广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终243号
上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街道灵镇村民委员会，住所地：广东省江门市新会区会城街道灵镇东街**。组织机构代码：C0376701-X。
负责人：梁丁有。
委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：李煜炽，男，1975年6月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：钟耀能，国信信扬（江门）律师事务所律师。
原审
第三人：广东润民建安工程有限公司，，住所地：广东省广州市天河区中山大道**华港商务大厦**统一社会信用代码：91440000752067478W。
法定代表人：黄聪。
原审
第三人：江门市新会区圭峰建设发展有限公司，住所地：广，住所地：广东省江门市新会区会城中心南路**111用代码：91440705714774235Q。
法定代表人：李华杰。
原审
第三人：梁荣欢，男，1973年1月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人江门市新会区会城街道灵镇村民委员会（以下简称灵镇村委会）因与被上诉人李煜炽、原审第三人广东润民建安工程有限公司（以下简称润民公司）、江门市新会区圭峰建设发展有限公司（以下简称圭峰公司）、梁荣欢租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。灵镇村委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除灵镇村委会与李煜炽签订的《土地租赁合同》，交还涉案土地给灵镇村委会；3.李煜炽支付2017年8月起至交还涉案土地给灵镇村委会日止的租金给灵镇村委会（至起诉日是拖欠8个月101025.2x8=832201.6元）。4.没收李煜炽的保证金50000元给灵镇村委会；5.本案全部诉讼费由李煜炽承担。事实与理由：
一、李煜炽是否已使用涉案土地。1.在李煜炽与灵镇村委会另案诉讼案中[案号（2017）粤0705民初字第1331号]，李煜炽确认已使用了土地，搬苗木入场经营年花。本案一审时灵镇村委会已经多次指明该事实，一审法院应予以核实。2017年4月10日该案第一次开庭笔录第6页显示，李煜炽称签订合同后已经进场，并在2017年1月13日雇请施工队对该土地进行填土平整，交付土地的时间是2017年1月。第7页记载，2017年2月21日圭峰公司要求停止施工，村委会主任梁丁有说不用理会圭峰公司，土地是村委会的与任何人无关，要求李煜炽继续平整土地。2017年4月19日该案第二次开庭笔录第4页记载：合同签订后，李煜炽聘请了土方工程队对租赁的土地进行平整。第11页显示，李煜炽称村委会答复认为可继续使用土地，不用理会圭峰公司；并还补充说村委会将土地交付给其使用时，该片土地上有部份村民在土地种菜及其他农作物，是村委会将相关村民搬离，并要求李煜炽对土地进行平整。2017年8月14日该案第三次开庭笔录第8页中，李煜炽确认现场照片上的板间房是其建造的，目的为了使用土地。（2017）粤0705民初字第1331号案最后由李煜炽申请撤诉而非法院判决其败诉结案。2.案涉《土地临时租赁合同》第三条“交付时间”载明：“在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租”。若李煜炽未接手使用该土地，却一直不提出“无交付土地给其使用”的异议，不合常理。3.梁荣欢在一审庭审中确认，是李煜炽欠其填泥款未偿还，故其使用该土地出租给润民公司获取租金。以上证据足以证明，灵镇村委会己经交付土地给李煜炽，而李煜炽不仅使用了案涉土地进行平整土地工作，还在土地上建设了大片板间房。
二、李煜炽与灵镇村委会哪方违约。本案现无证据证明灵镇村委会不交付土地给李煜炽使用，也无证据证明灵镇村委会阻止李煜炽使用，是李煜炽违反合同第四条“先交租后使用”。（2018）粤07民终1857号案已判决灵镇村委会是土地的所有权人，其合法拥有土地物权的各项权能，而圭峰公司只有使用权但其也无行使。如果李煜炽认为圭峰公司或任何其他第三人阻止其使用，应报警或起诉侵权。另，根据2017年1月《律师执业行为规范》第52条（五）、2018年1月《广东省律师防止利益冲突规则》第12条（三）、《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款的规定，李煜炽与圭峰公司的代理人是同一律师事务所的律师，企图损害灵镇村委会的合法权益。因此，一审法院认定李煜炽是守约方是错的。
三、合同应否解除。案涉合同第二条约定，如村委会需要收回的，李煜炽必须无条件清拆、搬迁；第四条约定，先交租后使用；第七条约定，李煜炽违约，灵镇村委会有权解除合同。灵镇村委会、梁荣欢与润民公司并无合同关系，庭审中也无就合同租赁作出变更，现租金是梁荣欢向润民公司收取，案涉合同不能够继续履行。圭峰公司不是出租人，无权决定合同的履行或解除。李煜炽以自己的行为表明不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当解除合同。李煜炽辩称，灵镇村委会的上诉请求没有事实和法律的依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。并驳回灵镇村委会的上诉请求。圭峰公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回灵镇村委会的诉讼请求，维持一审判决。润民公司未作陈述。梁荣欢未作陈述。灵镇村委会向一审法院起诉请求：1.解除灵镇村委会与李煜炽所签订的《土地临时租赁合同》，交还涉案土地给灵镇村委会；2.李煜炽支付2017年8月起至交还涉案土地给灵镇村委会日止的租金给灵镇村委会（至起诉日是拖欠8个月104025.2×8=832201.6元）；3.没收李煜炽的保证金50000元给灵镇村委会；4.本案全部诉讼费由李煜炽承担。一审法院认定事实：涉案位于江门市新会区*******委会长围（土名）（面积为49533平方米）的土地是灵镇村委会的附征地。2004年3月10日，灵镇村委会与圭峰公司签订《协议书》，约定双方共同合作开发上述土地，并于2005年12月8日，涉案土地办理了编号为新集用（2005）第****号的《土地使用权证》，土地使用权人为灵镇村委会和圭峰公司，土地所有权人为灵镇村委会，地类为商业用，地类为商业用地拨用，使用面积49533㎡。2017年1月11日，灵镇村委会作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的李煜炽签订了《土地临时租赁合同》，约定：甲方将涉案土地租赁给乙方，租赁期限为不定期，前二个月乙方享有免租期；租金为每月每平方米2.1元，月租金104025.20元；租金每半年计付一次，采用先交租后使用原则；合同签订时，乙方须付保证金50000元给甲方；在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租。同时合同还对双方的权利、义务及违约责任等进行约定，明确了各方的权利义务。该合同签订后，李煜炽向灵镇村委会支付了保证金50000元及六个月的租金624113.75元。2017年2月21日，圭峰公司向李煜炽发出《通知函》一份，载明：圭峰公司与灵镇村委会于2004年3月10日签订《协议书》，约定合作开发案涉土地，并据此共同办理了土地使用权证；现圭峰公司收到信息称灵镇村民委员会未经得其同意，擅自将上述土地出租给李煜炽，用于经营花木场，两者之间的租赁关系为无效的法律关系；要求李煜炽解除土地出租合同，交回土地。由于圭峰公司的阻止，李煜炽无法正常使用案涉土地，遂要求梁丁有（系灵镇村委会主任）退还已付租金，并于2017年3月3日至6月期间，多次到梁丁有的住宅外打砸该房屋的防盗门，致大门损坏。2017年3月9日，李煜炽向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除李煜炽与灵镇村委会签订的《土地临时租赁合同》；2.灵镇村委会返还租金624113.75元；3.灵镇村委会返还保证金50000元；4.灵镇村委会赔偿李煜炽经济损失共计1680000元。后因李煜炽未按期足额补交受理费，一审法院于2017年9月8日作出（2017）粤0705民初1331号民事裁定，裁定案件按李煜炽撤回起诉处理。2017年6月30日，梁荣欢与润民公司签订《闲置地临时租地合同书》，约定：梁荣欢将涉案土地中的2699平方米租赁给润民公司使用，租赁期限从2017年6月30日至2019年6月30日，每月租金为13495元；如合同一经签订，润民公司先付40485元给梁荣欢作为租赁地块的保证金。合同签订后，润民公司即占用上述土地至今。另查明，圭峰公司于2017年9月15日向一审法院提起诉讼，认为灵镇村委会擅自将案涉土地出租给李煜炽，请求灵镇村委会返还已收取租金的50%（即312056.88元）和保证金的50%（即25000元）给圭峰公司。案经审理，一审法院于2018年4月13日作出（2017）粤0705民初4392号民事判决，判决：
一、灵镇村民委员会应自返还租金312056.88元给圭峰公司；
二、驳回圭峰公司的其他诉讼请求。圭峰公司不服该判决，遂向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2018年8月17日作出（2018）粤07民终1857号民事判决，判决：
一、撤销一审法院（2017）粤0705民初4392号民事判决；
二、驳回圭峰公司的全部诉讼请求。该判决现已生效。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。灵镇村委会、李煜炽双方所签的《土地临时租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，灵镇村委会、李煜炽双方签订上述合同后应当按照约定全面履行各自的义务。关于李煜炽是否接收并实际占有使用涉案土地及是否需要支付租金的问题。首先，灵镇村委会、李煜炽双方并没有就涉案土地办理交接手续，而据一审法院查明，涉案土地实际上是由梁荣欢私下出租给润民公司，涉案土地现状是部分土地由润民公司占有使用，部分土地仍处于荒废中，李煜炽没有使用案涉土地；其次，在灵镇村委会、李煜炽双方签订租赁合同后，圭峰公司即向李煜炽发出《通知函》，阻挠李煜炽使用案涉土地，由于圭峰公司是为案涉土地的共同使用权人，圭峰公司的阻挠，确实对李煜炽使用案涉土地及租赁合同的顺利履行产生了一定的不利影响。而灵镇村委会未能提供证据证实其已采取相应的救济手段，确保李煜炽能顺利使用案涉土地。最后，结合李煜炽因无法取得案涉土地的使用，而向灵镇村委会的主任梁丁有要求退款，以及向一审法院起诉要求解除合同等事实，可知李煜炽没有使用案涉土地。综上，李煜炽承租土地后，并未接收涉案土地及如期使用，灵镇村委会也没有提供证据证明李煜炽占有并使用涉案土地的实际情况，故灵镇村委会主张李煜炽已经接收并实际使用涉案土地，并要求李煜炽支付租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于合同解除、违约责任等问题。综上所论述，本案中，灵镇村委会、李煜炽双方签订租赁合同后，因圭峰公司的阻挠，李煜炽虽已交付六个月租金，但一直无法使用案涉土地，李煜炽在此并无过错，且其作为守约一方，在庭审中明确表示不同意解除合同，继续履行。同时，据江门市中级人民法院于2018年8月17日作出（2018）粤07民终1857号民事判决所确认，灵镇村委会将土地另行出租李煜炽是为实现土地的利益，也是对其与圭峰公司签订的《协议书》至今未能完全履行的止损和自力救济。现灵镇村委会、李煜炽之间的租赁关系合法有效，且润民公司、梁荣欢在庭审中均表示同意将占用的涉案土地返还给灵镇村委会使用，圭峰公司亦表示同意由李煜炽继续承租涉案土地，故案涉合同具有继续履行的可能。因此，灵镇村委会作为违约一方，现要求解除合同以及李煜炽交还案涉土地、没收保证金，理据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回江门市新会区会城街道灵镇村民委员会的全部诉讼请求。案件受理费12622.01元，由江门市新会区会城街道灵镇村民委员会负担。二审期间，灵镇村委会向本院提交如下证据：（2017）粤0705民初字第1331号案三次开庭的部分笔录内容，证明在一审期间灵镇村委会已申请一审法院核实相关事实，作为一审证据的补强。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，本院将结合本案的具体事实对上述证据进行综合认定。二审中，李煜炽、圭峰公司、润民公司、梁荣欢均没有提交新证据。本院经二审审理，对一审判决所查明的部分事实予以确认。再查明：案涉《土地临时租赁合同》第一条租赁土地情况载明：“……现该土地存在合作开发房地产的合同纠纷。……”第二条租赁期限载明：“租赁期限为不定期，自合同生效起，前二个月乙方（李煜炽）享有免租期。”第三条交付时间载明：“在本租赁合同生效之日起，甲方（灵镇村委会）将土地按现状交付乙方（李煜炽）使用，且乙方（李煜炽）同意按土地的现状承租。”另查明：在李煜炽作为原告起诉灵镇村委会租赁合同纠纷一案[江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初字第1331号]中，2017年4月10日的开庭笔录第6页“原（李煜炽）：签订合同之后我方已进场，在2017年1月13日雇请施工队对该土地进行填土平整，平整完之后，准备搬运苗木进场，这个时候遭到圭峰公司的阻止。……”2017年8月14日的开庭笔录第8页记载：“原（李煜炽）代：照片的现场反映的土地状况无异议，土地建设的板间房是原告（李煜炽）建造的，目的为了使用土地。”梁荣欢在本案一审庭审中陈述，在其为李煜炽平整案涉土地的部分鱼塘之后，由于李煜炽未向其支付相应款项，故其将占用的案涉土地的一部分出租给润民公司。李煜炽在一审庭审中称，其聘请梁荣欢对案涉土地进行平整及填平，……在梁荣欢追讨平整土地的工程款后，其明确解释由于未能经营花木场所以暂时没有款项支付，请求梁荣欢给予宽限期。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：灵镇村委会关于解除案涉合同并返还案涉土地及李煜炽向其支付所欠租金和没收案涉保证金的主张是否具有事实及法律依据。首先，案涉《土地临时租赁合同》是灵镇村委会与李煜炽双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。案涉合同第二条租赁期限载明：“租赁期限为不定期，自合同生效起，前二个月乙方（李煜炽）享有免租期。”根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案为不定期租赁合同，双方当事人对案涉租赁合同均享有任意解除权。灵镇村委会作为案涉合同的一方当事人，其享有对案涉合同的解除权，故灵镇村委会关于解除案涉合同的主张有事实和法律依据，本院予以支持。本案现无证据显示灵镇村委会将解除合同的意思在合理期限之前通知过李煜炽，本院确定案涉合同于本判决发生法律效力之日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李煜炽应当向灵镇村委会返还案涉土地。一审法院作出案涉合同继续履行的认定不当，本院予以纠正。其次，根据案涉合同第三条交付时间“在本租赁合同生效之日起，甲方（灵镇村委会）将土地按现状交付乙方（李煜炽）使用，且乙方（李煜炽）同意按土地的现状承租”的约定，并结合李煜炽的陈述，签订合同之后李煜炽已经进场，其雇请施工队对该土地进行填土平整，并在土地上建造了板间房，即案涉合同所涉土地于合同生效之日便由灵镇村委会将土地按现状交付李煜炽使用。李煜炽称其因圭峰公司的阻挠未能正常使用案涉土地，但根据案涉合同第一条租赁土地情况载明：“……现该土地存在合作开发房地产的合同纠纷。……”，故在案涉合同签订时，李煜炽对于案涉土地存在纠纷这一事实是知晓的，对于案涉土地可能会出现因其所涉纠纷影响正常使用的情形也是有预期的，在此前提下签订案涉《土地临时租赁合同》即表明李煜炽愿意承担合同签订之时所能预见到的风险。而且在圭峰公司与灵镇村委会产生纠纷的过程中，灵镇村委会也并未将案涉土地收回或者禁止李煜炽使用。对于梁荣欢将案涉土地中的2699平方米租赁给润民公司使用的问题，根据梁荣欢的陈述是因为李煜炽未向其支付平整土地的款项所致，灵镇村委会对此也无过错。因此，李煜炽所称因圭峰公司阻挠未使用案涉土地以及案涉部分土地由润民公司使用的主张，均不能对抗其应当向灵镇村委会支付租金的义务。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使李煜炽认为圭峰公司或者润民公司导致其未能正常使用土地，其也可以向第三人另行主张相关的权利。据此，李煜炽关于不支付租金的抗辩事实及法律依据不足。根据案涉合同第二条的约定，合同生效后的前两个月李煜炽享有免租期，李煜炽已支付的半年租金应当从2017年3月开始计算至2017年8月，即李煜炽已支付了2017年8月的租金，灵镇村委会主张从2017年8月起计付租金与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，李煜炽应当向灵镇村委会支付从2017年9月起至本院确定的合同解除之日止的租金，即以每月104025.2元计算至本判决发生法律效力之日止。一审法院认定李煜炽未接收且未使用案涉土地不应支付案涉租金不当，本院予以纠正。再次，案涉合同第四条第3点约定，签订合同时，乙方（李煜炽）须付保证金人民币50000元（大写：伍万元）给甲方（灵镇村委会），该保证金在本合同终止且乙方（李煜炽）无违约情况下由甲方（灵镇村委会）无息归还给乙方（李煜炽），即该保证金的性质是违约金。因案涉合同为不定期租赁合同，基于该合同享有的任意解除权，不以违约为前提。即使根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，本案亦未有证据显示灵镇村委会在合理期限内对李煜炽未支付的租金进行过催告，本案不属于经催告在合理期限内仍未履行的情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，灵镇村委会在本案中也没有主张并提供证据证实其损失数额，故灵镇村委会以李煜炽违反合同约定主张不予退还案涉保证金50000元缺乏理据，本院不予支持。据此，该50000元应当冲减李煜炽应支付的租金。综上所述，灵镇村委会的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，
判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1222号民事判决；
二、江门市新会区会城街道灵镇村民委员会与李煜炽于2017年1月11日签订的《土地临时租赁合同》自本判决发生法律效力之日解除，李煜炽应于本判决发生法律效力之日起三十日内向江门市新会区会城街道灵镇村民委员会返还案涉土地；
三、李煜炽应于本判决发生法律效力之日起三十日内向江门市新会区会城街道灵镇村民委员会支付自2017年9月起至合同解除之日止的租金（以每月104025.2元计算至本判决发生法律效力之日止，并在总额中扣减李煜炽已支付的保证金50000元）；
四、驳回江门市新会区会城街道灵镇村民委员会的其他诉讼请求。如果李煜炽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12622.01元（已由江门市新会区会城街道灵镇村民委员会预交），由江门市新会区会城街道灵镇村民委员会负担4418.01元，由李煜炽负担8204元。江门市新会区会城街道灵镇村民委员会多预交的一审案件受理费8204元，由一审法院予以退回；李煜炽应向一审法院补缴案件受理费8204元。二审案件受理费12622.01元(已由江门市新会区会城街道灵镇村民委员会预交)，由江门市新会区会城街道灵镇村民委员会负担4418.01元，由李煜炽负担8204元。江门市新会区会城街道灵镇村民委员会多预交的二审案件受理费8204元，由本院予以退回；李煜炽应向本院补缴案件受理费8204元。本判决为终审判决。
审 判 长 张海疆
审 判 员 徐 闯
代理
审判员 刘 蕊
二〇一九年四月十一日
书 记 员 李健愉 关注微信公众号“”