉原告要求反诉被告公布洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）物业管理服务费用收支账目的反诉请求，理由正当，应予支持。但公示物业管理服务费用收支账目应当限于反诉原、被告合同履行期间，以及涉及反诉原告权利义务范围内，即由反诉被告公示19号楼双方协议履行期间的物业管理服务费用收支账目。具体公布的内容包括，收入：①、年物业管理服务费收取数额；②、小区共有部分的收益数额（包括小区内各项固定或临时的广告收入、露天车位和车库车位的停车管理服务费收入）。支出：物业服务开支（分别列明《前期物业管理服务协议》第五条规定的物业管理费包含的十二项内容的详细数额）。关于反诉原告的第二项反诉请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案本诉原告系依据双方协议提起的合同给付之诉，根据上述法律规定以及合同的相对性，反诉原告依法应当按照合同的约定，提出的反诉请求，应当与本诉系属同一法律关系，与本诉之间具有因果关系，且基于同一事实或者必须在事实或法律上有牵连。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定了业主的知情权的范围及救济方式等，反诉原告反诉请求查阅物业管理服务费收支明细账目及会计凭证，属于《民事案件案由规定》第三部分六所有权纠纷中业主知情权纠纷，与本诉并非同一法律关系，且协议中也没有明确约定。因此，反诉原告的该项反诉请求，依法应予驳回。关于反诉原告的第三项反诉请求。物业管理服务满意度调查旨在了解业主的期望和要求，提高物业服务水平，提升业主对企业的信赖度，改善企业的经营绩效，通过满意度调查，也可以帮助改善物业企业与业主信息不对称的情况，有利于建立和谐社区和实现物业企业可持续发展等。反诉原、被告签订协议第四条物业管理服务质量第1款第（4）项约定，每年进行一次物业管理服务满意度调查，征求意见用户不低于小区内已入住总户数80%。鉴于反诉原、被告对物业管理服务满意度调查进行明确约定，在反诉原告履行支付物业管理服务的情况下，反诉被告依约应当履行每年一次管理服务满意度调查的义务。关于反诉原告变更后的第四项反诉请求。反诉原告已撤回了变更后的该项反诉请求，本院依法予以准许。综上所述，原、被告的其他主张及观点，因举证不能，且理由欠妥，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，经合议庭评议，
判决如下：
一、本诉被告商明星于本判决生效后十日内支付本诉原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司物业费人民币1615.39元；
二、本诉被告商明星于本判决生效后十日内支付本诉原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司违约金（计算方法：以物业费1615.39元为基数，按年利率24%从2017年4月5日起计算至实际清偿之日止）；
三、反诉被告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司于本判决生效后十日内公布反诉原、被告之间《前期物业管理服务协议》履行期间，洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）19号楼物业管理服务费用收支账目。具体公布的内容包括，收入：①、年物业管理服务费收取数额；②、小区共有部分的收益数额（包括小区内各项固定或临时的广告收入、露天车位和车库车位的停车管理服务费收入）。支出：物业服务开支（分别列明《前期物业管理服务协议》第五条规定的物业管理费包含的十二项内容的详细数额）；
四、反诉被告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司于本判决生效后，按照《前期物业管理服务协议》履行第四条第1款第（5）项约定物业管理服务满意度调查义务；
五、驳回本诉原告的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告商明星承担;反诉费50元，由反诉被告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 张唯颖
代理
审判员 曹艳敏
人民陪审员 田美娜
二〇一九年四月十一日
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