杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5908号
原告：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区水门********。
法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：赵振良、谢珍珍，浙江楷立律师事务所律师。
被告：蒋定明，男，1985年2月12日出生，汉族，住所地，住所地：云南省昭通市巧家县iv>
委托诉讼代理人：肖永红、龙则灵，浙江泰杭律师事务所律师。 杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）与蒋定明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年10月17日向法院提起诉讼，诉请：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告腾空位于杭州市上城区庆春路87号3层002室的房屋交付给原告；3、被告向原告支付租金257687.7元（暂计算至2018年8月31日，之后租金付至解除之日，合同解除后至被告腾空房屋之日止的房屋占有使用费按每平方米30元每日计算）；4、被告向原告支付租金滞纳金56296.18元（分段计算方式附后，暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至被告实际付清之日止）；5、被告向原告支付物业管理费42924.42元；6、被告向原告支付物业管理费滞纳金14594.3元（分段计算方式附后，暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至被告实际付清之日止）；7、被告向原告补交装修期内免交的租金33887.7元；8、被告向原告支付违约金51537.54元；9、被告变更或注销杭州市上城区庆春路87号3层002室的工商登记注册信息；10、本案的诉讼费由被告承担。本院受理后，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告锦悦公司的委托诉讼代理人赵振良、谢珍珍，被告蒋定明及其委托诉讼代理人肖永红、龙则灵到庭参加诉讼。庭审后双方当事人和解未果。本案现已审理终结。 本院
经审理认定，2017年1月20日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与蒋定明（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟项目3层002室（建筑面积161.37平方米）出租给乙方用作经营“杭州市上城区金西域小吃店”餐饮服务，租赁期自2017年4月21日起至2020年4月20日，交付日为2017年2月20日。给予60天的装修期，即自2017年2月20日起至2017年4月20日。2017年4月21日起至2018年4月20日的月租金为17179.18元，2018年4月21日起至2019年4月20日的月租金为17179.18元，2019年4月21日起至2020年4月20日的月租金为18062.68元，房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2017年2月10日前向甲方支付2017年4月21日至2017年5月31日的首期租金22827.13元，其后每1个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金。乙方须于租赁合同签约之日向甲方支付房屋租赁保证金51537.54元和能源押金2517.37元，可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失，抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等；（2）水、电、通讯等公用事业费；（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用；（4）租金。除租金与租赁保证金、能源押金外，乙方还应向甲方支付物业管理费、该房屋实际发生的水、电、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用。其中，每月的物业管理费为6132.06元，乙方须在2017年2月10日前向受托的物业管理单位支付装修期及2017年4月21日至2017年5月31日的首期物业管理费12876.44元，以后每1个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费。如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方。租赁期间如乙方未能付清应付款项，甲方可以阻止乙方的装修拆除行为或拒绝乙方搬离行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退组协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续，保管期间按照每天30元/平方米收取占有使用费。合同期限届满或租赁关系提前终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达。双方确认二次供水电的计费标准为电价1.2元/度，水价4.6元/吨，电力扩容费按超基本配置1500元/KW标准收取等。2017年2月4日，被告缴纳了保证金51537.54元、首期租金22827.13元、能源押金2517.37元、物业费12876.44元。2017年2月16日，锦悦公司将讼争房屋移交被告。2017年5月2日，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司函告越都荟餐饮租户称越都荟商场已于2017年5月1日正式开业。被告陈述其开办的上城区金西域小吃店于2017年8月29日开业经营。2017年4月至2018年7月期间，锦悦公司多次在讼争房屋张贴催讨通知书，向被告催讨电费、水费、物业费、租金及滞纳金等。2018年9月17日，锦悦公司再次向被告发出《催告函》，催告其在2018年9月20日前支付自2017年6月1日至2018年8月31日期间拖欠的租金257687.7元、物业管理费49056.48元、违约金51537.54元、滞纳金438430.94元。对上述催款通知和函告，被告认为案涉商场物业服务不到位，商场设施设备不齐全严重影响客户流量，对其经营造成不利影响。2019年3月21日，锦悦公司与被告办理了讼争房屋的腾退手续。被告认可未交纳2017年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费42924.42元，原告自认被告已交纳自2018年1月至2019年1月期间的物业管理费。经核实，被告尚欠2017年6月1日至房屋腾退之日的租金372788.21元未付，尚欠2017年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费42924.42元未付。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。本案中，原告作为出租人，将其有处分权的案涉房屋交付被告租赁使用，被告作为承租人，应当依约及时履行支付租金、物业管理费等相关费用的合同义务。在被告交纳首期租金22827.13元和物业管理费12876.44元，未依约支付2017年6月1日后的租金和物业管理费，且经原告催要仍未能履行，属于违约行为，原告据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求被告承担相应违约责任。诉讼中被告表示同意解除合同关系，并于2019年3月21日将案涉房屋腾退交还给原告，故本院无需再判决腾退房屋。原告诉请被告支付欠付的租金和物业管理费具有相应依据，本院予以支持，同时，因被告存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，依约应补交装修期内免除的租金等费用。被告抗辩应从越都荟商场整体开业之日计算租金，但本案没有充分证据显示被告承租房屋开办的小吃店与项目同步开业的事实，故不符合可以免除装修期结束至项目开业日之间的租金和物业管理费的条件。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。本案中，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，原告可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适时调整，被告对此亦提出违约金过高请求按照银行同期贷款利率标准进行调整的抗辩，本院综合案件实际情况予以支持。被告已经交纳的保证金和能源押金按照违约金、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。本院对原告合理的诉讼请求部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下： 一、解除原告杭州锦悦企业管理有限公司与被告蒋定明于2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告蒋定明于本判决生效之日起十日内向工商登记机关注销或变更以杭州市上城区作为杭州市上城区金西域小吃店住所地的登记信息； 三、被告蒋定明于本判决生效之日起十日内向原告杭州锦悦企业管理有限公司支付租金372788.21元及逾期付款的滞纳金7321.74元（按照中国人民银行同期贷款利率标准暂计算至2018年7月31日，此后计算至被告蒋定明实际付清之日止）； 四、被告蒋定明于本判决生效之日起十日内向原告杭州锦悦企业管理有限公司支付物业管理费42924.42元及逾期付款的滞纳金1899.26元（按照中国人民银行同期贷款利率标准暂计算至2018年7月31日，此后计算至被告蒋定明实际付清之日止）； 五、被告蒋定明于本判决生效之日起十日内向原告杭州锦悦企业管理有限公司支付装修免租期的租金33887.7元； 六、被告蒋定明于本判决生效之日起十日内向原告杭州锦悦企业管理有限公司支付违约金51537.54元； 七、被告蒋定明已交纳的保证金51537.54元、能源押金2517.37元，按违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序予以抵扣； 八、驳回原告杭州锦悦企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告蒋定明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8154元，减半收取4077元，由被告蒋定明负担3144元，原告杭州锦悦企业管理有限公司负担933元；财产保全申请费2805元，由被告蒋定明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 张晓磊
二〇一九年四月十一日
书记员 戚文竹